STS (Sala 1ª) de 5 de diciembre de 2024, rec. nº 8237/2023.
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“1.º-Las partes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento de vivienda concertado con fecha 11 de enero de 2018, en el que se pactó un plazo de vigencia de un año; es decir, hasta el 10 de enero de 2019, llegado el cual se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento cumpla tres años, por consiguiente el 10 de enero de 2021, excepto que la arrendataria manifieste, con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha de finalización del plazo inicial o de cualquiera de sus prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo, en cuyo caso la arrendataria deberá hacer entrega de la vivienda a la arrendadora, tal y como dispone la cláusula segunda del precitado contrato bajo el epígrafe duración. 2.º-En aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, a petición de la parte arrendataria, el contrato se prorrogó a su vencimiento por un periodo adicional de 6 meses, que finalizó el 10 de julio de 2021. 3.º-Antes de llegar a dicha fecha, la arrendadora remitió burofax, que fue entregado el 19 de abril de 2021, en el que se comunicaba a los arrendatarios que el contrato finalizaría el día 10 de julio de 2021, fecha en la que debía proceder a la entrega de la vivienda a la arrendadora, sin que pueda considerar, en consecuencia, el contrato prorrogado tácitamente con reserva, en otro caso, de acciones legales. 4.º-No obstante lo cual, la parte arrendataria interesó mediante carta datada el 17 de junio de 2021 otra prórroga de seis meses más a cargo de dicha normativa y sus modificaciones ulteriores, que no fue aceptada. 5.º-Así las cosas, el 21 de julio de 2021, por la entidad arrendadora Coral Homes, S.L., se presentó demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 52 de Madrid, que la tramitó por el cauce de juicio verbal 1332/2021”. (F.D.1)
“Pues bien, de los mentados requisitos no se cuestiona que nos hallemos ante un arrendamiento de vivienda, tampoco que había transcurrido el plazo de duración mínima legal de tres años, ni que los arrendadores hubieran comunicado con antelación la voluntad de no prorrogar el contrato, que no se hallaba, por lo tanto, en situación de prórroga tácita, así como que el arrendatario, antes de la extinción del vínculo arrendaticio, interesó someterse a la prórroga extraordinaria de seis meses establecida en el RDL 11/2020, de la que disfrutó hasta el 10 de julio de 2021 – el contrato de arriendo se concertó el 11 de enero de 2018, los tres años vencieron el 10 de enero de 2021, como se hizo constar en el contrato de arrendamiento-, sino que la cuestión controvertida es otra distinta, consistente en determinar que, si aplicada la prórroga extraordinaria de seis meses, caben otras sucesivas por tal periodo de tiempo en virtud de nuevas disposiciones normativas que modificaron el art. 2 del precitado RDL 11/2020 de la manera antes indicada. La respuesta a dicha interrogante ha de ser negativa.
En efecto, tanto el juzgado como la audiencia, en atención a la redacción del art. 2 de esta última disposición normativa y sus sucesivas modificaciones, entienden que no es posible admitir una nueva prórroga por otros seis más, en contra de lo sostenido por los arrendatarios. Los recurrentes se amparan, para mantener dicha tesis, en una consulta formulada y contestada por la Administración sobre tal cuestión a otro ciudadano en una página web ya suprimida. Este argumento de vinculación no nos sirve, dado que no le corresponde a la Administración resolver los conflictos intersubjetivos surgidos de las divergentes interpretaciones de las normas legales, sino a los órganos jurisdiccionales que, de forma exclusiva, ejercen la función de juzgar y ejecutar lo juzgado, y garantizar, de esta manera, a los ciudadanos el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 y 117.3 CE).
No entendemos que las sentencias dictadas en ambas instancias realicen una incorrecta interpretación de la ley que deba ser corregida en casación, puesto que, tal y como está redactado el art. 2 del RDL 11/2020 y sus sucesivas modificaciones legales, la prórroga extraordinaria de la vigencia del contrato arrendaticio por seis meses más se establece en función de la fecha que finalice el periodo de prórroga obligatoria, previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita, regulado en el artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, reguladora del contrato de arrendamiento urbano.
El Legislador distingue entre las prórrogas previstas en la LAU de 1994; es decir, la obligatoria del art. 9.1 y la tácita del art. 10.1, con respecto a la extraordinaria establecida por el precitado RDL 11/2020, las dos primeras derivadas de la normativa general de los contratos arrendaticios, y la tercera de un conjunto normativo excepcional para instaurar unas medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Desde luego, el art. 2 de esta última disposición normativa que, como excepcional, es además de interpretación restrictiva, no norma que la prórroga de seis meses, que establece, sea susceptible de ampliarse por ulteriores periodos adicionales de otros seis meses más hasta el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, último de los dictados en modificación de dicho precepto. Lejos de ello, las sucesivas reformas se limitan a ampliar la fecha en la que vence la prórroga legal, ya sea la obligatoria o tácita del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito, para disfrutar del periodo adicional de seis meses, configurado como prórroga extraordinaria, pero por una sola vez. De esta manera, la reforma llevada a efecto por Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, lo que fija es una nueva fecha de la expiración de la prórroga obligatoria o tácita hasta el 28 de febrero de 2022 para que, a partir ella, opere la ampliación del contrato por otros seis meses más, sin que signifique que se extienda la vigencia del contrato de arrendamiento mediante una nueva prórroga extraordinaria acumulativa a las anteriormente disfrutadas y extinguidas”. (F.D.3) [J.E.G.].
