Los límites impuestos a las facultades de uso y disfrute de los propietarios para luchar contra la escasez de vivienda disponible en alquiler en España.

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Autor: Antonio Gálvez Criado. Profesor Titular de Derecho Civil, Universidad de Málaga (España). ancr@uma.es

Resumen: El objetivo principal de este artículo será analizar la controversia jurídica generada por las medidas de intervención pública en aspectos esenciales del mercado libre del alquiler para facilitar el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada o su permanencia en la misma. Son medidas que han sido aprobadas por CCAA, Estado y ayuntamientos en los últimos años y que requieren un análisis desde una perspectiva interdisciplinar (constitucional, civil y administrativa) para determinar su eficacia e impacto social real. Adelantamos que este impacto ha sido muy limitado y desde luego no han contribuido a mejorar el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna. Por este motivo, se defiende finalmente la necesidad de retomar el camino del Derecho civil como la vía más sensata para ayudar a que el mercado del alquiler alcance un equilibrio razonable; en concreto, se entiende que una más moderna y eficiente regulación del contrato de arrendamiento en España puede contribuir a reducir desajustes o desequilibrios existentes y ayudar a la normalización de este mercado.

Palabras Clave: Vivienda digna y adecuada; mercado del alquiler; arrendamiento; vivienda turística; intervención pública; derecho de propiedad; vivienda desocupada; función social de la propiedad.

Abstract: The main objective of this article will be to analyze the legal controversy generated by public intervention measures in essential aspects of the free rental housing market to facilitate citizens’ access to adequate housing or their permanence in it. These are measures that have been approved by the Autonomous Communities, the State and town councils in recent years and that require an analysis from an interdisciplinary perspective (constitutional, civil and administrative) to determine their effectiveness and real social impact. We anticipate that this impact has been very limited and, of course, they have not contributed to improving citizens’ access to adequate housing. For this reason, the need to resume the path of civil law is finally defended as the most sensible way to help the rental housing market reach a reasonable balance; Specifically, it is understood that a more modern and efficient regulation of the leasing contract in Spain can contribute to reducing existing imbalances and help to normalize this market.

Key words: Adequate housing; rental housing market; leasing; touristaccommodation; public intervention; property rights; vacant housing; social function of property.

Sumario:
I. INTRODUCCIÓN.
II. ALGUNAS MEDIDAS RECIENTES DE INTERVENCIÓN PÚBLICA EN EL MERCADO DEL ALQUILER.
1. La intervención directa sobre la renta por parte de Cataluña.
2. Las medidas aprobadas por algunas CCAA para el cumplimiento de la función social de la vivienda: en especial, el deber de destinarla a habitación y la expropiación temporal del uso de las viviendas desocupadas.
3. El limitado alcance de la intervención del legislador estatal hasta la fecha.
4. Otra vía de intervención pública: los límites a las viviendas turísticas por parte de las Administraciones Públicas.
A) Crítica a la afección exclusiva al uso turístico, con exclusión del uso residencial, de la normativa autonómica sobre viviendas de uso turístico.
B) Los instrumentos de planeamiento urbanístico como vía para incrementar la oferta de vivienda residencial limitando la vivienda turística.
5. Los límites impuestos a las facultades de uso y disfrute desde la óptica del respeto al contenido esencial del derecho de propiedad.
III. UNA CONCLUSIÓN Y UN CAMINO: HACIA UNA MODERNA Y EFICIENTE REGULACIÓN ESTATAL DEL ARRENDAMIENTO DE UNA VIVIENDA EN ESPAÑA.

Referencia: Actualidad Jurídica Iberoamericana Nº 19, agosto 2023, ISSN: 2386-4567, pp. 334-383.

Revista indexada en SCOPUS (Q3), REDIB, ANVUR (Clase “A”), LATINDEX, CIRC (B), MIAR, RRDe (Q1), IDR (C2).

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