Autor: Javier Barceló Doménech, Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Alicante.
El pasado día 7 de agosto de 2024 publicaba el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana el Decreto Ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico.
Las viviendas de uso turístico (en adelante, VUT) se encuentran reguladas en la Ley 15/2018, de 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, y en el Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana. La nueva norma, promovida por razones de urgencia de carácter económico y social, introduce modificaciones muy importantes en el régimen jurídico de las VUT.
El Preámbulo, de manera repetitiva en muchos casos, da cuenta de las razones que impulsan la reforma legislativa. Por un lado, “la situación de los municipios y la necesidad de establecer un marco claro y diferenciado de las viviendas de uso turístico plantea la necesidad urgente de una modificación de la regulación específica de este tipo de viviendas para dotarlas de una seguridad jurídica tanto a las personas usuarias como a las entidades locales, a los propietarios y empresas gestoras y a los titulares de dichas viviendas, que se ven afectadas por la regulación que se realice”. Por otro, “debe considerarse igualmente en el marco regulatorio de esta tipología turística, la reciente publicación del Reglamento de la Unión Europea (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024 sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración que establece un conjunto único de reglas de información para las plataformas y facilita los procedimientos de registro para los anfitriones, dando respuesta a uno de los principales retos en este ámbito, la información fiable sobre estos servicios”, considerando que la entrada en vigor de la nueva norma “permitirá mejorar el acceso por parte de las autoridades a datos relativos a la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y la calidad de estos datos, lo que, a su vez, debe permitir a las autoridades diseñar y ejecutar políticas sobre dichos servicios de manera eficaz”.
El Preámbulo profundiza en la primera de las razones antes expuestas, la de dotar de mayor seguridad jurídica. Destaca el aumento exponencial de las VUT, que superan, según el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, la cifra de 100.000 en julio de 2024 y señala, a continuación, los problemas que generan las viviendas que operan con uso turístico de manera ilegal: la economía sumergida, la distorsión del mercado inmobiliario, la competencia respecto de los otros alojamientos turísticos que sí cumplen la legalidad y los conflictos vecinales. El objetivo del Decreto Ley es “modificar de manera urgente la normativa adaptándola a la demanda social y las nuevas realidades, sin acabar con una actividad económica esencial, como son las viviendas de uso turístico, evitando su rechazo, que está aumentando de manera considerable y dotando de mayor seguridad a propietarios, gestores, usuarios turísticos y ciudadanos”; en esta misma idea del impacto en la economía y en la convivencia del incremento de la oferta ilegal incide, más adelante, el Preámbulo cuando se dice que “se trata de una actuación en línea con las moratorias que están aprobando los ayuntamientos con una necesidad más urgente de abordar las problemáticas puntuales de gentrificación y turistificación, así como con las recientes iniciativas legislativas de otras comunidades autónomas”.
Vamos seguidamente a destacar las principales novedades que incorpora el Decreto Ley 9/2024, distinguiendo las que afectan a la Ley 15/2018 y las que se refieren al Decreto 10/2021.
De las modificaciones de la Ley 15/2018, interesa destacar el art. 65, que define las VUT. Se trata de un cambio de gran calado. Esta redefinición se realiza, según dice el Preámbulo, “con el fin de deslindar el uso turístico del de temporada y el residencial, evitando de esta forma que el arrendamiento de viviendas de uso turístico dé amparo a arrendamientos que no deben ser considerados como turísticos, sino que deben quedar regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y excluyendo del régimen el arrendamiento por habitaciones”. El tema es, ciertamente, complejo, porque las categorías contractuales de arrendamiento de vivienda, de uso distinto del de vivienda (en el que se incluye el arrendamiento de temporada) y de arrendamiento de uso turístico, deberían estar claramente delimitadas por el legislador estatal, pero la exclusión de este último por el art. 5 e) LAU dejó en manos de las Comunidades Autónomas su regulación, que ha ido más allá de los aspectos administrativos, adentrándose en aspectos civiles, con los que problemas de competencia que estos últimos plantean a la luz del art. 149.1.8ª CE. En el caso de la Comunitat Valenciana (y mientras se mantenga la equivocada doctrina del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucionales en 2016 las leyes valencianas en materia de familia), es cuanto menos dudoso que exista competencia legislativa para dictar normas civiles sobre arrendamientos urbanos. La competencia en materia de turismo no permite regular aspectos que son puramente civiles (como indudablemente lo es, por ejemplo, fijar un plazo de 10 días para los alquileres turísticos), que estarían sometidos a lo que resulta del art. 149.1.8ª CE.
El art. 65.1, en su primer párrafo, da el nuevo concepto de VUT: “los inmuebles completos, cualquiera de sea su tipología, que se cedan mediante precio, en condiciones de inmediata disponibilidad, con fines turísticos, por un tiempo inferior o igual a 10 días, computados de forma continuada a un mismo arrendatario, y que cuenten con un informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico favorable, o documento equivalente que se determine reglamentariamente, así como, en su caso, los títulos habilitantes municipales exigibles para dicho uso o actividad”. El párrafo segundo incide en la idea de la cesión al completo, “no permitiéndose la cesión por habitaciones”. El párrafo tercero introduce una obligación: “Además, de conformidad con la legislación catastral, y a los efectos de la identificación física y localización de los inmuebles en los que se desarrolla la actividad de alojamiento turístico, será preceptivo hacer constar, tanto en las declaraciones responsables que se realicen como en los contratos de cesión de las viviendas, la referencia catastral única e individualizada del inmueble”. Y, finalmente, el párrafo cuarto dice que “el contenido del informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico o documento equivalente se establecerá reglamentariamente”.
El concepto del art. 65.1 debe completarse con lo que se dispone en el art. 65.2 y 65.3.
El art. 65.2 establece las circunstancias (basta una de ellas) para que se presuma la existencia de “fines turísticos” en el inmueble cedido: “a) Cuando sea cedido para su uso turístico por empresas gestoras de viviendas de uso turístico; b) Cuando sea puesto a disposición de los usuarios turísticos por sus propietarios o titulares para este fin se presten o no servicios propios de la industria hotelera; c) Cuando se utilicen canales de comercialización turística. Se considerará que existe comercialización turística cuando se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística o promoción, incluido Internet, u otros sistemas de nuevas tecnologías”. Estas circunstancias eran las que se asociaban en el antiguo art. 65 al requisito de la “habitualidad”, que ahora ha desaparecido de la definición de las VUT.
El art. 65.3 dispone que, de conformidad con el concepto de VUT, no podrá considerarse como tales: “a) Las viviendas que sean arrendadas por tiempo igual o superior a 11 días computados de forma continuada a un mismo arrendatario; b) El arrendamiento turístico de habitaciones, que queda expresamente prohibido; c) El alquiler de habitaciones de uso turístico en barcos, caravanas o similares, con excepción del marco regulatorio de los campings”.
El art. 65.4 establece un plazo de vigencia de la inscripción: “La inscripción de las viviendas de uso turístico en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana tendrá una validez de 5 años, con las excepciones expresamente reguladas en la presente Ley y en su decreto de desarrollo”. La razón es permitir la adaptación en una oferta en constante evolución, según manifiesta el Preámbulo.
El art. 65.5, por último, dispone que “reglamentariamente se establecerán los requisitos mínimos de diseño, calidad, seguridad, accesibilidad, y equipamiento aplicables a este tipo de viviendas”. Encontraremos estos requisitos mínimos en el art. 49 y en el Anexo III del Decreto 10/2021, ambos modificados por el Decreto Ley 9/2024.
Otra modificación a destacar es la del art. 78.3, relativa a la baja de la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. Se reformulan los supuestos ya existentes en la redacción anterior del art. 78.3 y se añaden otros nuevos, aplicables exclusivamente a las VUT, con la intención, según indica el Preámbulo, de hacer posible que el Registro cumpla con su finalidad básica de servir de instrumento de conocimiento del sector turístico y de información para el ejercicio de las potestades administrativas que ostenta la administración turística, de forma que facilite las actividades de ordenación, inspección, control, verificación, programación y planificación a ella atribuidas, así como el suministro de información a las personas o entidades interesadas. Entre los supuestos específicos de baja de las VUT, introducidos por el Decreto Ley 9/2024, encontramos no comunicar la referencia catastral antes del 31 de diciembre de 2024, la falta de presentación de una nueva declaración responsable de renovación trascurridos los cinco años de validez de la inscripción, el expediente de restauración de la legalidad urbanística que ordene el cese de actividad o el destino del alojamiento al arrendamiento como vivienda o de temporada en los términos de la LAU.
El art. 88, dedicado a las personas responsables, cuenta con un número nuevo, el 4, que establece la responsabilidad subsidiaria de los propietarios de las VUT: “Las personas propietarias de las viviendas de uso turístico tendrán una responsabilidad subsidiaria respecto de las infracciones en materia de oferta ilegal o actividad clandestina en aquellos casos en que, requeridos para que identifiquen las personas físicas o jurídicas titulares de la actividad turística correspondiente, no lo indiquen en el plazo señalado por el requerimiento”.
Es de destacar, por último, todo lo relativo a las modificaciones del procedimiento sancionador, regulado en el Capítulo III de la Ley 15/2018. Se precisan mejor los existentes y se adicionan nuevos tipos con relación a las VUT tanto de infracciones graves como muy graves. Entre las segundas, el nuevo art. 93.6 considera “ejercer, comercializar, ofrecer, prestar o hacer publicidad de alquiler turístico por habitaciones en viviendas de uso turístico registradas”. También hay modificación en la graduación de las sanciones, al añadir el art. 95.3: “El número de viviendas de uso turístico explotadas por la persona titular o empresa gestora y el volumen de facturación, podrá determinar la imposición de sanciones correspondientes a infracciones de carácter superior o inferior, respectivamente”. La posibilidad de delegación de la potestad sancionadora es otra de las grandes novedades de la nueva norma, con el cambio de redacción del art. 98, añadiendo un apartado segundo: “De conformidad con lo preceptuado en la legislación reguladora del régimen local, la competencia para incoar, instruir y resolver los procedimientos sancionadores por infracciones leves, graves y muy graves en materia de viviendas de uso turístico ubicadas en su ámbito territorial, así como, si procede, para la revisión en vía administrativa de los actos derivados de dichos procedimientos sancionadores, podrá ser objeto de delegación a los ayuntamientos que así lo soliciten y cumplan los requisitos generales exigibles en la citada legislación para obtener la delegación”.
Pasamos a tratar algunas de las modificaciones que afectan al Decreto 10/2021, que es la norma reglamentaria de desarrollo de la Ley 15/2018.
El contenido de la declaración responsable para las VUT es la primera de esas modificaciones. El nuevo art. 23 resulta mucho más extenso y sin duda contribuye a una mayor transparencia de los datos de la VUT en la declaración responsable de inicio. Esta declaración contendrá “la identificación de la persona o entidad titular de la actividad, incluyendo número de teléfono y correo electrónico a efectos de los avisos de disponibilidad de las notificaciones electrónicas, así mismo la identificación de la persona propietaria del inmueble, en caso de ser distinta de la persona o entidad titular de la actividad”. Además, debe contener los datos identificativos de la vivienda y el pronunciamiento expreso sobre los siguientes extremos: a) disponibilidad de la VUT y documentación acreditativa según el caso; b) cumplimiento de los requisitos para la inscripción en el Registro; c) disponibilidad del informe municipal de compatibilidad turística; d) referencia catastral; e) licencia de ocupación; f) requisitos de diseño, calidad, accesibilidad y seguridad; g) seguro de responsabilidad civil; h) disponibilidad de licencias, certificados o autorizaciones; i) declaración de interés comunitario si el establecimiento está ubicado en suelo no urbanizable común; j) periodo de prestación de la actividad en la vivienda; k) cumplimiento de obligaciones fiscales, tributarias, de seguridad social y del convenio colectivo que resulte aplicable; l) certificación registral acreditativo de que no hay imposibilidad de uso para finalidades diferentes de la vivienda como residencia habitual, o certificado de la comunidad de propietarios en el mismo sentido; m) cumplimiento de las obligaciones de registro documental e información de las personas físicas o jurídicas que ejercer actividades de hospedaje y alquiler de vehículos de motor; n) cumplimiento de las prescripciones previstas, para el caso de ostentar la especialidad rural; o) certificado energético; p) memoria técnica descriptiva para el caso de VUT que se implanten en locales de uso terciario de edificaciones existentes.
Se introduce un nuevo artículo, el 23.bis, que trata la validez de la inscripción de las VUT en el Registro de Turismo. Como antes hemos visto, se prevé una validez de cinco años y esta norma trata de la renovación de la inscripción, pues si no se renueva se dará de baja en el Registro a la VUT.
El art. 30, dedicado a la baja de la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, resulta también profundamente modificado, ampliándose las causas, requiriendo la mayoría de ellas la previa tramitación del correspondiente expediente. Entre las nuevas causas de baja, podemos citar el cese de la actividad (constatado por la inspección de turismo) durante más de 1 año, la no comunicación de la referencia catastral antes del 31 de diciembre de 2024, la falta de presentación de una nueva declaración responsable de renovación, el cese de actividad ordenado en un expediente de restauración de la legalidad urbanística o cuando se constante que el alojamiento está destinado en el periodo declarado como turístico al arrendamiento como vivienda o de temporada en los términos por la LAU.
Se redacta nuevamente el art. 33.2, dedicado a la publicidad de los alojamientos, disponiendo que “la publicidad que se efectúe de las viviendas de uso turístico deberá incluir obligatoriamente su número de registro y su exacta localización”.
El art. 37, relativo a las normas de régimen interior, es modificado, adicionando un nuevo apartado, el 5, en el que resulta patente la preocupación por los conflictos de convivencia: “En el caso de las viviendas de uso turístico, se deberá disponer de un reglamento de normas de régimen interno en el que constarán, al menos, las normas de convivencia de la comunidad en que radique, las condiciones de uso de los servicios e instalaciones y el régimen de admisión de animales domésticos, para evitar alterar la normal convivencia o poner en riesgo la seguridad o integridad física del resto de la clientela. Este régimen será de obligado cumplimiento para las personas usuarias del alojamiento. A tal efecto, los propietarios de las viviendas de uso turístico o titular de la actividad deberán facilitar a los usuarios con carácter previo al alojamiento, un formulario informativo de dichas reglas que deberán ser aceptadas expresamente por estos últimos”. El párrafo segundo del nuevo art. 37.5 prevé que “en caso de incumplimiento, el propietario o titular de la actividad requerirá al usuario para que cese en su inobservancia o, en caso de gravedad, para que abandone la vivienda. De no ser atendido dicho requerimiento, dará debido parte a la Policía o autoridad competente. En caso de desalojo el usuario perderá todos los importes abonados por su reserva, si así se ha hecho constar”. Estamos, sin duda, ante una de las normas que más problemas puede plantear en su aplicación práctica y no solo por el hecho de tratarse de un alojamiento de corta duración (10 días como máximo). Por otra parte, lo dispuesto en esta norma no deja de ser una suerte de resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes, lo que nos vuelve a situar en el problema de la competencia legislativa civil de la Comunitat Valenciana.
El art. 47, que contiene las definiciones, tiene nueva redacción. Se mantiene la definición de empresas gestoras, mientras que en el caso de la definición de vivienda de uso turístico se opta por la remisión al art. 65 de la Ley 15/2018, evitando la repetición que antes sí existía tanto en la ley como en la norma reglamentaria. El art. 47.3 contiene una nueva norma: “Cada una de las viviendas de uso turístico inscritas en el Registro de Turismo deberá asociarse a una referencia catastral e individualizada que responda a la realidad física, económica y jurídica del inmueble o, en su defecto, si se está tramitando una alteración catastral, al código registral único del inmueble”.
El nuevo art. 47.bis trata del informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico, que viene a sustituir al anterior informe municipal de compatibilidad urbanística. Se describe su contenido (datos esenciales de identificación del inmueble, clasificación del suelo, sentido del informe) en el apartado 1, mientras que el apartado 2 contempla la posibilidad de aportar un certificado favorable emitido por las entidades colaboradoras de la Administración municipal en la verificación de las actuaciones urbanísticas y el apartado 3 se dedica a la situación particular de viviendas ubicadas en suelo no urbanizable.
En línea con otro de los objetivos importantes de la reforma del régimen de las VUT, la de garantizar unos estándares mínimos acordes con un turismo de calidad, se dedica un extenso art. 49 a las normas de diseño y calidad, y a exigencias de seguridad y accesibilidad. Atiende a tres situaciones: VUT que se implanten en edificaciones cuyo uso urbanístico principal sea residencial vivienda, VUT que se implanten en locales terciarios de nueva construcción, y VUT que se implanten en locales de uso terciario de edificaciones existentes Lo dispuesto en el art. 49 se complementa con los requisitos mínimos exigibles a las VUT del Anexo III, que también resulta modificado en profundidad, tanto por el contenido que incorpora como por abandonar el sistema de clasificación en categorías.
El Decreto Ley 9/2024 contiene cuatro disposiciones transitorias, que regulan diversas situaciones: expedientes en tramitación, normativa aplicable a los contratos vigentes, validez de la inscripción (se tratan dos situaciones, según la VUT estuviese inscrita antes o después de entrar en vigor la Ley 15/2018) y plazo de adaptación a los requisitos establecidos en el Anexo III.
