STS (Sala 1ª) de 16 de septiembre de 2025, rec. n.º 2769/2020
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“(…) la cuestión jurídica que se suscita es la concerniente a la legalidad de las obras ejecutadas por los demandados que, según su tesis, están perfectamente legitimados para realizar cualquier clase de alteración, modificación o construcción en la vivienda unifamiliar de su titularidad exclusiva, como es el cierre levantado en su terraza, al ser independiente del resto de las viviendas que conforman el complejo inmobiliario, sin más límites que respetar las instalaciones y servicios comunes, así como las servidumbres constituidas.
No podemos aceptar ese argumento en virtud de las concretas circunstancias fácticas que concurren en el presente caso.
No ofrece duda que nos encontramos ante un complejo inmobiliario privado al que se refiere el art. 24 LPH, puesto que concurren todos los requisitos legales (…) para determinar su aplicación al caso. Lo que directamente conduce a que la presente controversia deba ser resuelta mediante la aplicación del régimen jurídico al que nos remite la ley como normativa resolutoria.
Para ello, hemos de partir de la base de que el complejo litigioso consta de su correspondiente título constitutivo conformado por la escritura pública de 7 de junio de 1999, que se otorga por la entidad promotora de la urbanización Construcciones San Martín, S.A., cuando ya se encontraba en vigor la reforma legal introducida en la LPH por la Ley 8/1999, de 6 de abril. (…)
Es evidente que, en el título constitutivo, se está describiendo un complejo inmobiliario (…), en el que las construcciones de tal forma levantadas son idénticas las unas a las otras, bajo una uniformidad estandarizada.
Las viviendas se prestan servicios entre sí para garantizar las instalaciones de electricidad, agua y televisión, de saneamiento y de incendios, así como otras servidumbres constituidas a las que se refiere el título constitutivo, amén de compartir otros servicios e instalaciones conjuntas.
Deviene también indiscutible que la unilateral construcción de fábrica llevada a efecto por los demandados, en su terraza privativa (…) además de limitar las vistas a los otros propietarios, altera peyorativamente y de forma notoria dicha armonía constructiva, en contra además de las normas de régimen interior, que se han dado los propietarios de las viviendas integradas en la urbanización, que pretenden garantizar la uniformidad exterior de las distintos elementos que integran el conjunto inmobiliario, normas que no son contrarias a la ley, ni incompatibles con los estatutos, ni con el título constitutivo, que parte de la identidad de las viviendas.
Por otra parte, la obra ejecutada perjudica a los otros propietarios (…) al privarles de vistas y no solo con respecto a las terrazas contiguas. (…)
La parte recurrente entiende que, por su condición de titular de su vivienda unifamiliar, puede realizar en ella cualquier clase de actuación, argumento que no puede aceptarse en perjuicio de los intereses de los otros propietarios integrados en el conjunto inmobiliario.
(…)
(…) no consideramos que, en atención a las concretas circunstancias concurrentes, se hayan vulnerado los arts. 24 de la LPH y 396 CC a los que se refiere como infringidos la parte demandada como fundamento de su recurso, por la circunstancia de que se hayan declarado ilegítimas las obras llevadas a efecto por los demandados en su terraza privativa y que, por sus características, perjudican las vistas de otros propietarios y alteran, de forma notoria y peyorativa, la configuración uniforme y estética de las viviendas adosadas en hilera, como una unidad estructural con apariencia fáctica de fachada única .
La integración en el conjunto inmobiliario no permite a cada propietario la libre ejecución de cualquier clase de obras cuando, además, perjudican los intereses legítimos de los otros propietarios de la urbanización, que han convenido además unas normas de régimen interior que respete la unidad arquitectónica del conjunto en beneficio y en interés general de los todos ellos” (F.D.4º) [Covadonga López Suárez].
