Jurisprudencia: derecho de opción: la comunicación de su ejercicio es de carácter recepticio: comunicación mediante acta notarial entregada el último día de plazo a un empleado de la concedente residente en el mismo inmueble en el que se encuentra el domicilio de la misma, al no encontrarse nade en este: imposibilidad de desconocer los efectos de la comunicación sin faltar a la buena fe.

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derechocivil

STS (Sala 1ª) de 21 de diciembre de 2016, rec. nº 3302/2014.
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“Promaga S.A.U interpuso demanda contra Gestora Estratégica de Activos Inmobiliarios S.L. interesando que se dictara sentencia por la cual: 1°.- Se declare el correcto ejercicio del derecho de opción de compra por parte de la demandante (…).

Como hechos fundamentadores de su pretensión alegaba que, con fecha 7 de octubre de 2010, las partes habían celebrado en escritura pública un contrato que titularon como de ‘compraventa con subrogación hipotecaria y opción de compra’ en el cual Gestora Estratégica de Activos Inmobiliarios S.L. concedía a la mercantil Promaga S.A.U un derecho de opción de compra sobre las referidas fincas fijando el precio y un plazo para su ejercicio de un año a contar desde la fecha de la formalización de la escritura, el cual por lo tanto quedaba extinguido el día 7 de octubre de 2011. También alegaba que comunicó oportunamente a la demandada el ejercicio de la opción sobre las referidas fincas por medio de burofax emitido el mismo día 7 de octubre de 2011 y por medio de acta notarial de la misma fecha, de modo que ese mismo día se intentó la notificación, sin éxito, al no encontrar a nadie en el domicilio de la demandada, por lo que se hizo entrega del acta de notificación a un empleado de la entidad Credifincas con sede en el mismo edificio, el cual quedó enterado de su obligación de hacerla llegar a la entidad requerida.

La demandada se opuso a dichas pretensiones afirmando que ya había caducado el plazo de ejercicio de la opción cuando llegó a su conocimiento la comunicación de la entidad demandante el día 10 de octubre (lunes), ya que fue en tal fecha cuando se le entregó el burofax y la notificación notarial que había recibido el empleado de Credifincas el día 7 anterior (viernes).

(…) el Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Sevilla dictó sentencia de fecha 27 de mayo de 2014 por la que desestimó la demanda con imposición de costas a la parte demandante, por considerar que la opción se había ejercicio extemporáneamente. Formulado recurso de apelación por la demandante, la Audiencia Provincial de Sevilla (sección 8.ª) dictó sentencia de fecha 7 de octubre de 2014 por la que estimó el recurso e igualmente la demanda en su integridad (…).

Afirma la Audiencia (fundamento de derecho segundo «in fine») que ‘la sentencia de instancia yerra al declarar caducado el precontrato de opción de compra al entender que el plazo de ejercicio vencía, como dies ad quem, en el momento en que lo conocía el concedente de la opción y no es así: es el de la emisión de la declaración recepticia,(…) .’.

Contra dicha sentencia recurre en casación la parte demandada Gestora Estratégica de Activos Inmobiliarios S.L. (…).” (F.D. 1º)

“El único motivo del recurso de casación cita como infringidos los artículos 1262 y 1256 CC en relación con la jurisprudencia de esta sala (…).

(…) Hay que concluir (…) que el carácter recepticio de la comunicación sobre el ejercicio de la opción requiere que haya llegado a conocimiento del concedente dentro del plazo establecido por los contratantes o en su caso que, si no ha llegado dentro de dicho plazo, tal circunstancia resulte imputable al propio concedente y nunca al optante.” (F.D. 2º)

“Procede a partir de ello abordar cuál es la consecuencia jurídica de lo anterior en el caso presente. En este sentido se ha de recordar que la demandante no solo envió burofax -en el último día del plazo concedido- manifestando que ejercía el derecho de opción concedido, sino que además procuró la notificación notarial de dicha decisión a la concedente, lo que no pudo lograrse al estar cerradas las oficinas de esta última sobre las 14,50 horas de dicho día 7 de octubre de 2011, de modo que la notificación se entregó a un vecino -empleado- con obligación de entregarla a la requerida, lo que hizo el lunes siguiente día 10.

En consecuencia es necesario establecer un juicio acerca de si la demandada pudo ignorar la notificación ‘sin faltar a la buena fe’ (artículo 1262 CC) o si existía una ‘razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación’ por su parte dentro del plazo propio de la opción. Se ha de tener en cuenta que el plazo de ejercicio de la opción tanto vinculaba a una de las partes como a otra de modo que, si se extinguía por todo el día 7 de octubre de 2011, la concedente pudo prever que durante ese día podía llegarle la notificación del optante y ninguna medida adoptó para que pudiera ser efectiva y llegar a su conocimiento si realmente se producía, por lo que resulta contraria a la buena fe la negativa a reconocer eficacia a la notificación notarial que al siguiente día hábil (lunes día 10 de octubre) recibió del empleado de Credifincas, al cual se había entregado por imposibilidad de hacerlo a la demandada dado que sus oficinas se encontraban ya cerradas a las 14,50 horas del día 7 de octubre anterior (…)” (F.D. 3º) [M.B.P.]

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