Jurisprudencia: Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. De acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

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STS (Pleno, Sala 1ª) de 20 de julio de 2018, rec. nº 598/2015.
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“(…) El 11 de abril de 2014, la Sra. Manuela (ahora recurrida en casación) interpuso una demanda contra el Sr. Luis Ángel por la que ejercitó una acción de desahucio por expiración del término y, subsidiariamente, una acción de desahucio por precario y solicitó la condena a entregar la finca urbana sita en CALLE000 nº NUM000, La Cuesta, La Laguna.

En la demanda alegó, en síntesis, que en virtud de la aceptación de la herencia de su padre se subrogó como arrendadora en el contrato celebrado en fecha 15 de julio de 1969 entre su padre y la Sra. Genoveva. Alegó que la arrendataria falleció el 15 de julio de 2012 y que, solo cuando tuvo conocimiento del fallecimiento, supo también que el Sr. Luis Ángel estaba ocupando la vivienda. Añadió que no sabía desde cuándo, pero que había realizado intentos para llegar a un acuerdo extrajudicial para que la abandonase. Añadió que en ningún momento el demandado solicitó la subrogación en el contrato de arrendamiento y pidió que se declarase la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo legal y, subsidiariamente, por carecer el demandado de título en su ocupación y, en consecuencia, que se decretase el desahucio del demandado.

Argumentó que, conforme a lo establecido en la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU 1994), si el demandado consideraba que tenía derecho a ello, debió acreditar en los tres meses siguientes al fallecimiento de la inquilina su legitimación para subrogarse y que, al no hacerlo, el contrato se había extinguido el 15 de octubre de 2012, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 16.3 LAU 1994 .Conforme a lo que se acordó en la vista, el 24 de julio de 2014, la demandante amplió la demanda contra el Sr. Jesús Manuel, viudo de la arrendataria. Razonó en su escrito de ampliación que el Sr. Jesús Manuel no convivía con su esposa y que, en cualquier caso, no solicitó la subrogación en el contrato, por lo que este se había extinguido.

2.- Los demandados se opusieron a la demanda alegando que el Sr. Jesús Manuel, marido de la arrendataria fallecida, había continuado residiendo en la vivienda, junto con el Sr. Luis Ángel, al que había acogido por carecer de lugar donde vivir, que el hecho del fallecimiento se comunicó a la arrendadora y que se inició una negociación para que el Sr. Jesús Manuel pudiera subrogarse en calidad de arrendatario, con revisión de la renta.

3.- La sentencia de primera instancia de 13 de octubre de 2014 desestimó la demanda al considerar que la demandante conoció y consintió la subrogación del Sr. Jesús Manuel en calidad de arrendatario de la vivienda.

Tuvo en cuenta para ello el hecho acreditado de que el Sr. Jesús Manuel, tras el fallecimiento de su esposa, continuó ocupando la vivienda, abonó los recibos de agua y luz e intentó llegar a un acuerdo con la arrendadora para mantener el contrato, si bien con una posible revisión de la renta. La sentencia declaró igualmente que no constaba el pago de la renta por haberlo rehusado la arrendadora.

El juzgado razonó que, si bien no se cumplieron los formalismos exigidos por la disposición transitoria segunda de la LAU 1994, el art. 24.1 y el art. 58 LAU1964, ya que no se comunicó por escrito la subrogación, el incumplimiento de un formalismo no podía producir los mismos efectos que si no se hubiera efectuado comunicación alguna, cuando en el presente caso, la arrendadora aceptó la subrogación, pues ello supondría vulnerar la doctrina de los actos propios.

4.- Frente a dicha sentencia interpuso recurso de apelación la demandante, que interesó la revocación de la resolución recurrida y el dictado de otra en su lugar que estimase la demanda. Defendió que la falta de notificación por escrito de la subrogación determina la resolución del contrato de arrendamiento. La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección Cuarta), en sentencia de fecha 31 de marzo de 2015, estimó el recurso, revocó la sentencia apelada y estimó la demanda, declarando la resolución del contrato de arrendamiento.

La sentencia, con apoyo en la doctrina del Tribunal Supremo contenida en sentencias de fecha 22 de abril de 2013 y 30 de mayo de 2012 , concluyó que debía estimarse el recurso de apelación: ‘[P]orque no habiendo quedado acreditada la comunicación en forma y plazo a la arrendadora de la persona que iba a continuar en el arrendamiento como subrogado, determina la extinción del contrato en el presente caso en el que tampoco se ha conseguido un acuerdo para la celebración de un nuevo acuerdo con nuevas condiciones arrendaticias, debiéndose en consecuencia estimar el recurso dejar sin efecto la sentencia recurrida’.” (F.D.1º)

“Los demandados apelados interponen recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia.

El recurso se funda en dos motivos:

  1. i) El motivo primero, por razón de interés casacional, denuncia la infracción del art. 58 LAU 1964, en relación con el art. 16.3 de la LAU 1994, por cuanto la sentencia objeto de recurso entiende que no había quedado acreditada la comunicación en forma y plazo a la arrendadora de la persona que iba a continuar en el arrendamiento como subrogado, por lo que determina la extinción del contrato. Cita en su apoyo la doctrina del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de fecha 30 de noviembre de 2011,15 de junio de 2010y 30 de julio de 2010. (…)
  2. ii) El motivo segundo denuncia infracción del art. 7.1 CC y la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a los actos propios contenida en las sentencias de 13 de julio de 2012 y 5 de septiembre de 2012. (…)

2.- La demandante ahora recurrida se opone al recurso, alegando que no existe interés casacional porque la sentencia de pleno 247/2013, de 22 de abril, resolvió la cuestión litigiosa. Argumenta que, de acuerdo con esta doctrina, el demandado debió acreditar su legitimación para subrogarse y notificar por escrito a la arrendadora el fallecimiento de la arrendataria en el plazo de tres meses a contar desde el fallecimiento de su esposa.

Dada la íntima conexión entre los dos motivos del recurso se analizan conjuntamente y, por las razones que se exponen a continuación, el recurso se estima.” (F.D.2º)

“(…) 2.- Esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse. Así se afirmó en la sentencia 343/2012, de 30 de mayo, se ratificó en la sentencia de pleno 247/2013, de 22 de abril, y se confirmó en la sentencia 664/2013, de 23 de octubre.

3.- Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC).

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

4.- Esta matización de la doctrina jurisprudencial justifica la estimación del recurso de casación.

En el presente caso, a la vista de los hechos probados en la instancia, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.

Procede, en consecuencia, estimar el recurso de casación, anular la sentencia recurrida, desestimar el recurso de apelación interpuesto en su día por la demandante y, tal y como hizo el juzgado, desestimar la demanda, tanto contra el Sr. Jesús Manuel como contra el Sr. Luis Ángel, que reside en la vivienda por acogimiento del primero.” (F.D. 3º) [P.M.R.].

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