Por José Ramón de Verda y Beamonte, Catedrático de Derecho civil de la Universidad de Valencia.
1. En el contrato de compraventa a plazos cabe pactar que, a pesar de haber sido entregado el bien vendido, el comprador no adquiera la propiedad del mismo hasta que pague la totalidad del precio aplazado.
Es lo que se llama pacto de reserva de dominio, figura que tiene una evidente función de garantía y que tradicionalmente se considera como una condición suspensiva, que funciona del siguiente modo: al comprador se le entrega la posesión de la cosa, pero el vendedor continúa como propietario de esta y la transmisión del dominio depende del pago del último plazo; cuando el comprador cumple su obligación, automáticamente, se transmite la propiedad sin necesidad de acuerdo al respecto. Es, pues, claro el interés del comprador en pagar la totalidad del precio, ya que, de otro modo, no adquiere la propiedad del bien.
Estamos ante una clara derogación convencional del art. 609 CC, conforme al cual la entrega del bien, precedida de la existencia del título, produce la transmisión de la propiedad. El pacto de reserva de dominio es contemplado en el art. 15 la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a plazos de bienes muebles y en el art. 4 de la Ordenanza para el Registro de este tipo de ventas, en las que, en la práctica, es más frecuente este tipo de pacto (sobre todo, en las de vehículos de motor). No obstante, aun no estando expresamente contemplado a nivel legal en las ventas inmobiliarias, la jurisprudencia reconoce su validez, también en este ámbito, así como la posibilidad de ser inscrito en el Registro de la Propiedad. La RDGRN 28 diciembre 2017 (BOE 14 diciembre 2018) afirma, así, que, “produciéndose efectos jurídico reales que afectan tanto al ámbito de las facultades del vendedor y del comprador (transmisión de su posición jurídica), como al ámbito de su respectiva responsabilidad patrimonial frente a terceros (embargo de su respectiva posición jurídica), resulta evidente la oportunidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad”.
Para que el pacto de reserva de dominio pueda cumplir su función de garantía es importante que, durante la fase de pendencia de la condición, sea oponible a terceros, esto es, a la persona a la que el comprador pueda vender la cosa, sin haber completado el pago de la totalidad del precio aplazado (y, por lo tanto, antes de haber adquirido su propiedad), como también a los acreedores de este, que pretendan embargar sus bienes (entre los que, obviamente, no está la cosa vendida).
2. Tratándose de ventas a plazos de bienes muebles sujetas a la Ley 28/1998, de 13 de julio, la oponibilidad del pacto a terceros se subordina a que el mismo esté inscrito en el Registro de Bienes Muebles (art. 15.1).
En la práctica, el pacto de reserva de dominio en favor del vendedor/financiador (de la operación) suele insertarse, de manera casi automática, en las ventas de vehículos de motor, sin que, muchas veces, el comprador sea consciente del mismo, por lo que no solicita (como debiera) la cancelación del mismo en el Registro de Bienes Muebles, después de haber pagado la totalidad del precio aplazado. Solamente, cuando desea venderlo o darlo de baja, se percata de que el vehículo figura todavía a nombre del vendedor/financiador; y es entonces cuando pide la cancelación del pacto. Pero, para ello, necesita que el vendedor/financiador le facilite el documento de cancelación (debidamente firmado en nombre del mismo por persona facultada para ello y con algún sistema añadido que garantice la autenticidad de su firma), a fin de que, posteriormente, pueda presentarlo en el Registro.
Este sistema origina costes al vendedor/financiador y retrasa el trámite de cancelación, por lo que la RDGRN 28 mayo 2018 (BOE 8 junio 2018) ha aprobado un modelo de cláusula convencional para la cancelación de reservas de dominio en el Registro de Bienes Muebles, al que voluntariamente pueden adherirse las partes, que permite al comprador pedir la cancelación, una vez transcurrido un plazo (fijado en la cláusula), a contar “desde la fecha del último plazo de pago del precio, siempre que no conste en la hoja registral del bien asiento alguno relativo a la ejecución del contrato o la oposición de la entidad financiera a la cancelación por impago del precio”. No se requiere, pues, el consentimiento del vendedor/financiador para la cancelación (en realidad, lo prestó anticipadamente al suscribir la cláusula), sino que basta con su no oposición.
3. Tratándose de ventas a plazos de bienes inmuebles la oponibilidad a terceros del pacto no se supedita, según doctrina jurisprudencial reiterada, a que el mismo acceda al Registro de la Propiedad, en forma de condición suspensiva; aunque pueden acceder, conforme a los arts. 23 LH y 51.6º RH, en cuyo caso se evitará que pueda surgir un tercero hipotecario protegido por el art. 34 LH, a quien no se pueda oponer el pacto de reserva de dominio.
Por lo tanto, en este último tipo de ventas, el pacto de reserva de dominio, aun no inscrito en el Registro de la Propiedad, es oponible a los acreedores del comprador, siempre que tenga una fecha cierta, anterior a la de sus créditos, por lo que vendedor puede interponer una tercería de dominio, en el caso de que la cosa sea embargada por aquellos [SSTS 19 mayo 1989 (Tol 1732496) y 16 julio 1993 (Tol 1656211)]; y así mismo, tiene legitimación para ejercitar la acción reivindicatoria frente a los terceros adquirentes de la cosa, que no estén protegidos por el art. 34 LH [SSTS 19 mayo 1989 (Tol 1732496) y 14 octubre 2003 (Tol 316455)].
a) El vendedor puede interponer una tercería de dominio frente a un procedimiento de apremio promovido por los acreedores del comprador. La razón es clara: hasta el pago de la totalidad del precio aplazado, el comprador no adquiere la propiedad de la cosa, por lo que sus acreedores no pueden embargarla. No obstante lo dicho, la tercería de dominio solo procede, en el caso en que los acreedores del comprador embarguen la propiedad plena del bien, pero no, cuando lo embargado sea, simplemente, la expectativa del comprador de adquirirla, una vez pagado su precio: es este un derecho eventual, que tiene un valor patrimonial y que puede ser objeto de embargo, ya que se convertirá en definitivo, si se cumple la condición suspensiva, a la que se subordina la transmisión de la propiedad [STS 16 marzo 2007 (Tol 1050549)].
b) El vendedor pueda también ejercitar la acción reivindicatoria contra los terceros a quienes el comprador haya pretendido transmitir la cosa, sin antes haber pagado íntegramente su precio, y ello, porque, durante la fase de pendencia de la condición, el comprador no ostenta un derecho de propiedad sobre la cosa, sino la mera expectativa de adquirirlo, si paga su precio; es esta expectativa o derecho eventual, cuyo carácter definitivo se supedita al cumplimiento de la condición suspensiva, lo único que el comprador puede transmitir a un tercero, no más.
Es discutible que, en el caso de que el comprador no pague los plazos adeudados el vendedor, para recuperar la posesión de la cosa, haya, necesariamente, de resolver el contrato. Sin embargo, según la STS 24 julio 2012 (rec. núm. 330/2010), “resulta claro que la posesión del comprador está plenamente justificada mientras no se produzca la resolución y, en consecuencia, siendo el comprador un poseedor de derecho no cabe contra él la acción reivindicatoria, pues uno de los requisitos de la misma es que el poseedor demandado no tenga título posesorio válido”.
4. Es frecuente, en la práctica, la existencia de los embargos, promovidos por los acreedores del vendedor, antes de que el precio del bien haya sido totalmente satisfecho por el comprador, que, por lo tanto, no es todavía propietario del mismo, aunque haya pagado la cantidad correspondiente a los plazos ya vencidos.
En este caso, surge un evidente conflicto entre dos intereses contrapuestos: de un lado, el interés del comprador, que ha cumplido y está dispuesto a seguir cumpliendo la obligación de pagar el precio de la cosa en el momento en que venzan los plazos pactados, a que se conserve su derecho eventual o expectativa de ser propietario, una vez pagado la totalidad del precio aplazado, expectativa, que quedaría frustrada si se llevara a efecto el embargo; de otro lado, el interés de los acreedores del vendedor a embargar los bienes de éste, que en el Registro de la Propiedad figuran a su nombre, y a no verse perjudicados por una cláusula de reserva de dominio pactada en un contrato de compraventa, al que son ajenos, y que no ha accedido al Registro, por ejemplo, por estar formalizado en un mero documento privado.
Este conflicto lo resuelve la jurisprudencia en favor del comprador, concediéndole legitimación para ejercitar una tercería de dominio, siempre que conste que el contrato de compraventa tiene una fecha cierta anterior a la de los créditos que motivaron el embargo [SSTS 19 mayo 1989 (Tol 1732496), 16 julio 1993 (Tol 1656211), 23 febrero 1995 (Tol 1667326) y 3 julio 1996 (Tol 1659455), y RDGRN 28 diciembre 2017 (BOE 14 diciembre 2018)] lo que es acertado desde el punto de vista de la justicia material, ya que la reserva de dominio se pactó en garantía de una obligación que no ha dejado de ser cumplida, aunque, desde luego, supone una cierta desnaturalización de la tercería, porque, hasta el cumplimento de la condición suspensiva el comprador no es propietario.
La reserva de dominio suele ir acompañada de una cláusula en la que se establece que, si el comprador incumple la obligación de pago de cualquiera de los plazos, el vendedor podrá quedarse con lo pagado y retirar la cosa de la posesión del comprador. Se trata de una indemnización por el uso de la cosa y por el deterioro que esta haya podido sufrir. Esta cláusula es asimilable a la cláusula penal y, por tanto, sometida al poder de moderación de los tribunales (art. 1154 CC), por lo que, en ocasiones, el vendedor deberá devolver parte de lo cobrado Véase a este respecto RDGRN 28 diciembre 2017 (BOE 14 diciembre 2018), que considera inadmisible el pacto, por el que se había estipulado “expresamente la no devolución de cantidad alguna por parte del vendedor pacto que las partes consideran esencial”.
