Autora: María Carmen Barrón López, Abogada y Doctora en Derecho
La Sentencia en Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 592/2025, de 21 de abril (ECLI:ES:TS:2025:1711) constituye una resolución relevante en la configuración jurisprudencial de los límites derecho de retracto arrendaticio urbano en operaciones globales de transmisión inmobiliaria. Esta resolución de Pleno de la Sala Civil unifica los criterios interpretativos sobre la aplicabilidad de la excepción al derecho de adquisición preferente de los arrendatarios recogido en el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) en los supuestos de venta global de inmuebles zanjando con ello el debate generado por pronunciamientos contradictorios de instancias inferiores.
1. El derecho de retracto arrendaticio es una manifestación del derecho de adquisición preferente del arrendatario urbano regulado en el art. 25 de la LAU que ha experimentado una significativa evolución normativa desde su configuración en la LAU de 1964.
El derecho de tanteo y retracto concedido al arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada establecía, en su redacción originaria aplicable al caso, una excepción recogida en el artículo 25.7 de la LAU de 1994, cuando la vivienda arrendada se vende juntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador en un mismo inmueble, o cuando se venden de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
La posterior modificación introducida por el Real Decreto-ley 7/2019 añadió un párrafo que establece la legislación de vivienda puede establecer el derecho de adquisición preferente respecto a la totalidad del inmueble en favor de la Administración competente en materia de vivienda.
2. El supuesto fáctico analizado se centra en la transmisión de activos efectuada en 2013 por la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) en favor de Fidere Vivienda S.L.U. con la transmisión global de 1.860 viviendas, 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros, situados en 18 promociones inmobiliarias de régimen de protección pública y la acción de retracto arrendaticio ejercitada por inquilinos respecto de cada una de las viviendas transmitidas, de los que eran inquilinos, ejercitando su preferencia en la adquisición respecto a la compradora demandada.
En consecuencia, la transmisión controvertida excede del supuesto de habitual de transmisión individual de un inmueble arrendado al centrarse en la transmisión global de una cartera de activos en la que no se concedió a los arrendatarios de los inmuebles transmitidos el derecho de adquisición preferente, amparándose en que la venta se encontraba recogida en la excepción contemplada en el art. 25.7 de la LAU.
El Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid (Juicio Ordinario nº 905/2018) dictó sentencia n.º 68/2021, de 18 de febrero, desestimando íntegramente las pretensiones de los arrendatarios demandantes al considerar que concurrían los presupuestos de la excepción legal, por tratarse de la venta conjunta de todas las viviendas y locales propiedad del arrendador en el edificio.
Su fundamentación jurídica partió de una interpretación del art. 25.7 LAU, considerando aplicable la exclusión del derecho de adquisición preferente por el paralelismo entre las ventas conjuntas de la vivienda arrendada con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble recogido en el citado precepto y las cesiones de créditos globales o a precio alzado.
Contra la mencionada sentencia fue interpuesto recurso de apelación por los demandantes impugnado por la entidad demandada interesando la confirmación de la resolución recurrida al considerar que no procedía el retracto legal tratarse de la venta de la totalidad de los inmuebles y ser los arrendatarios de una porción inferior al total vendido.
El recurso fue resuelto por la Sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 18 de noviembre de 2021 (Rollo de Apelación nº 517/2021), revocando la resolución anterior y estimando la demanda de retracto arrendaticio, fundamentando su criterio en que la operación litigiosa no se encuentra comprendida en la excepción del artículo 25.7 LAU al tratarse de una “venta agrupada” de una serie de unidades inmobiliarias que no se encontraban situadas en un mismo inmueble y existe en la operación individualización de precios por cada unidad vendida.
En definitiva, la resolución del recurso se articula en torno a tres pilares fundamentales sobre los que se vertebra la aplicabilidad de la excepción prevista en el artículo 25.7 LAU:
a) Exceso del ámbito objetivo del «mismo inmueble».
La operación inmobiliaria de transmisión de inmuebles excedía de los términos indicados en el precepto de «mismo inmueble» recogida en la excepción del art. 25.7 de la LAU en cuanto la compraventa, en cuanto, la enajenación abarcaba múltiples promociones inmobiliarias situadas en edificios físicamente separados y jurídicamente independientes.
En este sentido, la Audiencia valoró que la interpretación estricta del presupuesto de excepción del art. 25.7 de la LAU basado en la unidad inmobiliaria únicamente resultaría aplicable cuando las fincas objeto de transmisión se localizaran dentro de un único complejo residencial.
b) Finalidad tuitiva del derecho de retracto arrendaticio y cumplimiento de los presupuestos para su ejercicio.
La sentencia expone que la finalidad tuitiva del derecho de adquisición preferente a los arrendatarios ha de ser aplicable tanto a los supuestos en los que se venda una sola vivienda o local de negocio, como a las ventas en las que se transmitan por el propietario varios elementos por un único precio, puesto que, en caso contrario podría frustrarse por el propietario dicho régimen protector del arrendatario por el modo en el que configurase la transmisión.
Los argumentos centrales del recurso en línea con otras sentencias de Audiencias Provinciales ( SAP de Baleares, Civil Sección 3ª del 07 de junio de 2021 (ROJ: SAP IB 1550/2021) se encuentran fundamentados en que en la operación analizada concurren todos los elementos que permiten el ejercicio del derecho de retracto a los arrendatarios: la individualización de la propiedad y determinación del precio, sin que dichos requisitos queden desvirtuados porque se incluyan otros elementos «no vinculados» con el edificio, o se concretase el precio a efectos fiscales.
Contra la referida sentencia fueron interpuestos recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación por Fidere Vivienda S.L.U.,
3. Centrándonos en el recurso de casación, los motivos de interposición se fundamentaron en los siguientes:
a) Primer motivo: Al amparo del artículo 477.1 LEC por vulneración de lo establecido en el artículo 25.7 LAU 1994 y de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que lo interpreta. La recurrente alegaba que la Audiencia Provincial había resuelto erróneamente que «la venta en bloque de todas las viviendas propiedad del vendedor de que disponía en los inmuebles (promociones inmobiliarias) transmitidos no impide el ejercicio del derecho de retracto por los arrendatarios de éstas». Al amparo del artículo 477.2. 3º LEC, invocando interés casacional conforme al artículo 477.3 LEC por oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
b) Segundo motivo: Al amparo del artículo 477.1 LEC por infracción del artículo 25.7 LAU 1994, así como de la jurisprudencia que lo interpreta, argumentando que existía jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre el problema jurídico planteado, particularmente respecto a si la individualización del precio en la compraventa permite ejercitar la acción de retracto.
El Tribunal Supremo en la STS de Pleno 592/2025, de 21 de abril, que unifica doctrina jurisprudencial, estima el recurso de casación interpuesto por Fidere Vivienda S.L.U. y establece una interpretación sistemática del artículo 25.7 LAU que merece un análisis pormenorizado desde múltiples perspectivas dogmáticas.
b) La delimitación conceptual de «venta conjunta»
El Tribunal Supremo establece de manera categórica que la aplicación del artículo 25.7 de la LAU requiere el cumplimiento riguroso de los presupuestos de «venta conjunta» contemplados en dicha disposición. Estos supuestos se articulan mediante una disyuntiva que opera cuando concurre cualquiera de las siguientes circunstancias: primera, que la operación de transmisión abarque la totalidad de las fincas o unidades inmobiliarias de las cuales el enajenante ostenta la titularidad dominical dentro del edificio en cuestión; segunda, que la enajenación se efectúe de manera simultánea respecto de todos los pisos y locales que integran el inmueble, independientemente de que la titularidad corresponda a diferentes propietarios.
Esta delimitación conceptual reviste especial importancia dogmática al establecer que la excepción opera cuando se transmiten «unidades mayores» que la específicamente arrendada. La ratio legis subyacente responde así a la necesidad de evitar que el ejercicio del derecho de retracto genere situaciones desproporcionadas, en las que el arrendatario pudiera verse compelido a adquirir un patrimonio inmobiliario de dimensiones considerablemente superiores al inmueble que constituye el objeto de su relación arrendaticia, circunstancia que desnaturalizaría la finalidad protectora inherente a dicha institución jurídica.
c) La irrelevancia de la estructura económica de la operación
Uno de los aspectos más significativos de la construcción jurisprudencial reside en la afirmación de que la individualización del precio por cada unidad inmobiliaria no resulta relevante para determinar la aplicabilidad de la excepción. Esta ratio decidendi implica que la forma de estructuración económica de la operación no modifica la naturaleza jurídica del acto de transmisión, prevaleciendo la realidad jurídica sobre la apariencia económica.
El Tribunal Supremo fundamenta esta conclusión en que la LAU «solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento vendido que sea una unidad independiente».
De esta manera, se consagra una vinculación ineludible entre la institución del derecho de retracto y la delimitación material concreta de su objeto de ejercicio.
Esta interpretación jurisprudencial pone de manifiesto que la eficacia del retracto arrendaticio queda circunscrita a la adquisición de aquella porción inmobiliaria que coincida exactamente con el bien objeto de la relación arrendaticia.
d) La aplicabilidad en operaciones inmobiliarias de mayor alcance
La vertiente más novedosa del pronunciamiento judicial de la Sala reside en su interpretación sobre la aplicabilidad de la excepción en transacciones que abarcan bienes inmuebles ubicados en distintos edificios o complejos inmobiliarios. El Alto Tribunal determina que «el hecho de que dicha venta se integre en una operación de mayor envergadura (múltiples promociones inmobiliarias o edificaciones) carece de relevancia para la aplicabilidad de la excepción». Así la inclusión de una venta dentro de una operación de mayor alcance que abarque varias promociones o edificaciones no afecta a la procedencia de la excepción, siempre que, en cada edificio implicado, se cumplan de manera independiente y autónoma los requisitos previstos en el artículo 25.7 de la LAU para cada uno de ellos.
4. La sentencia plantea interesantes tensiones dogmáticas que merecen una valoración desde la perspectiva del derecho inmobiliario contemporáneo.
a) La adquisición preferente del arrendatario frente a la libre transmisión de la propiedad
La interpretación adoptada por el Tribunal Supremo favorable a la libre circulación de bienes inmuebles en operaciones inmobiliarias de gran calado, lo que resulta coherente con la voluntad del legislador de 1994 al reducir significativamente los supuestos de aplicación de los derechos de adquisición preferente como límite al derecho de libre circulación de bienes.
b) Las implicaciones para el mercado inmobiliario institucional.
La doctrina establecida por la sentencia facilita significativamente las operaciones de desinversión inmobiliaria por parte grandes tenedores o de privatización del patrimonio público de vivienda.
En definitiva, la resolución analizada aporta seguridad jurídica y estabilidad económica en las operaciones de ventas globales de activos efectuadas por fondos de inversión que precisan un marco de predictibilidad en sus operaciones de adquisición de carteras inmobiliarias. Ciertamente, la eliminación del riesgo asociado a la posible fragmentación por el ejercicio individual de derechos de retracto contribuye a incrementar el valor de estos activos y a mejorar sus condiciones de financiación.
5. Por todo lo expuesto, la STS 592/2025 constituye un hito jurisprudencial que clarifica definitivamente el alcance del artículo 25.7 LAU en operaciones complejas de transmisión inmobiliaria. La interpretación jurisprudencial adoptada por el Alto Tribunal proporciona certeza jurídica a un ámbito tradicionalmente conflictivo del derecho inmobiliario y resulta coherente con el criterio de interpretación estricto del citado artículo 25.7 LAU.
Desde una perspectiva dogmática, la sentencia evidencia la consolidación de una línea jurisprudencial favorable a la restricción de los derechos de adquisición preferente en operaciones inmobiliarias de envergadura, en cohesión con las transformaciones actuales del mercado inmobiliario español hacia modelos de tenencia más profesionalizados.
Esta interpretación, si bien, favorece la seguridad jurídica y la libertad de disposición del propietario, plantea interrogantes sobre el equilibrio entre estos valores y la protección del arrendatario, especialmente en el contexto actual del mercado de la vivienda.
En definitiva, la STS 592/2025 constituye una aportación relevante a la doctrina contemporánea del derecho inmobiliario, estableciendo un delicado equilibrio entre la salvaguarda de los derechos de los arrendatarios y las exigencias de funcionalidad y dinamismo del mercado.
