STS (Sala 1ª) de 26 de noviembre de 2024, rec. nº 7248/2023.
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“(…) 2.º-Las partes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento de fecha 13 de mayo de 1983, en el que se subrogó la actora al adquirir la propiedad del referido inmueble. La renta, al tiempo de la interposición de la demanda, ascendía a la suma de 269,26 € mensuales, más el importe por servicios y suministros que ascienden a 45,80 € al mes, y por el concepto de obras 18,52 €. A estas cantidades se ha de añadir el importe de los consumos de agua de la vivienda que se cargan a la demandante por la compañía suministradora la cual, a su vez, los repercute a la arrendataria.
3.º-La demandada devolvió el recibo correspondiente a la mensualidad de mayo de 2021, que incluía una partida de agua de 562,13 €, lo que elevaba dicha mensualidad a 895,71 €.
4.º-Comerzia S.I.C.E., S.L., con fecha 27 de mayo de 2021, remite burofax a la arrendataria para comunicarle que adeuda dicha mensualidad de renta, más 3,95 euros de gastos de devolución, cantidad que incluye los 562,13 euros girados por ISTA por consumo de agua, según lectura efectuada el 3 de febrero de 2021 y conforme a la factura que se adjunta; por ello, a los efectos del art. 22.4, párrafo 2 de la LEC, se le requiere fehacientemente de pago por 899,66 euros, informándole que, si en el plazo de 30 días desde la recepción de la presente, no abona la cantidad adeudada, este hecho será causa de desahucio, debiendo desalojar el piso. Asimismo, le comunicamos que el importe del mes de junio de 2021 es de 339,50 euros.
El importe total de los recibos de mayo y junio es de 1.239,16 euros, suma que se le comunica podrá hacerla efectiva «en nuestra oficina sita en la C/ Ayala n.º 7, Bajo, de Madrid, o se la podemos domiciliar por banco en la cuenta bancaria que nos facilitó para cobrarle los recibos de alquiler». En el supuesto de no abonar dichas cantidades en el plazo establecido, la propiedad se reserva las acciones legales que estime pertinentes. Dicho burofax fue entregado el día 28 de mayo.
La demandada lo contestó mediante otro burofax, datado el 1 de junio de 2021, y enviado el día 3 siguiente, en el que se señaló que, como había manifestado al letrado de la demandante, la arrendataria no pretende dejar sin pagar las mensualidades de renta, por ello le fue requerido un número de cuenta para poder realizar el ingreso de las mensualidades adeudadas de los meses de mayo y junio de 2021, sin resultado positivo alguno, por lo que se utiliza dicho conducto para reiterar que le faciliten un número de cuenta, para hacer efectivas las rentas mensuales. La factura de agua no aparece debidamente desglosada, en cualquier caso no tiene óbice en abonarla, siempre y cuando se le facilite y acredite el consumo real ante el desproporcionado consumo recogido en la misma, además solicitamos su fraccionamiento para facilitar su desembolso, dados los reducidos ingresos de la arrendataria.
Con fecha 9 de julio de 2021, la arrendataria vuelve a enviar otro burofax a la demandante con la queja de que no se dio contestación a su misiva remitida el día 3 de junio de 2021, en la que se solicitaba número de cuenta para consignar las rentas del alquiler del inmueble, y se le comunicaba que era voluntad de la arrendataria abonar las mensualidades; empero, la propiedad ha retirado la orden de cobro que emitía cada mes, y se añadía que, por medio del presente burofax, les instamos a que nos faciliten, en un plazo no superior a 5 días naturales, un número de cuenta para poder consignar las mensualidades de mayo a junio y ahora julio que se adeudan. Asimismo, se pone en su conocimiento que, periclitado el plazo de 5 días naturales, de persistir en su reiterada negativa a recibir los pagos de las mensualidades que ya se adeudan y que se continúan devengando, procederemos a consignar judicialmente las mismas.
No consta la contestación de la entidad arrendadora, pero sí que, con data 19 de julio de 2021, Comerzia S.I.C.E., S.L. interpuso demanda de resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes con fundamento en el impago de las precitadas cantidades, así como, de igual manera, sostuvo que se habían dejado de abonar las rentas de junio y julio de dicho año y las cantidades asimiladas por importes respectivos de 339,50 € y 366,37 €.
Por lo tanto, a la fecha de interposición de la demanda, según la tesis de la sociedad demandante, la arrendataria adeudaba 1.601,58 €, en concepto de rentas impagadas, servicios y suministros de agua y obras.
En la demanda se niega la enervación de la acción, toda vez que la demandada fue requerida de pago, de forma fehaciente, con 30 días de antelación a la fecha de interposición de la demanda de desahucio, mediante burofax de 27 de mayo de 2021. Aun cuando la demandada contestó a dicho requerimiento, señala la demandante, no ha efectuado pago alguno al respecto” (F.D.1).
“La arrendadora hizo caso omiso a la justa petición de la arrendataria y le remite un requerimiento de pago en el que, además, no deja constancia de una cuenta corriente para efectuar el abono de las rentas pendientes, pese a los intentos documentados de la arrendataria en tal sentido, que se vio obligada a acudir a un expediente judicial de consignación. La arrendadora señaló que el pago lo podría hacer en sus propias oficinas, afirmación con respecto a la cual precisó el juzgado, en razonamiento no cuestionado por la audiencia, que ‘tampoco los empleados de la arrendadora se avinieron a cobrar en las oficinas de la entidad a pesar de la personación de doña Macarena en aquellas dependencias, hecho este que no es negado por la actora’.
Esta sala ha considerado en la interpretación del art. 1258 del CC que, si bien su aplicación, dado su carácter genérico, ha de admitirse con gran cautela y notoria justificación, es doctrina que la buena fe, en su sentido objetivo, consiste en dar al contrato cumplida efectividad en orden a la realización del fin propuesto, por lo que deben estimarse comprendidas en las estipulaciones contractuales aquellas obligaciones que constituyen su lógico y necesario cumplimiento (SSTS 84/2009, de 12 de febrero, 1471/2024, de 6 de noviembre, que cita, a su vez, las sentencias de 9 de diciembre de 1963 y 11 de diciembre de 1987).
En definitiva, no podemos considerar, en las circunstancias concurrentes, que hubiera habido un impago de la renta con entidad resolutoria del contrato. Incluso, con la contestación de la demanda, se consignó el importe del recibo del agua mediante una transferencia a la cuenta del juzgado de 924 euros, ‘correspondientes a los importes pendientes para alcanzar la totalidad de lo debido (4144 € pendiente de ulterior liquidación)’”(F.D.3.) [J.E.G.].
