Jurisprudencia: Resolución de un contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble por parte de la promotora, aunque esta posteriormente fue declarada en concurso de acreedores: la resolución produce efectos desde que se llevó a cabo extrajudicialmente, siendo la sentencia que la confirma meramente declarativa.

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STS (Sala 1ª) de 20 de septiembre de 2018, rec. nº 2755/2015.
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“El contrato que los demandantes pretenden resolver es una compraventa, un contrato de tracto único. Estos contratos, si sus obligaciones recíprocas están pendientes de cumplimiento por ambas partes al tiempo de la declaración de concurso de una de ellas, sólo pueden ser resueltos a instancia de la parte in bonis por incumplimiento de la concursada, cuando este incumplimiento es posterior a la declaración de concurso.

(…) ‘la jurisprudencia (…) ha venido interpretando el artículo 1124 en el sentido de entender que el mismo también permite un ejercicio de la facultad resolutoria mediante declaración extrajudicial dirigida a la parte incumplidora, siempre a reserva de que ésta, si es que no estuviera conforme, acuda a los Tribunales para negar el incumplimiento resolutorio o rechazar la oportunidad de hacerlo valer como causa de extinción sobrevenida de la relación contractual (…). De acuerdo con esa doctrina y tomando en consideración que el artículo 1124 reconoce al contratante perjudicado la facultad de ‘escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación’, hay que entender que ésta última tiene lugar, no cuando se produjo el incumplimiento, sino cuando aquel, tras optar por resolver la relación, lo comunica a la otra parte -con la que había perfeccionado un negocio jurídico bilateral-, mediante una declaración de naturaleza recepticia – (…), en su caso, mediante un acto concluyente con el mismo significado y eficacia – facta ex quibus voluntad concludi potest’.

(…) los compradores, haciendo uso de la convenida facultad de resolución del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el término convenido, resolvieron el contrato de compraventa antes de que el concurso fuera declarado. Cuestión distinta es que, ante la negativa de la vendedora, los compradores se vieran compelidos a solicitar la declaración judicial de resolución por incumplimiento, que presupone los efectos resolutorios de la denuncia extrajudicial de resolución realizada por los compradores, y lo que hace es declararlo así.

(…) la sentencia estimatoria de la (…) declara la procedencia de la resolución que extrajudicialmente realizaron los compradores. (…) los efectos de la resolución se remontan a la resolución extrajudicial y (…) a la recepción de la declaración unilateral de los compradores que ponía en conocimiento del vendedor su voluntad de resolver el contrato, (…). Lo que conlleva que, al declararse el concurso, el contrato ya estuviera resuelto.

y que hubiera nacido antes la obligación de restitución de las cantidades entregadas a cuenta, que por ser anterior a la declaración de concurso tendría la consideración de crédito concursal.

En la medida en que el contrato fue resuelto antes del concurso, los eventuales efectos novatorios de un convenio, que cesaron con la apertura de la liquidación, en cualquier caso, no impedían declarar judicialmente la reseñada resolución contractual.” (F.D. 3º) [M.H.G.].

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