STS (Sala 1ª) de 15 de enero de 2026, rec. n.º 6645/2020
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“El recurso de casación plantea desde diferentes puntos de vista la infracción del art. 10.3.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), que invoca como norma de vigencia inferior a cinco años sobre la que no existe jurisprudencia, pues sobre ella solo ha recaído la sentencia de esta sala 445/2020, de 20 de julio, que, por tratarse de una sentencia aislada, no es suficiente para formar jurisprudencia, y que además sigue un criterio opuesto al de la sentencia recurrida. (…)” (F.D.2º)
“(…) la escritura de división horizontal de 21 de julio de 1997 (…) describe un bloque de cinco casas (…). Dicha escritura, después de describir el solar sobre el que está edificado el bloque y los 185 departamentos en los que están divididas las cinco casas, así como las características de cada uno de ellos, contiene los estatutos de la mancomunidad (…)
La relación de hechos acreditados, (…) el contenido de los estatutos (…), y los argumentos expuestos en el recurso de casación nos llevan a discrepar de la valoración jurídica realizada por la sentencia recurrida, por lo que debemos estimar dicho recurso, casar la sentencia recurrida, y en funciones de instancia, a confirmar la sentencia del juzgado de primera instancia (…)
La actuación de las sociedades demandadas, consistente en la unión de un departamento destinado a vivienda, perteneciente a la casa de la DIRECCION002, con otro destinado en origen a oficina, que corresponde a una casa diferente (…), equivale a la agrupación de dos departamentos, con destinos diferentes según el título de división horizontal, y pertenecientes a lo que los estatutos denominan diferentes ‘comunidades restringidas’. Ello posibilita a uno y otro departamento disfrutar indistintamente de los elementos comunes de una y otra comunidad restringida (…) sin participar al mismo tiempo de los gastos de mantenimiento, reposición, mejoras, conservación, limpieza, consumos, sueldos, etc., relativos al portal, portería, porteros, escaleras, ascensores, montacargas, etc., de cada casa.
Podría pensarse que ese detalle es irrelevante (…) Sin embargo, ello no es así, no solo porque la actuación realizada incumbe a dos comunidades restringidas diferentes, sino también porque lo que se ha hecho ha sido convertir una oficina en vivienda, unirla a la vivienda de la casa contigua, y crear con ello una agrupación diferente que supone una modificación del título constitutivo. (…)
Esta actuación se ha realizado sin la autorización de la mancomunidad, y tampoco consta la autorización de las comunidades restringidas de las casas de la DIRECCION005 y DIRECCION004, pese a que el supuesto de hecho cae de lleno en el ámbito de aplicación del art. 10.3.b) LPH. (…)
El art. 10.3.b) LPH, al tiempo de realizarse las obras, exigía una mayoría de tres quintos, nominativa y de coeficientes, para el aumento de la superficie de los pisos por agregación de otros colindantes del mismo edificio. Si esta doble mayoría era necesaria para la unión física de dos pisos o locales del mismo edificio, con mayor razón será exigible cuando la unión afecta a dos casas que, por más que formen parte de un único edificio, se configuran estatutariamente como comunidades restringidas con elementos comunes propios que no son compartidos con el resto de las casas. (…)
El supuesto de hecho controvertido excede con mucho del ámbito normativo propio del art. 7.1 LPH, que permite al propietario de cada piso o local modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones, o servicios de aquél, en las condiciones establecidas en esa norma. El alcance de las obras y la indudable agrupación de dos elementos privativos de comunidades restringidas diferentes, (…) configuran un conjunto de circunstancias que desbordan el marco normativo de las obras que cada propietario puede hacer en su piso o local sin necesidad de acuerdo o autorización de la comunidad.
La doctrina expuesta en la sentencia 445/2020, de 20 de julio, acerca de la exigencia del acuerdo comunitario previo a las actuaciones que formen parte del art. 10.3.b) LPH, es perfectamente extrapolable a este caso, por más que dicha resolución se ocupara de un supuesto de división de un elemento privativo y la realidad ahora enjuiciada sea justamente la contraria, esto es, la agrupación de inmuebles. (…)
La solución de la sentencia 445/2020 es clara: la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes. Y no encontramos razones suficientes para aplicar en este caso una solución diferente. Por ello, la trascendencia que otorga la sentencia recurrida a la diferencia entre la agregación material y la agregación jurídica, que conllevaría, además de la propia agregación física, la modificación de las cuotas de participación de los elementos agregados, no es tal, ni evita en este concreto supuesto la necesaria autorización de la comunidad. (…) (F.D.4º) [Covadonga López Suárez].
