STS (Sala 1ª) de 25 de abril de 2018, rec. nº 772/2015.
Accede al documento
“Motivo Primero.- La Sentencia recurrida se opone o desconoce la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, que ha establecido como grave o sustancial el incumplimiento del plazo pactado expresamente por las partes para la entrega de inmuebles en los contratos de compraventa, y faculta la resolución de los contratos de compraventa.
La Sentencia recurrida ha infringido el art. 1.124 y 1.255 del Código Civil, pues el retraso constituye incumplimiento grave o sustancial siempre que haya sido pactado así por las partes en aras de la autonomía de la voluntad y permite al perjudicado por el incumplimiento la resolución del contrato. Igualmente infringe los principios lex contractus del artículo 1.091 CC, pacta servanda, artículo 1. 258 CC, y la necesidad de la esencia de la obligación, artículo 1.256 CC. Se aportan como Sentencias de contraste las STS 52/2014 de 6 de febrero y 7/2014 de 17 de enero. Según la Sentencia recurrida, las obras de las viviendas litigiosas se vieron paralizadas de forma obligada desde el 14 de mayo de 2009 hasta noviembre de 2011 por una resolución judicial, igualmente indica, que también estuvieron paralizadas por otros motivos desconocidos dos meses después de la fecha en que debían haber sido ya entregadas, e incluso tras el alzamiento de la paralización judicial se tardó desde noviembre de 2011 hasta agosto de 2012 en emitir certificado de final de obra, sin que haya sido aportado al procedimiento licencia de primera ocupación, interpretando que el retraso por la paralización de las obras es una causa ajena e imprevisible al vendedor que le exonera de responsabilidad, y que el retraso de más de un año, no justificado, sin que estuvieran paralizadas las obras judicialmente, no es justificativo de la actitud del demandante ya que la resolución del contrato es un remedio excepcional frente al principio de conservación del negocio jurídico.
Resulta patente que dicha interpretación no es conforme con la naturaleza ni espíritu del principio de conservación del negocio jurídico esgrimido por la propia Audiencia Provincial de Lugo, ya que dicho principio nunca permite amparar el incumplimiento de una de las partes contractuales yendo en perjuicio de la otra parte.
En consecuencia lo que corresponde determinar es si un retraso superior a un año por causas no justificadas por la vendedora, aparte de los dos años por una paralización judicial de las obras (En concreto a la fecha de la Vista en la 1a Instancia, de 14 de febrero de 2014, se acumulaba un retraso de casi 5 años por todos los conceptos, justificados o no), se considera un incumplimiento grave y sustancial cuando las partes han contratado expresamente un plazo y la consecuencia a la que da lugar el incumplimiento.
La Sentencia recurrida se opone o desconoce la doctrina jurisprudencial establecida por el Tribunal Supremo sobre e! carácter sustancial del incumplimiento de constituir aval o garantía sobre las cantidades entregadas a cuenta en compraventas de vivienda y la facultad de rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta sí expira el plazo de finalización de las obras sin entregarse las viviendas. (…)
La Sentencia recurrida se opone o desconoce la doctrina jurisprudencial establecida por el Tribunal Supremo sobro la aplicación de las arras penitenciales cuando estas se encuentran pactadas en el contrato según dicción literal dicción literal de su texto.
La Sentencia recurrida infringe los arts. 1.454, 1.288 y 1.091 del Código Civil sobre la aplicación de la Estipulación Quinta de los contratos de compraventa litigiosos, desnaturalizando misma y aplicando dicha Estipulación de forma arbitraria e ilógica como cláusula penal en lugar de penitencial. Se aportan como sentencias de contraste las STS 531/2013 de 26 de septiembre y 25/2013 de 15 de febrero (…)” (F.D. 2º)
“Para decidir sobre el motivo primero, atinente al retraso en la entrega de las viviendas, conviene recordar la jurisprudencia de la Sala sobre los extremos que ahora son de interés, teniendo en cuenta que la existencia del retraso, voluntario en casi un año por causa imputable a la promotora vendedora y en más de dos años por un litigio contencioso- administrativo por motivos urbanísticos, aparece como hecho probado y no combatido en la sentencia recurrida.
1. El objeto del motivo constituye una de las cuestiones más controvertidas, con un gran componente casuístico. No obstante, la polémica surge cuando las partes no han pactado de forma expresa que la falta de entrega en el plazo acordado otorga al comprador el derecho de resolver el contrato, pues, si así fuese, una vez incumplido el plazo nacería el derecho a la resolución sin necesidad de otro tipo de valoraciones, en principio.
A pesar del último inciso vamos a recordar la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, tanto en los supuestos en que no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto.
La STS de 1 de abril de 2014 (Recurso 475/2012 recoge que: ‘Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, Rc. 369/2008, 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009, y 25 de octubre de 2013, Rc.1666/2010) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se ‘priva sustancialmente’ al contratante, en este caso al comprador, ‘de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato’, encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC).
2. Cuando se trata de indagar si el retraso ha obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles e inevitables por ella a la fecha del contrato.
De ahí que, con independencia de lo dispuesto en la Ley 57/1968, en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un retraso en la entrega de la vivienda.
Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente.
El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador.” (F.D. 4º).
“Si se aplica la anterior doctrina al supuesto enjuiciado existen dos hechos relevantes para la estimación del motivo, por cuanto de ellos se infiere la frustración del interés contractual para el comprador.
El primero de ellos es que en el exponendo tercero de los contratos se recoge que se han ‘obtenido las licencias y autorizaciones administrativas legalmente exigibles’, por lo que se crea en el comprador la confianza razonable de que no va a padecer dificultades urbanísticas en la compra.
El segundo que en la estipulación primera de los contratos se pacta que la parte vendedora entregará a la parte compradora la vivienda y los anexos objeto del presente contrato antes del día treinta y uno de mayo de dos mil nueve (31/05/2009), siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en la estipulación tercera del presente contrato. En el caso de que el vendedor no pueda entregar la vivienda y anexos en la fecha prevista será de aplicación lo dispuesto en la condición general quinta.
De ambos se infiere:
(i) No puede trasladarse al comprador por el vendedor profesional las dificultades urbanísticas que surjan y paralicen la obra. En primer lugar, porque para un profesional del ramo tales circunstancias no pueden calificarse de imprevisibles. Y en segundo lugar porque quien compra en la confianza de lo que se le ofrece no debe ser el que soporte el riesgo empresarial.
(ii) Que el plazo de entrega era esencial, como para frustrar su incumplimiento el interés contractual del comprador, lo acredita las consecuencias que se pactan para el supuesto de que el vendedor no pueda entregar la vivienda y anexos en la fecha prevista en contrato.
Por todo ello procede estimar el motivo y, como consecuencia de ello casar la sentencia y asumir la instancia.” (F.D. 5º) [P.M.R.].
Accede al documento
“Motivo Primero.- La Sentencia recurrida se opone o desconoce la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, que ha establecido como grave o sustancial el incumplimiento del plazo pactado expresamente por las partes para la entrega de inmuebles en los contratos de compraventa, y faculta la resolución de los contratos de compraventa.
La Sentencia recurrida ha infringido el art. 1.124 y 1.255 del Código Civil, pues el retraso constituye incumplimiento grave o sustancial siempre que haya sido pactado así por las partes en aras de la autonomía de la voluntad y permite al perjudicado por el incumplimiento la resolución del contrato. Igualmente infringe los principios lex contractus del artículo 1.091 CC, pacta servanda, artículo 1. 258 CC, y la necesidad de la esencia de la obligación, artículo 1.256 CC. Se aportan como Sentencias de contraste las STS 52/2014 de 6 de febrero y 7/2014 de 17 de enero. Según la Sentencia recurrida, las obras de las viviendas litigiosas se vieron paralizadas de forma obligada desde el 14 de mayo de 2009 hasta noviembre de 2011 por una resolución judicial, igualmente indica, que también estuvieron paralizadas por otros motivos desconocidos dos meses después de la fecha en que debían haber sido ya entregadas, e incluso tras el alzamiento de la paralización judicial se tardó desde noviembre de 2011 hasta agosto de 2012 en emitir certificado de final de obra, sin que haya sido aportado al procedimiento licencia de primera ocupación, interpretando que el retraso por la paralización de las obras es una causa ajena e imprevisible al vendedor que le exonera de responsabilidad, y que el retraso de más de un año, no justificado, sin que estuvieran paralizadas las obras judicialmente, no es justificativo de la actitud del demandante ya que la resolución del contrato es un remedio excepcional frente al principio de conservación del negocio jurídico.
Resulta patente que dicha interpretación no es conforme con la naturaleza ni espíritu del principio de conservación del negocio jurídico esgrimido por la propia Audiencia Provincial de Lugo, ya que dicho principio nunca permite amparar el incumplimiento de una de las partes contractuales yendo en perjuicio de la otra parte.
En consecuencia lo que corresponde determinar es si un retraso superior a un año por causas no justificadas por la vendedora, aparte de los dos años por una paralización judicial de las obras (En concreto a la fecha de la Vista en la 1a Instancia, de 14 de febrero de 2014, se acumulaba un retraso de casi 5 años por todos los conceptos, justificados o no), se considera un incumplimiento grave y sustancial cuando las partes han contratado expresamente un plazo y la consecuencia a la que da lugar el incumplimiento.
La Sentencia recurrida se opone o desconoce la doctrina jurisprudencial establecida por el Tribunal Supremo sobre e! carácter sustancial del incumplimiento de constituir aval o garantía sobre las cantidades entregadas a cuenta en compraventas de vivienda y la facultad de rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta sí expira el plazo de finalización de las obras sin entregarse las viviendas. (…)
La Sentencia recurrida se opone o desconoce la doctrina jurisprudencial establecida por el Tribunal Supremo sobro la aplicación de las arras penitenciales cuando estas se encuentran pactadas en el contrato según dicción literal dicción literal de su texto.
La Sentencia recurrida infringe los arts. 1.454, 1.288 y 1.091 del Código Civil sobre la aplicación de la Estipulación Quinta de los contratos de compraventa litigiosos, desnaturalizando misma y aplicando dicha Estipulación de forma arbitraria e ilógica como cláusula penal en lugar de penitencial. Se aportan como sentencias de contraste las STS 531/2013 de 26 de septiembre y 25/2013 de 15 de febrero (…)” (F.D. 2º)
“Para decidir sobre el motivo primero, atinente al retraso en la entrega de las viviendas, conviene recordar la jurisprudencia de la Sala sobre los extremos que ahora son de interés, teniendo en cuenta que la existencia del retraso, voluntario en casi un año por causa imputable a la promotora vendedora y en más de dos años por un litigio contencioso- administrativo por motivos urbanísticos, aparece como hecho probado y no combatido en la sentencia recurrida.
1. El objeto del motivo constituye una de las cuestiones más controvertidas, con un gran componente casuístico. No obstante, la polémica surge cuando las partes no han pactado de forma expresa que la falta de entrega en el plazo acordado otorga al comprador el derecho de resolver el contrato, pues, si así fuese, una vez incumplido el plazo nacería el derecho a la resolución sin necesidad de otro tipo de valoraciones, en principio.
A pesar del último inciso vamos a recordar la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, tanto en los supuestos en que no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto.
La STS de 1 de abril de 2014 (Recurso 475/2012 recoge que: ‘Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, Rc. 369/2008, 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009, y 25 de octubre de 2013, Rc.1666/2010) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se ‘priva sustancialmente’ al contratante, en este caso al comprador, ‘de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato’, encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC).
2. Cuando se trata de indagar si el retraso ha obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles e inevitables por ella a la fecha del contrato.
De ahí que, con independencia de lo dispuesto en la Ley 57/1968, en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un retraso en la entrega de la vivienda.
Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente.
El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador.” (F.D. 4º).
“Si se aplica la anterior doctrina al supuesto enjuiciado existen dos hechos relevantes para la estimación del motivo, por cuanto de ellos se infiere la frustración del interés contractual para el comprador.
El primero de ellos es que en el exponendo tercero de los contratos se recoge que se han ‘obtenido las licencias y autorizaciones administrativas legalmente exigibles’, por lo que se crea en el comprador la confianza razonable de que no va a padecer dificultades urbanísticas en la compra.
El segundo que en la estipulación primera de los contratos se pacta que la parte vendedora entregará a la parte compradora la vivienda y los anexos objeto del presente contrato antes del día treinta y uno de mayo de dos mil nueve (31/05/2009), siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en la estipulación tercera del presente contrato. En el caso de que el vendedor no pueda entregar la vivienda y anexos en la fecha prevista será de aplicación lo dispuesto en la condición general quinta.
De ambos se infiere:
(i) No puede trasladarse al comprador por el vendedor profesional las dificultades urbanísticas que surjan y paralicen la obra. En primer lugar, porque para un profesional del ramo tales circunstancias no pueden calificarse de imprevisibles. Y en segundo lugar porque quien compra en la confianza de lo que se le ofrece no debe ser el que soporte el riesgo empresarial.
(ii) Que el plazo de entrega era esencial, como para frustrar su incumplimiento el interés contractual del comprador, lo acredita las consecuencias que se pactan para el supuesto de que el vendedor no pueda entregar la vivienda y anexos en la fecha prevista en contrato.
Por todo ello procede estimar el motivo y, como consecuencia de ello casar la sentencia y asumir la instancia.” (F.D. 5º) [P.M.R.].
