Autor: Mikel Mari Karrera Egialde, Profesor Titular (acreditado CU) de Derecho Civil, EHU.
1. La implementación de medidas políticas de eficiencia energética en comunidades de propietarios representa un escenario regulatorio complejo y objeto de polémica vecinal. Actualmente, la rehabilitación del parque edificatorio español constituye una prioridad política ineludible debido a que más de la mitad de los edificios residenciales son anteriores a 1980 y el 84,5% presenta una baja calificación energética (E, F o G). Este contexto de urgencia ha sido catalizado por estrategias nacionales, como el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) y la Estrategia a Largo Plazo para la Rehabilitación Energética (ERESEE 2020), está última sustituida actualmente por el Plan Nacional de Renovación de Edificios (PNRE 2026), en las cuales se prevé la rehabilitación de cientos de miles de viviendas anualmente. El actual paradigma normativo y social, impulsado por la necesidad de una transición energética, ha provocado un notable incremento de las obras de rehabilitación en edificios, con un especial énfasis en aquellas destinadas a mejorar la eficiencia energética. Sin embargo, este fenómeno, si bien necesario, ha generado una considerable litigiosidad en el seno de las comunidades de propietarios, donde la colisión de intereses entre la necesidad colectiva de conservar y adaptar los edificios y los derechos e intereses individuales de cada propietario encuentra su máxima expresión.
El marco normativo estatal se ha enfocado en establecer requisitos de calidad que afectan directamente el diseño y la construcción de la envolvente edificatoria, ya que, por un lado, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece requisitos de seguridad, funcionalidad y habitabilidad para los edificios con la intención expresa de regular la calidad en la edificación para garantizar la seguridad de las personas y la protección del medio ambiente. Por otro lado, el Código Técnico de la Edificación (CTE) detalla las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios, regulando aspectos cruciales como la seguridad estructural, la protección contra incendios, la accesibilidad y el fundamental ahorro de energía, mientras que, de forma específica, para las viviendas protegidas se ha venido exigiendo regularmente el cumplimiento de condiciones técnicas sobre calidad y diseño.
Precisamente, la ejecución de este tipo de obras en comunidades de propietarios se erige como una de las fuentes más recurrentes de conflicto en el ámbito de la propiedad horizontal, de modo que la ordenación legal adquiere una importancia estratégica al tutelar estas actuaciones estableciendo un marco regulatorio que equilibre el citado deber de conservación del inmueble con los intereses de los propietarios. Los artículos 10 y 17 de la LPH actúan como pilares sobre el cimiento de esta regulación, creando una frontera jurídica crítica entre las obras de carácter obligatorio y aquellas que son meramente facultativas o de mejora. Por consiguiente, el desafío calificador surge al clasificar las obras híbridas, como las rehabilitaciones de eficiencia energética, que simultáneamente subsanan defectos de conservación y proporcionan mejoras, quedando cada categoría sujeta a un régimen de aprobación y asunción de costes radicalmente distinto.
En este sentido, el marco legal que regula las obras de rehabilitación energética en las comunidades de propietarios es un campo preceptivo de notable complejidad, impulsado por ambiciosos objetivos políticos a nivel europeo y nacional, pero definido por una confusa dispersión normativa en la Ley de Propiedad Horizontal. La principal fuente de conflicto es la existencia de hasta cuatro regímenes de mayorías distintos para la aprobación de obras relacionadas con la eficiencia energética, lo cual genera una grave inseguridad jurídica sobre el quórum aplicable al depender de la clasificación de la obra. El eje central del conflicto radica en distinguir si la obra es necesaria u obligatoria, porque puede ocurrir que la rehabilitación mediante sistemas modernos de aislamiento de una fachada en manifiesto estado de deterioro no se considere una mejora no exigible, sino una obra necesaria para la conservación y mantenimiento del propio edificio, lo que implica que su coste es de obligado pago para todos los propietarios, incluidos los disidentes. De hecho, las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento del mismo, así como aquellas impuestas por las Administraciones Públicas, tienen carácter obligatorio y, por ello, no requieren un acuerdo previo de la Junta para su ejecución, limitándose ésta a aprobar la derrama correspondiente. En definitiva, a pesar del consenso sobre la conveniencia de las obras en fachada por motivos energéticos, la traslación de estos objetivos a las comunidades de propietarios se enfrenta a la mencionada dispersión interna en la ley, ya que las reformas de la LPH de los últimos años, lejos de unificar criterios, han mantenido un sistema complejo donde las obras de eficiencia energética se mencionan en cuatro artículos diferentes, cada uno con un quórum de aprobación, unas consecuencias sobre el voto del ausente y una obligación de pago para el disidente distintas, dificultando gravemente la determinación del régimen aplicable en cada caso.
2. De inicio, las obras necesarias se restringen a aquellas de reparación urgente o de mantenimiento ordinario. El principal foco de disputa en las comunidades de propietarios se centra en la distinción crucial entre estas obras necesarias (regulada por el art. 10 LPH) y las mejoras no requeridas (art. 17.4 LPH), ya que mientras las primeras son de carácter obligatorio para todos los comuneros, el propietario disidente de una mejora puede quedar exonerado del pago si el coste excede de tres mensualidades de gastos comunes. La tendencia de las políticas públicas viene a ratificar que los propietarios tienen el deber de conservar y adaptar la envolvente del edificio a los estándares actuales, desarrollando el deber tradicional de conservación hacia un deber de rehabilitación que incluye el mantenimiento de la funcionalidad del edificio y la obligación de adaptar las instalaciones a las normas legales exigibles. Este deber de conservación se ha asociado tradicionalmente a un límite económico que se establece generalmente en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, si bien su incumplimiento puede elevar el límite de coste de reposición hasta el 75% en algunas legislaciones autonómicas.
Justamente, la labor de inspección administrativa ha evolucionado, pasando de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), centrada en el estado de conservación, al Informe de Evaluación de los Edificios (IEE), el cual amplía el alcance de la evaluación para incluir, además del estado de conservación, el cumplimiento de la normativa sobre accesibilidad universal y, de manera crucial, el grado de eficiencia energética de los edificios de tipología residencial colectiva. Si la intervención en la fachada es necesaria para el mantenimiento, la conservación, la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad del inmueble, aquella adquiere carácter obligatorio y no requeriría un acuerdo previo de la Junta de Propietarios, bastando la ejecución directa conforme a la normativa aplicable, lo cual se refiere a las obras necesarias del artículo 10.1 a) LPH, que son indispensables para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble. Su carácter es imperativo, no discrecional, pues tienen como finalidad última garantizar los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal del edificio, representando, por tanto, una de las obligaciones más esenciales de la comunidad de propietarios que prevalece sobre la voluntad individual.
En este sentido, las obras de conservación obligatoria son aquellas actuaciones necesarias para ese adecuado mantenimiento del inmueble y, como tales, no requieren de un acuerdo previo de la junta para su ejecución, especialmente cuando vienen impuestas por la Administración Pública a través de órdenes de ejecución o informes desfavorables, limitándose la Junta a decidir sobre aspectos instrumentales como la elección del presupuesto o la distribución de la carga económica. La sustitución integral de una cubierta en mal estado o la reparación de fachadas por requerimiento municipal son ejemplos de esta categoría, haciendo que la obligación de pago sea inexcusable para todos los propietarios, y el carácter desfavorable del IEE convierte la reparación de dichas deficiencias en obligatoria para la Comunidad bajo riesgo de ejecución subsidiaria por parte del Ayuntamiento y posibles sanciones. Esto excluye por sí mismo la consideración de que sean obras de simple mejora, pues una obra necesaria es aquella que resulta indispensable para la adecuada conservación del inmueble, no constituyendo un capricho estético o una comodidad adicional. Una costosa rehabilitación de fachada será necesaria si existen problemas concretos que afectan al edificio, tales como problemas graves de estanqueidad (humedades por condensación y filtraciones de agua en varias viviendas) o problemas de seguridad (desprendimientos de elementos de remate en las terrazas, lo que supone un riesgo evidente tanto para residentes como para viandantes).
Las resoluciones judiciales ofrecen un variado conjunto de criterios casuísticos para identificar cuándo una obra debe ser calificada como necesaria. Las resoluciones judiciales optan por considerar que la instalación de una envolvente térmica adquiere el carácter de necesaria cuando su finalidad principal no es el mero ahorro energético, sino que responde a la reparación integral y duradera de patologías preexistentes graves que afectan a la misma estructura del edificio. En estos casos, la envolvente no se plantea como una mejora, sino como la solución técnica más adecuada para solventar defectos que comprometen la conservación del edificio (SAP Navarra 943/2023, SAP Navarra 750/2024 y SAP León 219/2023). Además, el carácter de habitabilidad de una vivienda exige no solo la ausencia de humedades, sino también la capacidad de mantener una temperatura de confort, lo que convierte la obra de aislamiento térmico en una actuación obligatoria para la comunidad si existe dificultad para alcanzar una temperatura adecuada en las viviendas por fugas notorias del calor o del frío (SAP Burgos 374/2023). Igualmente, el cumplimiento de requerimientos administrativos consolida la obligatoriedad de la actuación (SAP León 219/2023), y las obras que son estrictamente indispensables para la accesibilidad (como la bajada del ascensor a cota cero) se clasifican como necesarias (SAP Burgos 374/2024), siendo obligatorias para todos los propietarios, incluso aquellos que votaron en contra, aun cuando su coste exceda de doce mensualidades ordinarias.
La calificación de una obra como necesaria tiene consecuencias jurídicas de gran calado, porque su realización es una obligación ex lege, es decir, emana directamente de la ley, de manera que, como se viene indicando, ni siquiera es preciso un acuerdo de la junta de propietarios para crear dicha obligación, siendo el acuerdo de la junta un acto meramente instrumental para su ejecución, como la elección del presupuesto o la adjudicación al contratista; fundamentalmente, su coste es de abono obligatorio para todos los propietarios según su cuota de participación, y el propietario disidente no puede acogerse a ninguna exención, contrastando frontalmente con el régimen de las obras de mejora, que se rigen por la voluntariedad y el derecho del disidente.
La STS de 25 de febrero de 2020 fundamentó el criterio que ha servido de guía para las audiencias provinciales, indagando si la instalación de una fachada ventilada para solucionar el deterioro generalizado de la fachada original constituía una mera mejora o una obra de conservación. El Alto Tribunal concluyó que se trataba de una obra necesaria basándose en que su finalidad es de conservación del edificio al acometerse sobre una fachada en manifiesto estado de deterioro, constituyendo una verdadera reparación y no una mera alteración, es decir, no constituía una mejora o innovación, sino una obra integral para solucionar problemas de humedades, desprendimientos y corrosión, para lo cual se opta por una solución moderna y duradera que dote a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía. En esos casos, las instalaciones de sistemas SATE para resolver problemas de estanqueidad son necesarias al presentar carácter de obras integrales no atendibles mediante soluciones puntuales (SAP Madrid 1403/2024). Se trata de instaurar una solución constructiva moderna y duradera en lugar de reparaciones ineficaces (SAP Navarra 1282/2023). De esta manera, dicho criterio es la piedra angular en esta materia, estableciéndose que las obras en fachadas en manifiesto estado de deterioro que utilizan soluciones técnicas modernas (como una fachada ventilada) no constituyen una mejora o innovación, sino una obra de reparación necesaria para mantener el inmueble en el uso que le es propio sin generar riesgos (SAP Oviedo 2640/2023). Si existe de hecho una patología grave de base, la adopción de la solución integral y energéticamente eficiente se considerará una obra de conservación obligatoria (art. 10 LPH) y no una mejora opcional.
3. El principal campo de distinción en los acuerdos comunitarios se establece entre la obra necesaria (amparada por el art. 10 LPH) y la mejora no requerida (regulada principalmente por el art. 17.4 LPH), siendo esta última aquella intervención que no resulta imprescindible para la conservación o la seguridad del edificio. En este sentido, la forma en que la propia comunidad califica las obras en el acta de la junta puede ser vinculante, pues la descripción de las obras como para la mejora de la eficiencia energética y no de conservación puede llevar al tribunal a aplicar la doctrina de los actos propios y calificarlas como mejora, sometiéndolas a un régimen de mayorías diferente.
Mientras que la obra necesaria es obligatoria para todos los propietarios, la mejora, aunque pueda aumentar el valor, el confort o la eficiencia energética del inmueble, no responde a una necesidad urgente ni a una obligación legal de reparación, por lo que constituye una obra que altera la configuración y el aspecto del edificio, con un coste elevado, y que supone una mejora voluntaria de sus condiciones. La ley define las obras de mejora, por exclusión de las necesarias, como todas aquellas innovaciones, nuevos servicios o mejoras que no son requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, y a diferencia de las obras necesarias que responden a una obligación legal, las mejoras surgen del deseo de la comunidad de añadir valor o confort, pero no de una necesidad perentoria.
Para la realización de estas innovaciones y mejoras no requeridas para la conservación del inmueble se exige una mayoría cualificada consistente en el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En este supuesto, la ley protege al disidente, quien no estará obligado al pago si la cuota de instalación que le corresponde excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, aunque no pueda privársele de la mejora o ventaja; sin embargo, si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados. Un ejemplo claro de esta distinción se observa al analizar la reforma de un portal, donde se diferencian las actuaciones imprescindibles para la accesibilidad (consideradas necesarias) de aquellas con una finalidad puramente estética o de confort, como la intervención en techos o elementos decorativos, las cuales son calificadas inequívocamente como obras de mejora (SAP Burgos 374/2024).
No obstante, la propia LPH en su artículo 17.3 establece un régimen idéntico de mayoría cualificada de tres quintas partes (de propietarios y cuotas) para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas cuya finalidad sea mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, siempre que estas no estén recogidas en el apartado 1 del mismo artículo. La diferencia crucial con la mejora ordinaria es que, en este último caso específico, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios, lo que contrasta con el régimen de exoneración del disidente que se aplica a las mejoras no requeridas del artículo 17.4.
A pesar de la clara tendencia jurisprudencial a calificar las rehabilitaciones integrales que subsanan patologías estructurales como obras necesarias, los tribunales no dudan en catalogar una obra como mejora si las circunstancias del caso y las propias actuaciones de la comunidad así lo acreditan. En este sentido se califica una obra de fachada como una mejora de la eficiencia energética basándose en la propia terminología utilizada por la comunidad en el acta de la junta, diferenciándola explícitamente de las obras de cubierta y accesibilidad que se califican como necesarias (SAP Burgos 959/2024). La consecuencia jurídica de esta calificación como mejora es la aplicación del régimen previsto en el art. 17.2 o 17.4 de la LPH, lo cual implica que la obligación de pago de los propietarios disidentes dependerá del coste final neto de la obra, una vez descontadas las subvenciones y ayudas obtenidas, y de si este supera los límites de mensualidades de gastos comunes que la ley establece para cada caso.
4. El legislador ha establecido modernamente un régimen especial destinado a regular las actuaciones en la envolvente térmica del edificio. La preocupación por la envolvente de los edificios se aborda principalmente mediante la normativa de calidad de la edificación, los deberes de conservación y rehabilitación, y los imperativos de eficiencia energética y descarbonización del sector residencial. Instrumentos europeos, como la Directiva (UE) 2024/1275 (EPBD 2024) y la “Renovation Wave”, impulsan esta rehabilitación, siendo el Pasaporte de Renovación de los Edificios (BRP) y su equivalente en España, el Libro del Edificio Existente (LEEx), hojas de ruta clave para activar la demanda de rehabilitación energética de alta calidad. En esencia, la preocupación por la envolvente está íntimamente ligada a la calidad estructural, la eficiencia energética y la sostenibilidad a lo largo del ciclo de vida del inmueble, impulsada por la legislación técnica y las políticas de rehabilitación europeas y nacionales.
Esta creciente importancia de la sostenibilidad ha llevado al legislador a crear una categoría específica para las obras destinadas a la mejora de la eficiencia energética, dotándolas de un régimen jurídico propio y más favorable a su ejecución en el artículo 17.2 de la LPH.
Este artículo regula la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través del certificado correspondiente o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo la modificación de la envolvente. Para su aprobación, el régimen requiere el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación (doble mayoría simple), computándose como favorables los votos de los ausentes que no manifiesten su discrepancia en el plazo legal. La característica principal de este régimen es que el propietario disidente está obligado al pago de estas obras, a diferencia de las mejoras ordinarias, aunque esta obligación tiene un límite trascendental: el importe que se le repercuta anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada la financiación, no puede superar la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Como régimen especial, el razonamiento de la doctrina legal sostiene que, cuando el fin principal es la mejora energética y existen alternativas de reparaciones puntuales menos costosas para solucionar problemas de conservación, el precepto específico del artículo 17.2 LPH debe tener una aplicación preferente sobre la calificación de obra necesaria (art. 10 LPH). La opción por una rehabilitación integral de gran coste, en lugar de reparaciones localizadas factibles y menos onerosas, inclina la balanza hacia la consideración de mejora energética. Como se ha señalado, este razonamiento crea una distinción crucial al clasificar una obra similar a las catalogadas como necesarias por otros tribunales como mejora energética discrecional, cuando precisamente existen alternativas de reparación efectivas y la propia comunidad las enmarca como un proyecto energético en sus deliberaciones y acuerdos.
5. Los criterios y su orden preferencial para la calificación definitiva de una obra compleja, como la instalación de una envolvente térmica en una comunidad de propietarios, dependen de un enfoque eminentemente casuístico por parte de los tribunales, los cuales examinan la finalidad real y la necesidad técnica de cada actuación para determinar el régimen jurídico aplicable, lejos de aplicar categorías rígidas. La distinción fundamental entre obras necesarias (art. 10 LPH), de mejora de eficiencia energética (art. 17.2 LPH) y de mejora ordinaria (art. 17.4 LPH) tiene consecuencias prácticas directas e inmediatas, afectando a las mayorías requeridas para su aprobación y, crucialmente, a la obligación de pago de los propietarios disidentes.
Para clasificar estas intervenciones, hay que centrarse en varios factores concurrentes. En primer lugar, se debe determinar la finalidad preponderante de la actuación: si el objetivo principal es reparar una patología grave y acreditada que afecta a la habitabilidad o seguridad del edificio, la obra será considerada necesaria, aunque secundariamente suponga un ahorro energético. Por el contrario, si el objetivo primordial es el ahorro de consumo o la adición de un servicio inexistente, la obra se inclinará hacia la mejora. En segundo lugar, un factor determinante es la viabilidad de alternativas, pues si existen reparaciones puntuales efectivas y menos costosas para solucionar los defectos de conservación, la decisión de la comunidad de optar por una rehabilitación integral mucho más cara, como una envolvente térmica, la sitúa claramente en el ámbito de la mejora, no de la necesidad. Este criterio se complementa con la preexistencia de defectos graves, ya que una obra de gran envergadura y coste se considerará necesaria si se acredita que es la solución técnica y económicamente más razonable para atajar un conjunto de defectos de conservación graves, preexistentes y debidamente documentados.
Finalmente, como se ha señalado, la calificación en el acta de la Junta posee un valor vinculante debido a la aplicación de la doctrina de los actos propios, pues la terminología empleada por la propia comunidad al describir y aprobar el acuerdo es decisiva; si la comunidad define una obra como de mejora de la eficiencia energética, no puede pretender con posterioridad que se la considere una obra de conservación necesaria para eludir los límites de pago impuestos a los disidentes. De este modo, las envolventes térmicas se consideran como obras necesarias únicamente cuando su instalación responde a la necesidad de solventar problemas de conservación subyacentes y graves. Sin embargo, se reconoce la plena vigencia del régimen especial de eficiencia energética cuando este es el objetivo o fin principal perseguido y así ha sido declarado por la propia comunidad, en cuyo caso se protege al disidente de los costes económicos que excedan los límites legales señalados.
En la práctica, la calificación definitiva de una obra dependerá de una ponderación conjunta de todos estos factores, erigiéndose la existencia de un informe técnico robusto que acredite la preexistencia de defectos graves y la inviabilidad de reparaciones menores, junto con la precisión en la redacción del acta de la junta, como los elementos probatorios decisivos que, en su caso, inclinen la balanza judicial hacia la obligatoriedad del artículo 10 LPH o los regímenes de mayoría y límites de pago del artículo 17 LPH.
6. El artículo 18 LPH constituye la norma fundamental que vertebra el régimen de impugnación de los acuerdos adoptados en las comunidades de propietarios, estableciendo un equilibrio estratégico entre la operatividad de la comunidad y la protección de los derechos de los propietarios minoritarios. Esta regulación consagra el principio de ejecutividad inmediata de los acuerdos adoptados, lo que significa que son vinculantes y obligatorios desde su aprobación; no obstante, el mismo precepto articula el único cauce para privar de eficacia a un acuerdo, que es su impugnación judicial en los plazos y por los motivos legalmente tasados. La inacción o el error procesal por parte del propietario disidente suele conducir a la desestimación de sus pretensiones, pues la ausencia de dicha impugnación formal confiere al acuerdo una firmeza que lo hace inatacable.
La jurisprudencia aplica con extremo rigor el principio de firmeza y ejecutividad de los acuerdos que no han sido impugnados en el plazo legalmente establecido, lo cual es una premisa fundamental que consolida la seguridad jurídica en el funcionamiento de la comunidad: los acuerdos que no se impugnan en los plazos legalmente establecidos devienen firmes, válidos y ejecutables, obligando a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra. Una vez transcurrido el plazo de caducidad correspondiente, ya no es posible discutir la liquidez o la existencia de la deuda generada por el acuerdo, y cualquier discusión sobre los motivos de fondo que pudieran haberse esgrimido, como la naturaleza de la obra o la corrección del reparto de gastos, se torna irrelevante, cerrando la puerta a cualquier reclamación posterior sobre su validez.
Para poder impugnar judicialmente un acuerdo, el propietario debe cumplir rigurosamente con los presupuestos procesales, lo cual es una cuestión de capital importancia para la viabilidad de la acción. En primer lugar, el artículo 18.2 LPH establece un requisito de legitimación activa insoslayable: el propietario debe estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o consignar judicialmente su importe, pues si en el momento de interponer la demanda el propietario es moroso, carece de legitimación activa y su demanda será desestimada sin entrar en el fondo del asunto. Este requisito es crucial, ya que la eficacia del acuerdo no se suspende por su impugnación, por lo que la derrama aprobada se convierte en una deuda vencida y exigible que debe ser satisfecha o consignada para poder litigar, siendo un claro exponente de esta doctrina la desestimación de impugnaciones únicamente porque los propietarios impugnantes no habían abonado ni consignado la derrama aprobada al momento de interponer su demanda. En segundo lugar, el artículo 18.3 LPH establece plazos de caducidad improrrogables cuya finalización extingue el derecho a impugnar: un plazo de un año para acuerdos que sean contrarios a la ley o a los estatutos, y un plazo de tres meses para aquellos que sean gravemente lesivos para los intereses de la comunidad, supongan un grave perjuicio para algún propietario o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Además de los requisitos procesales, la validez de los acuerdos también depende del cumplimiento de requisitos formales de la convocatoria y la Junta, ya que es imperativo que en la convocatoria se indiquen todos los asuntos a tratar, pues no es admisible adoptar acuerdos sobre materias que no figuren en el orden del día, dado que se considera sorpresivo para la buena fe de los propietarios. La necesidad de claridad y precisión en las convocatorias es tal que, por ejemplo, se ha desestimado una reclamación de cantidad iniciada por una comunidad porque en el orden del día no constaba expresamente la autorización para iniciar acciones judiciales contra el propietario deudor. Excepcionalmente, en circunstancias especiales como el estado de alarma, se ha llegado a validar un acuerdo sobre obras necesarias y urgentes que fue adoptado mediante un sistema de votación por escrito, considerando que la imposibilidad legal de celebrar reuniones presenciales justificaba este mecanismo alternativo ante el carácter inaplazable de las obras.
Finalmente, en cuanto a los motivos de impugnación, la calificación de las obras como cuestión central obliga a un esfuerzo casuístico por desentrañar la verdadera naturaleza de la intervención (conservación necesaria “versus” mejora útil), pues de esta calificación material, y no meramente formal, depende la correcta aplicación del régimen de mayorías y la extensión de la obligación de pago al comunero disidente. Tal como se ha indicado, los tribunales utilizan criterios clave para esta distinción, como el origen y finalidad de la obra (subsanar patologías preexistentes para garantizar seguridad y habitabilidad), la existencia de un requerimiento de la Administración Pública (que confiere carácter obligatorio a la obra), el contenido de los informes técnicos (sobre la inviabilidad de reparaciones puntuales), y la calificación por la propia comunidad en las actas, la cual puede ser vinculante.
7. En relación al consiguiente reparto de los gastos generados por las obras, la validez del acuerdo, tanto en su fondo como en su forma, es el presupuesto necesario para proceder a la distribución de esos costes entre los propietarios, siendo el reparto de los gastos derivados de las obras también un punto recurrente de conflicto en las comunidades. La regla general aplicable, establecida en el artículo 9.1.e) LPH, es que la contribución se realice según la cuota de participación de cada propietario. En todo caso, debe tenerse en cuenta que esta norma general puede ser desplazada por las disposiciones específicas contenidas en los propios estatutos de la comunidad, que actúan como la ley privada que regula las relaciones entre los propietarios de la comunidad.
Esta prevalencia de las normas estatutarias sobre la regla general del artículo 9.1.e) LPH es una doctrina fundamental. El acuerdo que distribuye el coste de una obra de conservación necesaria, como la rehabilitación de una fachada, aplicando el criterio general de la cuota de participación, es nulo si el acuerdo contraviene la cláusula estatutaria que establece un régimen especial y diferenciado de contribución para ese tipo de gastos, especialmente distinguiendo entre los locales comerciales y los pisos. Por consiguiente, la conclusión práctica es que las reglas contenidas en los estatutos prevalecen sobre la norma general de la LPH, lo que hace imperativo que la comunidad verifique si sus estatutos contienen alguna previsión especial para el tipo de gasto de que se trate antes de aprobar una derrama.
Además, aun cuando las comunidades puedan aplicar sistemas de reparto de gastos que se aparten de la ley o los estatutos, y esta práctica sea tolerada durante un tiempo dentro de la comunidad, la doctrina de los actos propios tiene una aplicación restrictiva en este ámbito. De esta manera, la mera aceptación de sistemas de reparto distintos en acuerdos pasados no constituye un acto propio que modifique tácitamente los estatutos ni consolida un derecho para el futuro. En consecuencia, cualquier propietario conserva su derecho a impugnar un acuerdo posterior que se aparte de la regla estatutaria o legal aplicable, sin que se le pueda oponer la existencia de precedentes consentidos o tolerados anteriormente.
