Autora: María Carmen Barrón López. Abogada y doctora en Derecho
1. La reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) efectuada recientemente por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, con la redacción del apartado 12 del artículo 17 LPH y la incorporación del apartado 3 al artículo 7, introduce un nuevo paradigma en el panorama legal del alquiler turístico en los edificios en este régimen de propiedad.
Es preciso subrayar que el desigual comportamiento del mercado de alquiler de vivienda ante el creciente fenómeno del alquiler turístico de vivienda inspiró la aprobación del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (RDL 7/2019) a fin de paliar la grave situación de vulnerabilidad económica y social en la que se encontraban gran número de familias para acceder a una vivienda, ante la reducción de la oferta y el incremento de las rentas debido a la proliferación del alquiler turístico.
2. En materia de viviendas de uso turístico se recoge en el Título II del RDL 7/2019 una reforma del régimen de propiedad horizontal, por la que se establece la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de viviendas de uso turístico.
Concretamente, se introdujo en el artículo 17 de la LPH el apartado 12, que admitió la posibilidad de limitar o condicionar dicha actividad, a la que se refiere el art. 5 letra e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU), mediante acuerdo de la comunidad de propietarios con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
3. La reforma introducida por la disposición final cuarta de Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia ( Ley Orgánica 1/2025) se centra en los elementos de la división horizontal que se dediquen o se pretendan dedicar a la “cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística” y se concreta en las siguientes cuestiones:
a) Acuerdo expreso de aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición del ejercicio de actividad turística por mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
La nueva redacción del artículo 17.12 LPH señala que:
“El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
Profundizando más en esta cuestión y en relación con lo anteriormente expuesto, la nueva redacción del artículo 17.12 LPH confirma la interpretación realizada por el Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo en las SSTS de 3 de octubre de 2024, núm. 2.232 y núm. 2.233, que analizaremos posteriormente y avalaron que la comunidad de propietarios pudiera prohibir las viviendas turísticas por la doble mayoría de tres quintos.
En suma, la nueva modificación legal de la LPH va más allá con el abordaje de la siguientes cuestiones adicionales: la posibilidad de aprobar el ejercicio de la actividad con la misma mayoría que en los supuestos de limitación, condición o prohibición como se recoge expresamente en el art. 17.12 LPH; condicionar el desarrollo de la actividad de viviendas de uso turístico a la aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios y, en referencia al propietario que ya estaba ejerciendo esta actividad, con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva regulación determinar que podrá seguir desarrollando la actividad con sujeción a las condiciones y plazos establecidos por la normativa sectorial turística.
b) Propietarios que venían ejercitando la actividad con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025
Se incorpora una nueva disposición adicional segunda, con la siguiente redacción: “aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma”.
La modificación introducida no tiene efectos retroactivos y su entrada en vigor, según la disposición final trigésima octava de la citada Ley Orgánica 1/2025, se producirá a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado el pasado 3 de enero de 2025, esto es, el día 3 de abril de 2025.
En consecuencia, los propietarios que sigan desarrollando la actividad conforme a la normativa sectorial turística o la inicien antes del 3 de abril de 2025 no necesitarán la autorización previa de la comunidad de propietarios, que será únicamente necesaria tras su entrada en vigor.
c) La necesidad de aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios para realizar la actividad
Asimismo, se añade un apartado 3 al artículo séptimo, con la siguiente redacción:
“3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
En caso de ejercerse la actividad de vivienda de uso turístico sin haber obtenido previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios por la doble mayoría de tres quintos, el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requiera a quien haya prescindido de la citada aprobación para que cese de inmediato del alquiler turístico, con apercibimiento de inicio de las acciones del artículo 7.2 LPH”.
En este punto, resulta destacable la novedad introducida en el régimen de viviendas de alquiler turístico, en cuanto, se establece que el propietario interesado en el ejercicio de la actividad debe obtener la aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios que ha ser alcanzada por el mismo quorum necesario para limitar dicha actividad, esto es, doble mayoría cualificada de tres quintos del total de los propietarios, que a su vez representen los tres quintos del total de las cuotas de participación.
4. En el abordaje jurisprudencial por la Sala 1ª del Tribunal Supremo de la regulación del alquiler vacacional resulta destacable el análisis de la interpretación y alcance del citado artículo 17.12 de la LPH introducido por el RDL 7/2019 efectuado por el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en las recientes STS Pleno Sala 1ª, núm. 1232/2024 y 1233/2024 de 3 octubre sobre legalidad de la limitación en el título constitutivo de las facultades dominicales de propietarios de pisos sometidos a régimen de propiedad horizontal.
El Pleno de la Sala Primera en las sentencias núm. 1232/2024 y 1233/2024 de 3 octubre resuelve la cuestión controvertida centrada en si la expresión normativa del apartado 12 del art. 17 de la LPH, referente al acuerdo por el que se “limite o condicione” el ejercicio de la actividad del artículo 5 e) de la LAU, permite la prohibición de tal destino o si de acuerdo, con la interpretación literal de los términos limite o condicione, no se comprende la prohibición y, en caso de adoptarse, será un acto contra legem.
El Alto Tribunal defiende la legitimidad de las prohibiciones de uso de los elementos privativos en régimen de propiedad horizontal, tanto de conformidad con la Constitución Española, en cuanto no altera el contenido esencial del derecho de propiedad, como a los efectos de conciliar los intereses privativos y generales concurrentes. De forma que, la titularidad dominical de los comuneros en el régimen de propiedad horizontal no les concede “facultades inquebrantables de gozar y disponer”, puesto que, caben legitimas restricciones al agere licere (al actuar permitido).
La Sala clarifica en las referidas sentencias la licitud de la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas de uso turístico, fundamentada en una brillante interpretación de la expresión “limite o condicione” contenida en el art. 17.12 de la LPH. Y ello, de conformidad con el art. 3. 1 del Código Civil, atendiendo al sentido gramatical y literal de la norma, que no excluye la prohibición y, adicionalmente, respondiendo a un criterio teleológico, en coherencia con la finalidad y espíritu del RD 7/2019, reflejado en su Preámbulo, sobre la base de que en la expresión de limitación de la actividad queda incluida la prohibición de ésta.
Adicionalmente, la Sala 1ª puntualiza que el sistema de doble mayoría de tres quintos requerido por el art. 17.12 de la LHP, supone una excepción al régimen de unanimidad, bajo la premisa de que dicho quorum dejaría supeditado su falta de obtención al simple voto en contra del propietario que ejerce la actividad de alquiler turístico.
Con las referidas sentencias 1232/2024 de 3 de octubre (P.J. Vela Torres) y 1233/2024 de 3 de octubre (J.L. Seoane Spiegelberg) el Alto Tribunal realiza una brillante interpretación del art. 17.12 LPH sentando el criterio de que la prohibición de actividades de alquiler turístico en viviendas en régimen de propiedad horizontal está permitida si el acuerdo que la determine es adoptado por la comunidad de propietarios por doble mayoría de tres quintos, superando con ello la inseguridad jurídica anterior generada por la interpretación dispar de los términos “limitar o condicionar” por la jurisprudencia menor.
En la misma línea, la sentencia de la Sala 1ª núm. 264/2025 de 18 de febrero 2025 profundiza en la prohibición de explotar una vivienda en régimen de propiedad horizontal mediante alquiler turístico, reiterando que exige previsión clara y precisa en los estatutos de la comunidad.
En la reciente sentencia de 18 de febrero de 2025 la Sala aborda la cuestión de si la mera descripción del inmueble con expresión del destino de los pisos y locales que lo integran supone una limitación al uso a sus facultades dominicales o si la prohibición de dicha actividad queda condicionada a que conste de manera clara y precisa en los estatutos de la comunidad.
El Alto Tribunal analiza la jurisprudencia de la Sala sobre las facultades dominicales de los titulares de los pisos y locales sometidos al régimen de propiedad horizontal ( F.J.3ª) reiterando la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble sometido a tal régimen jurídico, sobre la base de que el derecho a la propiedad privada reconocido en el art. 33 CE está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico y no admite más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que han de ser interpretadas restrictivamente.
Como expone la Sala “No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad”.
En suma, reitera la doctrina de la Sala que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que determina que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza está condicionada a que exista una estipulación clara y precisa que la establezca. Así, en el caso concreto analizado, considera que dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la de alquiler turístico, cuya explotación conforme a la valoración de la prueba practicada, no conforma una actividad incómoda o molesta.
En consecuencia, la referida sentencia núm. 264/2025 de 18 de febrero 2025 (J.L. Seoane Spiegelberg) reitera la doctrina de la Sala referente a que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad privada en régimen de propiedad horizontal, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado mediante el título constitutivo o su regulación estatutaria.
5. Por todo lo expuesto, el régimen de autorización por la comunidad de propietarios introducido Ley Orgánica 1/2025 transfiere a las comunidades de propietarios una posición activa y de control en el desarrollo de la actividad de alquiler turístico, ampliando sus facultades, anteriormente quedaban limitadas a la posibilidad de prohibición de la actividad.
Ciertamente, en dicha autorización radica la principal novedad de la nueva regulación que más que una innovación legislativa, se considera que redunda en el criterio unificador ya efectuado por el Alto Tribunal sobre el alcance de las facultades comunitarias para “limitar, condicionar o prohibir” la actividad de alquiler turístico.
Como clarifica el Alto Tribunal en las sentencias analizadas los términos limitar y condicionar son sinónimos y la explicación más plausible de su aplicación es que incida en la idea de ampliar las posibilidades que ofrece el art. 17.12 de la LPH, precepto que constituye una excepción al régimen de unanimidad, con el propósito de amparar en derecho la prohibición del alquiler turístico.
En definitiva, la consagración legislativa de la legitimidad de las prohibiciones del uso de elementos privativos en régimen de propiedad horizontal refuerza la doctrina jurisprudencial expuesta del Alto Tribunal, a fin de establecer un necesario equilibrio entre los intereses colectivos de los comuneros y el derecho individual del propietario que ejerce la actividad. Todo ello, en consonancia con la evolución constitucional de la función social de la propiedad privada, que ampara las restricciones legales o estatutarias del derecho de goce de los propietarios, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional (SSTC 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999 de 8 de marzo).
