Los arrendamientos en época de COVID-19

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Autora: Guadalupe López Rozada. Licenciada en Derecho.

1. Este escrito pretende una exposición sucinta sobre una de las tantas medidas adoptadas por el gobierno español a raíz de la pandemia generada por el COVID-19, que ha ocasionado perjuicios en todos los ámbitos dentro de nuestro estado de derecho y que han obligado al ejecutivo a ir adoptando diversas disposiciones para intentar paliar los efectos derivados de esta crisis global.

En concreto, nos referiremos al Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 y al texto legal complementario del mismo, el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

2. El Real Decreto-Ley 11/2020 se dicta en un clima de incertidumbre sanitaria, política y social a nivel global y su intención es la regulación urgente de medidas para intentar paliar las consecuencias de la pandemia en distintos ámbitos. Así, contiene disposiciones vinculadas con el Derecho Público (contratación, subvenciones, ayudas públicas, entre otros) y los sectores regulados, especialmente en el sector de la energía, otras relativas al Derecho Mercantil (donde destacamos las modificaciones en el régimen societario y de inversiones extranjeras aprobadas para hacer frente al COVID-19 y reformas relativas al funcionamiento de los órganos de sociedades mercantiles y de otras personas jurídicas de Derecho privado) y también medidas de otra índole, como las relacionadas con los consumidores, el apoyo a autónomos y empresas, a la industrialización y los alquileres de vivienda habitual.

Dicho lo anterior, este estudio pretende mencionar someramente las medidas específicas en materia de arrendamientos de vivienda habitual mencionadas en el Real Decreto Ley 11/2020 y las relativas a los arrendamientos distintos de la vivienda habitual contenidos en el Real Decreto Ley 15/2020.

3. Entrando en materia, vemos que la regulación contenida en el Real Decreto Ley 11/2020 en relación con los alquileres sobre vivienda habitual refiere expresamente dentro de la Exposición de Motivos el triple objetivo que persigue: “Primero, responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19, especialmente aquellos que ya hacían un elevado esfuerzo para el pago de las rentas, pero también aquellos que, sin estar previamente en esa situación, se encuentren ahora en ella circunstancialmente. Segundo, diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios.

Y, tercero, movilizar recursos suficientes para conseguir los objetivos perseguidos y dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad”. Además, el real decreto-ley establece, entre otras medidas, “la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Asimismo, se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica”.

Con referencia a lo anterior, entendemos que la prórroga extraordinaria sería aplicable a todos los arrendamientos de vivienda habitual aunque se incluya dentro del capítulo relativo a medidas aplicables a colectivos vulnerables, y comprendería una prórroga de seis meses, donde, salvo acuerdo entre las partes y previa solicitud del inquilino, se seguiría aplicando el precio y demás condiciones estipuladas en el contrato cuando (conforme las previsiones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) el contrato venza en el periodo entre el día 2 de abril de 2020 y los dos meses desde la finalización del estado de alarma decretado por el gobierno.

Por otro lado, contiene una serie de disposiciones concretas de apoyo aplicables a las personas vulnerables o en situación de vulnerabilidad económica, entendiendo como tales aquellas en las que concurren una serie de circunstancias que sirven de parámetro indispensable para la aplicabilidad de las medidas en él contempladas. A saber: a) Si el arrendatario, ha pasado a estar desempleado o se encuentra en situación de Expediente de Regulación Temporal de Empleo, o si, siendo empresario, ha visto reducida su jornada por cuidados, que supongan una “pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria” y no alcanza los siguientes límites, que se incrementan, en todos los casos, en 0,1 veces por cada hijo -0,15 veces si es unidad familiar monoparental- o por cada persona dentro de la unidad familiar que sea mayor de 65 años: con carácter general, el límite de tres veces el IPREM mensual. En el caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar sea una persona con discapacidad superior al 33%, o está en situación de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para la actividad laboral, el límite será de 4 veces el IPREM mensual y 5 veces el IPREM mensual si la discapacidad es intelectual superior al 33%, parálisis cerebral o enfermedad mental o discapacidad física o sensorial superior al 65% o padece enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

b) Que la renta debida, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Entendiendo por gastos y suministros básicos “el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.”

A continuación, describe que se entiende por unidad familiar, aclarando como tal “la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.”, incluyendo también un supuesto de exención a la vulnerabilidad económica “cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento” añadiendo una sub-excepción “a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.”

Relacionado con todo lo anterior, resta añadir que el propio Real Decreto-Ley contiene también disposiciones relativas a la acreditación de estas situaciones y a la responsabilidad en la cual podrían incurrir por la aplicación indebida de estas medidas sin reunir los requisitos en ella expresados.

Dicho esto, las personas arrendatarias que reúnan las condiciones mencionadas anteriormente, podrán, en el plazo de un mes desde 2 de abril de 2020 solicitar del arrendador un aplazamiento o reducción de renta. Para ello, el Real Decreto-Ley distingue si el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un tenedor de más de 10 inmuebles urbanos -excluyendo trasteros o garajes-, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados y si se trata de otros arrendadores en que no concurran dichas condiciones. Y las soluciones son distintas según se trate de unos u otros.

Así, para el caso de arrendadores “grandes tenedores” se concede (si no ha habido acuerdo previo entre las partes) al arrendatario la posibilidad de solicitar aplazamiento o condonación, total o parcial. Una vez efectuada la solicitud por el arrendatario, el propietario, en el plazo máximo de 7 días laborables, debe optar entre “una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses” o una moratoria aplicable de forma automática y sin ningún tipo de penalización que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma “y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.”

En el supuesto de arrendador no contemplado como gran tenedor, éste tendrá que proponer, previa solicitud del arrendatario y en el plazo de 7 días laborables, las medidas de aplazamiento, fraccionamiento o condonación de la renta u otras medidas alternativas.

Si no se alcanzara un acuerdo entre las partes, el arrendatario podrá solicitar una de las siguientes ayudas: o bien participar en el programa de cobertura financiera por cuenta del Estado o bien acceder al ‘Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual’, que se incorpora al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo.

4. Visto de forma sucinta el Real Decreto-Ley podemos observar como el enfoque va destinado exclusivamente a los arrendamientos sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y, más concretamente, a los arrendamientos de vivienda habitual. No contempla, por tanto, los arrendamientos para uso distinto de vivienda, también objeto de regulación en dicha Ley y también merecedores de una protección jurídica en tiempos de COVID-19. Por ello, el ejecutivo, ante la presión social por la falta de protección de los arrendamientos para usos distintos de vivienda, se vio en la obligación de dictar un Real Decreto Ley complementario del que hasta ahora estamos analizando: el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

5. Centrando el escrito ahora en el Real Decreto Ley 15/2020 vemos que la Exposición de Motivos refiere que como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma. En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades (…) y se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

Visto lo anterior, el articulado inicial del Real Decreto Ley 15/2020 establece varias cuestiones de interés. En primer lugar, para la aplicación de estas medidas, debe tratarse de arrendamientos de inmuebles que se hallen afectos a la actividad económica del arrendatario y además dicha actividad debe haber quedado suspendida o, en el caso de no haber sido directamente suspendida, se acredite una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, de al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Cumplidos estos requisitos, distingue además que, para el caso de los autónomos, el arrendatario debe estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

En el caso de que la persona arrendataria sea una pyme, no debe superar los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, que establece: “Podrán formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes: a)Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50”

Por otro lado, se distingue, al igual que el Real Decreto Ley 11/2020, entre arrendadores considerados grandes tenedores – entendiendo por tales los que posean más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo trasteros o garajes, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados- y “otros arrendadores”. Así, vemos, que en relación con los primeros, el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes desde el 23 de abril de 2020 la aplicación automática de la moratoria y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente, sin que en ningún caso puedan superarse los cuatro meses. La moratoria se aplicará sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere dicha situación o cuando finalice el citado plazo de cuatro meses. Además, en este caso es obligatoria su aceptación por parte del arrendador, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de renta y siempre también dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Cuando se trate de otros arrendamientos -siempre en defecto de acuerdo entre las partes-, el arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes a partir del 23 de abril de 2020 el aplazamiento con carácter temporal y extraordinario en el pago de la renta. A tal fin, las partes podrán disponer libremente de la fianza entregada por el arrendatario, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna/s mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

6. Visto de forma conjunta todo lo manifestado anteriormente y para finalizar el presente escrito, diremos que las medidas adoptadas por el poder ejecutivo para intentar paliar las consecuencias generadas por el COVID-19, carecen de una trascendencia real práctica para poder solucionar los diferentes conflictos y situaciones que puedan generarse en el marco de los arrendamientos de vivienda o para uso distinto de vivienda por quedar diversas cuestiones de notoria importancia sin una respuesta normativa en el marco de los decretos mencionados.

Entre otras muchas otras cuestiones, el Real Decreto Ley 11/2020 presenta medidas poco eficaces y de escasa protección, como la relativa al establecimiento de una prórroga forzosa que, pese a ser contemplada como tal, al requerir la aceptación por parte del arrendador, estaríamos ante una norma vacía de protección real al arrendatario que se encontrara ante esa situación. Entendemos que esta medida se adopta para salvaguardar la posible vulnerabilidad económica también existente en el arrendador, pero, en esta línea, tampoco contempla el Real Decreto Ley que ocurriría en el caso de que el arrendador necesitara la vivienda arrendada en los términos del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo que, como dice propiamente el Real Decreto, la mayoría de arrendadores en España son personas físicas que posiblemente tengan esa renta como ingreso principal de su unidad familiar. Entiendo que pretende ser una norma protectora de la vulnerabilidad económica y su malogrado intento de primacía de acuerdo y entendimiento entre las partes, pero no aporta una solución nueva y efectiva para ninguna de ellas.

Por otro lado, respecto a la vulnerabilidad que requiere el Real Decreto Ley, leyendo sus preceptos entendemos que esa vulnerabilidad económica debe ser derivación o consecuencia de la declaración del estado de alarma o por razón del COVID-19, por lo que, interpretando la norma a sensu contrario, sus disposiciones no parecerían aplicables a aquellas personas económicamente vulnerables cuando lo sean por motivos distintos de los contenidos en el RD-Ley

Tampoco respecto a las soluciones aportadas o las diferencias entre grandes tenedores o pequeños arrendadores parecen unas medidas concretas, eficaces y eficientes, pues las soluciones aportadas distan mucho de clarificar los matices que pueden surgir en las relaciones económicas entre arrendadores y arrendatarios y no dejan de ser pinceladas poco claras que, en contra de resolver la materia, ocasionan más incertidumbre. Una norma rápida, creada ad hoc y generadora de un caos jurídico que deberá ser resuelta en los Tribunales y a base de interpretaciones jurisprudenciales.

Opiniones similares podríamos hacer en el marco del RD-Ley 15/2020, donde destacamos principalmente que dado que la mayoría de los arrendadores se enmarcan dentro de lo que la norma denomina como “otros arrendadores”, (aquellos que ni son grandes tenedores, ni empresarios ni entidades púbicas de vivienda, que a su vez son los únicos obligados a aplicar la moratoria en el pago de la renta) y éstos no solo no están obligados a aceptar la medida de aplazamiento temporal de la renta sino que ni siquiera tienen obligación de negociar con el arrendatario, no vemos una utilidad práctica de desahogo de autónomos y pymes en el pago de sus rentas arrendaticias. Tampoco se establece un procedimiento claro para llevar a cabo estas medidas, lo que conduciría nuevamente a la creación de un clima de incertidumbre jurídica resoluble a la luz de otras disposiciones jurídicas o bien a través de la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” que ya es objeto de aplicación a lo largo de los años. Y en este último punto nos surge una duda más, pues a raíz de la publicación de los reales decreto ley, ¿se seguirán aplicando criterios jurisprudenciales para resolver las cuestiones o deben resolverse a golpe de decreto? El tiempo dirá.

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