El poder para enajenar bienes inmuebles no exige que se especifique los concretos bienes de los que el representante puede disponer.

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La STS núm. 642/2019, de 27 de noviembre, rec. nº 876/2017, ha decido un litigio que tiene su origen en el ejercicio de un poder de representación para realizar actos de enajenación, concedido por una madre a su hijo, en virtud del cual este reconoció que ambos eran deudores solidarios en virtud de un préstamo personal que, según parece, le habría sido concedido a este último; y, de modo conexo, suscribió un contrato de opción de compra sobre la vivienda de la madre, que era el bien fundamental que integraba su patrimonio, fijando un precio de opción, que funcionaba como garantía de la devolución de las cantidades adeudadas, el cual era la mitad del valor en mercado del inmueble (entre ambos actos, reconocimiento de deuda derivada de préstamo y contrato de opción de compra sobre la vivienda, había, pues, una unidad funcional).

Muerto el hijo, y ante las reclamaciones de las partes contrarias, la madre interpuso demanda, pretendiendo la nulidad, tanto del contrato de préstamo subyacente, como del contrato de opción de compra, pretensiones desestimadas en primera instancia y estimadas, en cambio, por la sentencia recurrida, contra la cual se interpuso recurso de casación que no prosperó.

La STS núm. 642/2019, de 27 de noviembre, plantea dos cuestiones teóricas.

a) La primera de ellas es si el poder dado para enajenar bienes inmuebles ha de especificar los concretos bienes sobre los que el representante puede realizar actos de disposición (en el concreto caso, dicha especificación no había tenido lugar, sino que se trababa de un poder genérico para llevar a cabo actos de disposición sobre inmuebles de la representada).

Respecto de la primera de estas cuestiones hay que recordar que, en relación con el mandato representativo, a tenor del art. 1713 CC, “El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración”, de manera que “Para transigir, enajenar o ejecutar cualquier acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso”.

Sin embargo, la jurisprudencia dominante ha corregido el tenor del precepto, interpretando que, cuando habla de mandato “expreso”, en realidad, quiere decir “especial” [SSTS 1 marzo 1990 (Tol 1729257), 30 abril 1992 (Tol 1660482), 18 diciembre 2006 (Tol 1042355), 8 enero 2007 (Tol 1033419), 6 junio 2008 (Tol 1333422) y 10 junio 2010 (Tol 1877819)] es decir, que autorice al mandatario para realizar actos de disposición (o algún tipo de ellos), sin que sea necesario que se especifiquen los concretos bienes sobre los que dichos actos puedan recaer [SSTS 20 noviembre 1989 (Tol 1732009) y 10 junio 2010 (Tol 1877819)].

Esta doctrina jurisprudencial no era, sin embargo, unánime, porque la STS núm. 687/2013, de 6 de noviembre, había declarado que “el mandato representativo cuyo poder viene a referirse a un acto o actos de disposición, sólo alcanza a un acto concreto cuando éste ha sido especificado en el sujeto y el objeto, en forma bien determinada”.

La sentencia comentada es importante, porque rechaza expresamente este criterio restrictivo, afirmando que “si en el poder se especifica la facultad de realizar actos de ‘riguroso dominio’. no es necesario que se especifiquen los bienes. En particular, si se documenta el poder de representación y se hace constar, entre otras, la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. No hay ningún precepto que imponga tal exigencia que, por lo demás, no sería adecuada a la función que puede desempeñar la representación. Es suficiente que las facultades conferidas se refieran genéricamente a los bienes del poderdante”; y concluye: “la interpretación más adecuada del art. 1713 CC es que en un poder general en el que se especifican actos de riguroso dominio no es preciso que se designen los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas”.

b) La segunda de las cuestiones es la de decidir la validez de los actos de disposición realizados por el representante, ajustándose formalmente al poder de representación recibido, pero, abusando de él, poniéndose de acuerdo con un tercero celebra un contrato que perjudica al representado, quien no obtiene utilidad de la conclusión del mismo.

En realidad, casos de este tipo no son, por desgracia, infrecuentes, cuando el mandante autoriza, con carácter general, para realizar donaciones a una persona con la que tiene especiales vínculos de amistad o de parentesco, y, esta, abusando de su confianza, dispone gratuitamente de todos sus bienes a favor de él mismo (si se le autorizó para autocontratar) o de un familiar próximo, donaciones que la jurisprudencia considera nulas, por extralimitación en el ejercicio del poder de representación [SSTS 27 enero 2000 (Tol 72857) y 24 octubre 2008 (Tol 1393366)].

La STS 24 octubre 2008 (Tol 1393366) contempló un caso de este tipo. Dos ancianos autorizaron a uno de sus hijos “para hacer y aceptar donaciones”, facultándole para incurrir en autocontratación. El apoderado constituyó una sociedad a la que aportó dos inmuebles de sus padres, en los que estos residían, y, posteriormente, se donó a sí mismo y a su hija la totalidad de las participaciones sociales, sin conocimiento de los ancianos. El Tribunal consideró nulas las donaciones por extralimitación del mandatario, al haber aprovechado este la confianza que en él se había depositado para privar a los mandantes de todo su patrimonio.

En el caso contemplado por la sentencia que nos ocupa el acto de disposición no es gratuito, sino oneroso (un contrato de opción de compra) que recae sobre un bien de extraordinaria importancia para la representada, su única vivienda, por lo que hay que averiguar, también si los terceros (adquirentes a título oneroso) que contrataron con el representante tenían mala fe.

A este respecto sienta el principio de que “La validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia o de validez del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder”.

Respecto al caso concreto enjuiciado considera que, efectivamente, tuvo lugar, el ejercicio abusivo de poder, por concurrir circunstancias “que permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto”; y añade: “Estas mismas razones revelan igualmente que no concurre buena fe en las demandadas, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer en el momento de la celebración de los contratos el carácter abusivo del ejercicio del poder por parte del representante”.

En este caso, había, además, una peculiaridad y es que los terceros (personas de avanzada edad) habían contratado, a través de un representante.

A este respecto la sentencia comentada dice lo siguiente: Una advertencia final. No es un obstáculo a lo que se acaba de decir que las demandadas sean también mujeres de edad avanzada que solo quieren sacar rentabilidad a su dinero y que fueran representadas por sus hijos, en los que confiaron. Aun cuando ellas fueran las destinatarias de los negocios, la mala fe de quienes las representaron es relevante y se les comunica” [J.R.V.B.]

Acceder a la STS núm. 642/2019, de 27 de noviembre, rec. nº 876/2017

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