STS (Sala 1ª) de 23 de julio de 2018, rec. nº 366/2016.
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“El presente recurso de casación se interpone contra una sentencia recaída en juicio ordinario en el que por la demandante, aquí recurrente, se ejercitó frente a Dña. Virtudes una acción de cumplimiento contractual respecto de un contrato de arrendamiento, para uso distinto de vivienda, y de reclamación de cantidad por resolución de contrato de arrendamiento, consistente en las rentas adeudadas; a lo que se opuso la demandada, la cual reconvino, ejercitando: i) acción de nulidad o anulabilidad del contrato de arrendamiento, alegando vicio de consentimiento en los contratos, ii) de resolución del contrato, y iii) de desistimiento unilateral del arrendatario del contrato, sin derecho por parte del arrendador a indemnización y en su caso con indemnización del arrendador al arrendatario; demanda reconvencional a la que se opuso la actora reconvenida.
La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y desestimó la reconvención, declarando la obligación de cumplir en sus términos el contrato de compraventa y arriendo de la oficina de farmacia suscrito entre las partes en fecha 28 de septiembre de 2009, condenando a la demandada a abonar las rentas devengadas y no satisfechas con los intereses, más las que vayan devengándose hasta la finalización del plazo de arriendo, previsto para el día 30 de septiembre de 2029.
Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la demandada el cual fue resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial que hoy constituye objeto de recurso. Dicha resolución estima el recurso de apelación interpuesto, y revoca la sentencia apelada. Así absuelve a la demandada de las peticiones de la demanda y estima la reconvención, declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 28 de septiembre de 2009 por desistimiento voluntario y en consecuencia la parte reconviniente indemnizará a la parte reconvenida en la cantidad de 17.000 euros, así como los intereses del art. 576 LEC. En esencia la Audiencia, tras analizar las acciones ejercitadas por la demandada en la reconvención, rechaza la acción de anulabilidad, por no existir dolo en la actora, y la de resolución del contrato, por no haber incumplimiento esencial en la actora, pero acoge la del desistimiento unilateral, por aplicación del art. 11 de LAU, declarando probado que la demanda reconviniente resolvió unilateralmente el contrato el día 30 de septiembre de 2012, siendo que por carta trató de poner el local a disposición de la actora y negándose esta expresamente a aceptarlo. Ante la no oposición de las partes, la Audiencia considera acreditado que los contratos estaban vinculados. Cuantifica la indemnización de los daños y perjuicios por efecto del desistimiento unilateral, siguiendo los criterios de la STS de 9 de abril de 2012, con un criterio moderador en 17.000 euros, esto es 1.000 euros de renta por 17 meses.
Recurso de casación: Contra dicha sentencia se interpone por la demandante recurso de casación. La parte recurrente utiliza el cauce previsto en el ordinal 3.º del art. 477.2 de la LEC que constituye la vía casacional adecuada, alegando jurisprudencia contradictoria entre AAPP. Se apoya en tres motivos.
Motivo primero.- Indebida aplicación de los arts. 11 párrafo 1.º LAU (según redacción vigente a la fecha de desistimiento el día 30 de agosto de 2012), e infracción por inaplicación de art. 1124 CC y 27.1.
Motivo segundo.- Infracción del art. 1255, en relación con 1256, 1258 y 1091 CC y art. 4.3 LAU. Ya que, según el recurrente, existe pacto expreso prohibiendo el desistimiento unilateral contenido en el contrato de arrendamiento de local de negocio de 28 de septiembre de 2009, estipulación duodécima, punto b) (documento núm. 8 de la demanda).
Motivo tercero.- Recurso de casación al amparo del art. 477.1 de la LEC, por infracción de norma jurídica relevante para la resolución del procedimiento por indebida aplicación del art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos respecto de la cuantía que ha de servir para determinar la base de cálculo indemnizatorio en los supuestos en que anunciada la resolución unilateral por el arrendatario ésta es acordada posteriormente por el juzgado.” (F.D. 1º)
“Se estima el submotivo.
En base al art. 1124 del C. Civil, el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.
Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.
Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró:
‘Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la sala que son:
- Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).
- Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.
- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación’.
El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas. Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011.
En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación’.
Por lo expuesto en esta doctrina, no concurriendo causas de nulidad ni de resolución contractual, discurre con plena autonomía la acción de cumplimiento del contrato, tendente a que subsista el contrato de arrendamiento con el pago de las rentas pactadas hasta la extinción del contrato (arts. 1101 y 1124 del C. Civil), dado que el arrendador no provocó la resolución, ni aceptó el desistimiento, ni recibió las llaves, ni concurre cláusula contractual que lo permita.
En la sentencia recurrida se entiende que no cabe la prórroga forzosa para el arrendatario.
En la sentencia recurrida parece, sin concretarlo, que se refiere a la prórroga forzosa de la LAU de 1964, que se regulaba en beneficio del arrendatario, pero tras la LAU de 1994, el arrendamiento para uso distinto de vivienda no recoge una duración mínima (art. 4.3 LAU 1994), sino la que las partes pacten, por lo que una duración como la convenida, de diecisiete años, una vez transcurridos los tres primeros, no perjudica per se al arrendatario sino que garantizaba un horizonte de estabilidad a ambas partes.” (F.D. 5º)
“En la sentencia recurrida se reconoce que el art. 11 de la LAU de 1994 solo permite, en ciertos casos, el desistimiento unilateral del arrendatario para el arrendamiento de vivienda, no estando expresamente reconocido para el de uso distinto de vivienda, por lo que al constar en este caso en el contrato «pero no será rescindible unilateralmente por parte del arrendatario» (cláusula 12.b), no cabe duda que el desistimiento del arrendatario no tiene sustento legal ni tampoco contractual, por lo que no cabe más que casar la sentencia recurrida, confirmando la sentencia del juzgado en cuanto estima la acción de cumplimiento contractual, con las consecuencias inherentes que se fijan en la sentencia de 31 de marzo de 2015 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Almagro (procedimiento ordinario 917/2012).” (F.D. 6º) [P.M.R.].
