Por José Ramón de Verda y Beamonte, Catedrático de Derecho civil de la Universidad de Valencia.
1. El art. 1473 CC regula la doble venta, que tiene lugar cuando “una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores”: en este caso, se produce un conflicto entre los sucesivos compradores, debiendo decidirse cuál de ellos ha de prevalecer.
La aplicación del art. 1473 CC precisa una identidad en el objeto (“si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores”). No obstante, según observa la STS 28 mayo 2019 (Tol 7271494), dicha identidad también se da cuando “el objeto de las dos ventas no es totalmente coincidente porque con ocasión de la primera se segregó de la finca matriz una porción que fue la que se vendió, mientras que en la segunda compraventa se vendió la totalidad de la finca” [en el mismo sentido STS 7 septiembre 2007 (Tol 1146771)].
A tenor del precepto, “la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.
2. Los criterios de solución del conflicto no se basan en la lógica de la transmisión derivativa, fundada en el sistema del título (contrato) y modo (entrega), sino que atiende a otros criterios distintos, que, a mi entender, tienen que ver con la protección de posiciones jurídicas exteriorizadas mediante signos de apariencia reforzados (siempre mediando buena fe en el comprador que deba prevalecer): la posesión real de los bienes muebles o la inscripción en los inmuebles (siempre que la haya, pues, si no, entrarán en juego los criterios subsidiarios del art. 1473.III CC).
La STS 7 septiembre 2007 (Tol 1146771) señala que el art. 1473 CC “no altera el sistema transmisivo mediante título y modo, sino que, ante la anomalía de dos o más ventas de una misma cosa por su propietario, es decir, por quien en principio tenía poder de disposición, ofrece una serie de soluciones, según los casos, al estricto problema de cuál de los dos o más compradores vencerá definitivamente en la controversia sobre el dominio de la cosa comprada”.
Por ello, la jurisprudencia actual, con buen criterio, entiende que el art. 1473.II CC es aplicable, siempre que una misma persona venda sucesivamente un mismo inmueble a dos personas diversas, prescindiendo de la circunstancia de que aquel, al tiempo de realizar la segunda venta, fuese, o no, dueño del bien, es decir, tuviera, o no, poder de disposición sobre el mismo (realizando, así, una interpretación del precepto acorde con el art. 34 LH) [SSTS 7 septiembre 2007 (Tol 1146771), 27 junio 2012 (Tol 2592752) y 28 mayo 2019 (Tol 7271494)].
Pongamos ejemplos de las dos situaciones (ambas, como se ha dicho, incluidas en el ámbito de aplicación del art. 1473.II CC):
a) “A” vende una finca (de la que es dueño) a “B”, en escritura pública (forma de tradición instrumental, que, según el art. 1462.II CC, equivale a la entrega física) y, en consecuencia, “B” adquiere derivativamente la propiedad de la misma. Posteriormente, “A” vende la misma finca, que ya no le pertenece, en documento privado, a “C”, a quien entrega su posesión material (pero a quien no puede transmitir una propiedad que ya no tiene). “B” inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad. En el conflicto entre “B” y “C”, prevalecerá “B”: en ese caso, la aplicación del art. 1473.II CC (y del art. 34 LH) hace que la inscripción confirme la adquisición derivativa de quien ya era propietario, por haber adquirido la finca de quien era su dueño.
b) “A” vende una finca (de la que es dueño) a “B”, en documento privado, entregándole la posesión real de la misma y, en consecuencia, “B” adquiere derivativamente la propiedad de la misma. Posteriormente, “A” vende la misma finca, que ya no le pertenece, en documento público, a “C” (contratante de buena fe, que ignoraba que el vendedor ya no era propietario). “C” inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad. En el conflicto entre “B” y “C”, prevalecerá “C”: en ese caso, la aplicación del art. 1473.II CC (y del art. 34 LH) lleva a que el comprador que prevalezca no sea quien adquirió derivativamente la propiedad de la finca, sino quien, no pudiendo adquirirla (por no ser ya propietario el vendedor), no obstante, la inscribió su favor (téngase en cuanta que en el Registro la finca vendida seguía apareciendo a nombre de “A”). En este caso, la inscripción de buena fe en el Registro de la Propiedad en favor del segundo comprador “sana” la falta de legitimación del vendedor para realizar actos de disposición sobre la cosa vendida y le hace adquirirla a non domino.
3. Aunque en la doble venta de bienes inmuebles el art. 1473 CC establece que la propiedad pertenece a quien primeramente hubiera inscrito en el Registro su adquisición, sin exigir expresamente su buena fe, es doctrina jurisprudencial consolidada que (en consonancia con lo previsto en el art. 34 LH) debe concurrir este requisito [SSTS 13 noviembre 2009 (Tol 1748182), 28 enero 2010 (Tol 1782853), 11 febrero 2011 (Tol 2056764) y 27 junio 2012 (Tol 2592752), “consistente en ignorar que la cosa había sido vendida a otro” [STS 11 febrero 2011 (Tol 2056764)].
La STS 27 junio 2012 (Tol 2592752) observa que, en orden a excluir la buena fe del comprador “no resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior, sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia”.
