El pasado día 8 de febrero de 2021 publicaba el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana el Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento Regulador del Alojamiento Turístico en la Comunitat Valenciana.
Este Decreto viene a ser el desarrollo reglamentario de la Ley 15/2018, de 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana (LTOH), habiendo, pues, transcurrido dos años y medio entre la ley y el reglamento. Hasta el Decreto 10/2021, cada una de las modalidades de alojamiento turístico contaba con un reglamento específico, lo que ha dado lugar a una evidente dispersión normativa sobre un mismo campo, el turístico, generando complejidad y cierta inseguridad jurídica; con la nueva norma de 2021, se regulan en una única disposición todas las modalidades de alojamiento, sin perjuicio de las especificidades de cada una de ellas. Adicionalmente, el Decreto 10/2021 contiene también la regulación del procedimiento de inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, así como el régimen de precios aplicable a las empresas prestadoras de servicios y e de los distintivos de las empresas y establecimientos de alojamiento turístico.
Las modalidades reguladas, conforme a lo previsto en el art. 64 LTOH, son las siguientes: a) establecimientos hoteleros; b) bloques y conjuntos de apartamentos turísticos; c) viviendas de uso turístico; d) campings; e) áreas de pernocta en tránsito para autocaravanas; f) alojamiento turístico rural; g) albergues turísticos.
De estas diferentes modalidades, vamos a deteneros en la de viviendas de uso turístico, haciendo un repaso a la regulación de la figura en el Decreto 10/2021.
El art. 65.1 LTOH las define como “los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio”.
Como es bien sabido, el art. 5 e) LAU excluye de su ámbito de aplicación el alquiler turístico de viviendas particulares, dejando en manos de las Comunidades Autónomas su regulación a través de la normativa sectorial turística, y es precisamente en este Decreto 10/2021 en el que, en el ámbito de la Comunitat Valenciana, encontramos el régimen jurídico de las viviendas de uso turístico.
La primera referencia se encuentra en el art. 2.3, al señalar que quedan fuera de la norma reglamentaria: a) Las viviendas que se arrienden por temporada según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos; b) La promoción, construcción y venta de segundas residencias.
A partir de ahí, la inclusión en la modalidad de viviendas de uso turístico dependerá del cumplimiento del régimen administrativo diseñado, que pasamos a describir en sus líneas más generales.
Se exige la declaración responsable de inicio de actividad, cuyo contenido, para el caso de la vivienda de uso turístico, especifica el art. 23 en los siguientes extremos: a) que ostenta la disponibilidad de la vivienda o viviendas para su dedicación al uso turístico y la documentación que lo acredita según el caso (escritura de propiedad del inmueble, contrato de arrendamiento, autorización para la gestión entre persona propietaria y empresa, u otro título válido a estos efectos); b) que la vivienda o viviendas disponen de los requisitos exigidos por la normativa para su clasificación en la categoría y capacidad comunicada, y que tales requisitos se mantendrán durante la vigencia de la actividad; c) que dispone de informe municipal favorable de compatibilidad urbanística que permita el uso turístico; d) que dispone de licencia de ocupación de la vivienda; e) que dispone de un seguro de responsabilidad civil u otra garantía equivalente para cubrir los daños y perjuicios que puedan provocarse en el desarrollo de la actividad.
Atendiendo a la declaración responsable efectuada, el órgano competente (servicio territorial de turismo de la provincia en la que se ubique el alojamiento) clasificará turísticamente el alojamiento y lo inscribirá de oficio en el Registro de Turismo, comunicándose a la persona titular, una vez practicada la inscripción, el número de inscripción asignado (art. 25.1). Se prevé que la Administración pueda requerir la confirmación de la voluntad de las personas titulares de seguir inscritas en el Registro cada cinco años (art. 27.3). Se regula también las modificaciones y cese de la actividad (art. 29) y la baja de la inscripción en el Registro (art. 30).
El Decreto 10/2021 distingue entre requisitos generales y específicos a la hora de clasificar el establecimiento de alojamiento turístico.
A los primeros dedica los arts. 31 a 37, mencionando, entre otros, los relativos a publicidad (con una disposición, el art. 33.2, que determina la inclusión obligatoria en la publicidad de las viviendas de uso turístico del número de registro), recepción (no exigible a las viviendas de uso turístico, conforme al art. 34.1), asistencia sanitaria, hojas de reclamaciones y libro-registro de entrada de personas viajeras y normas de régimen interior (cuyo incumplimiento, según el art. 37.1, ser causa suficiente para la resolución del contrato y desalojo del establecimiento). Conviene llamar la atención sobre esto último, las normas de régimen interno, pues en realidad vienen a integrar lo que sería el contenido del contrato y plantean, sin duda, el problema de la competencia para legislar en materia civil, pues van más allá de lo que es, en sentido estricto, la determinación de los requisitos reglamentarios de la actividad.
Respecto de los segundos, los específicos de las viviendas de uso turístico se encuentran en los arts. 47 a 49. El art. 47 define la vivienda de uso turístico, repitiendo lo que ya existía en la LTOH, añadiendo de manera expresa la prohibición de la cesión por habitaciones; formula las circunstancias para presumir la habitualidad, repitiendo, aquí también, lo que dice la LTOH; y considera como empresas gestoras de viviendas de uso turístico “las personas físicas o jurídicas cuya actividad profesional, principal o no, consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de, al menos, cinco viviendas de uso turístico, con independencia de su ubicación o no en un mismo edificio o complejo, y de cuál sea el título que les habilite para hacerlo”. El art. 48 trata del documento de autorización (del propietario a la empresa gestora) y de la responsabilidad administrativa por el incumplimiento de las disposiciones del decreto. Y, finalmente, el art. 49 clasifica las viviendas en las categorías superior y estándar, conforme al cumplimiento de las exigencias establecidas en el anexo III, siendo esta una novedad de la nueva regulación, pues anteriormente no existía clasificación alguna en esta modalidad de alojamiento.
Se prevé la entrada en vigor a los tres meses de la publicación en el DOGV, es decir, el 8 de mayo de 2021, y se da un plazo de adaptación de las instalaciones que, conforme a la Disposición Transitoria Segunda, es de un año, debiendo en este mismo plazo quienes figuren en el Registro como personas titulares o gestoras de viviendas de uso turístico comunicar su referencia catastral y los datos de las personas mediadoras en el alquiler de las viviendas si fuera este el modo de gestión.
Javier Barceló Doménech, Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Alicante.
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