Autora: Isabel L. Martens Jiménez. Investigadora y PSI en la Universidad de Málaga. martens@uma.es.
Resumen: Ahora que acaba de ver la luz, de mano de la Ley por el derecho a la vivienda, una nueva reforma de la normativa de ámbito estatal que regula el arrendamiento de vivienda en España, tiene especial sentido y utilidad realizar un análisis y valoración de conjunto de las numerosas modificaciones legislativas que se han sucedido en este ámbito en la última década, con el ánimo de extraer conclusiones que permitan acometer con el mayor acierto posible las que a buen seguro se plantearán en un futuro no muy lejano.
No se trata, obviamente, de realizar una mera recopilación o exposición cronológica de las modificaciones legislativas, sino de poner el énfasis en los objetivos que cada una de ellas ha perseguido y en los instrumentos que se han utilizado para alcanzarlos. Es claro que los fines de cada una de las reformas han estado motivados por el contexto socio-económico y por la situación del mercado arrendaticio o, más en general, del mercado de vivienda, pero también por las prioridades del legislador de turno. Y, desde luego, ha sido el legislador el que, en cada momento, ha tomado decisiones sobre las normas a incorporar para la consecución de los objetivos que perseguía y sobre los instrumentos normativos para hacerlo. El acierto o desacierto de las iniciativas legislativas no siempre puede determinarse en el mismo momento en el que se adoptan, y por ello su fracaso es a veces excusable, pero lo que no es en absoluto excusable es no aprender de la experiencia previa. Este es el sentido de la investigación que se presenta. Resulta sensato, incluso imprescindible, volver la vista al pasado más reciente para, tras identificar errores y aciertos, mantener el camino emprendido o, en su caso, cambiar de senda.
Palabras Clave: arrendamiento de vivienda; limitación a la renta; prórrogas extraordinarias; derecho a la vivienda; oferta limitada; índice de precios de referencia; evaluación de impacto de las normas.
Abstract: Now that a new reform of the state-level legislation regulating the renting of housing in Spain is about to be introduced by the Law on the Right to Housing, it makes particular sense and is of considerable use to carry out an overall analysis and assessment of the numerous legislative modifications that have taken place in this area over the last decade, with the aim of drawing conclusions that will allow us to tackle those reforms that will surely be proposed in the not too distant future with the greatest possible success.
It obviously is not a mere compilation or chronological account of the legislative modifications, but rather an emphasis on the purposes that each of them has pursued and the legal instruments that have been used to achieve them. It is clear that the aims of each of the reforms have been prompted by the socio-economic context and the situation of the rental market or, more generally, the housing market, but also by the priorities of the legislator in office. And, of course, it has been the legislator who, at each moment, has taken decisions on the rules to be incorporated in order to achieve the objectives pursued and on the regulatory instruments to do so. The success or failure of legislative initiatives cannot always be determined at the very moment they are adopted, and therefore their failure is sometimes excusable, but what is by no means excusable is not learning from previous experience. This is the point of the research presented here. It is sensible, even essential, to look back at the most recent past in order to identify mistakes and successes which will allow us to either maintain the path taken or, if necessary, change direction.
Key words: housing lease; rent limitation; extraordinary renewal; right to housing; limited housing stock; reference price index; impact assessment of regulations.
Sumario:
I. INTRODUCCIÓN.
II. CONSIDERACIONES PREVIAS: LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.
III. LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS.
IV. BREVE REFERENCIA A LA LEY 2/2015, DE 30 DE MARZO, DE DESINDEXACIÓN DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA.
V. EL REAL DECRETO-LEY 7/2019, DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER.
VI. MEDIDAS EXCEPCIONALES: COVID-19 Y GUERRA EN UCRANIA.
VII. LA LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA.
VIII. RESULTADOS DE LA INVESTIGACIÓN.
IX. CONCLUSIONES.
Referencia: Actualidad Jurídica Iberoamericana Nº 19, agosto 2023, ISSN: 2386-4567, pp. 506-557.
Revista indexada en SCOPUS (Q3), REDIB, ANVUR (Clase “A”), LATINDEX, CIRC (B), MIAR, RRDe (Q1), IDR (C2).
