Autor: José María Mayor Civit, Abogado. Profesor Asociado de la UAB.
Correo electrónico: josemaria.mayor@solunionseguros.com
Resumen: La Ley 20/2015, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras (LOSSEAR) derogó la Ley 57/1968, relativa al percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y, en este Trabajo, hemos intentado realizar un análisis comparativo de las principales diferencias entre uno y otro régimen, pero centrándonos de manera principal en el impacto, negativo, que dicha reforma pueda tener en la protección de los compradores (adquirentes de la vivienda), que disfrutan de la condición de consumidores y usuarios. En la ejecución del Trabajo se ha mantenido la sistemática impuesta por la LOSSEAR, pero se ha intentado empezar por las partes de la reforma más perjudiciales para el comprador y seguir por las de menor impacto en la protección de sus derechos. De las dos formas de garantía que autoriza dicha Ley, sólo hemos tratado el seguro de caución, sin casi hacer mención al aval bancario. En la última parte hemos hecho una brevísima referencia a los efectos que puede tener, para el adquirente de la vivienda, la declaración de concurso de acreedores del promotor. Al final del Trabajo hemos acompañado por su importancia, como Anexo I, la importante STS de 13 de septiembre de 2013.
La compra de una vivienda es uno de los actos más importantes que una persona puede realizar durante su vida y, habitualmente, en la mayoría de casos es el fruto de importantes esfuerzos y ahorro durante muchos años, tales esfuerzos y el ahorro conseguido, van unidos también a numerosas ilusiones personales y familiares.
Si la compra de la vivienda se hace “sobre plano”, es decir, cuando la vivienda que se desea adquirir no está aún construida, los riesgos de ver frustrada la adquisición son muy numerosos, por ello, en España, desde hace 50 años, este asunto es motivo de honda preocupación por parte del legislador, que deseaba no frustrar el fruto de tanto esfuerzo, del ahorro y de las ilusiones que los acompañan.
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Sumario:
I. Antecedentes legislativos y la protección de consumidores y usuarios.
II.- La razón de ser de la Ley 57/1968.
III.- Diferencias más relevantes del régimen legal de la Ley 57/1968 respecto al impuesto por la DAPLOE.
1.- La garantía DESDE la obtención de la licencia de la edificación.
A) La reforma impuesta por la LOSSEAR se opone a la doctrina sentada por la STS (de Pleno) de fecha 13.09.201 3.
B) La reforma impuesta por la LOSSEAR se opone, entre otras, a las SSTS de fechas 21.12.2015, 03.07.2013, 25.11.2014, 30/04/2015, 23/09/2015 y 09.03.2016.
C) Posibilidad de aceptar anticipos, por parte del promotor, antes de haber obtenido la licencia de edificación. La LOE y la legislación autonómica.
D) Posible solución a la menor protección del comprador.
2.- Los intereses que deberá abonar el asegurador serán los “legales”, no los de demora.
IV.- Omisiones relevantes que padece la nueva legislación respecto a la preconstitucional. 1.- Renuncia de derechos. 2.- Falta de carácter ejecutivo del contrato de seguro de caución. 3.- Publicidad.
V.- Cambios menos relevantes o similitudes entre ambas legislaciones: la de la Ley 57/1968 y el régimen impuesto por la LOSSEAR.
1.- Derecho a percibir las cantidades anticipadas.
2.- Requisitos de las garantías. La suma asegurada.
3.- Las figuras de tomador y asegurado.
4.- El régimen de excepciones y el impago de primas.
5.- La duración del contrato.
6.- El régimen de las prórrogas.
7.- La información contractual.
8.- La comprobación de datos y documentos.
9.- El incumplimiento del tomador/ promotor.
10.- Importe de la indemnización del asegurador. 1
1.- Derecho de subrogación frente a la cesión y al derecho de reembolso.
12.- Prohibición de venta de la vivienda.
13.- La cancelación de la garantía.
14.- Infracciones y sanciones.
15.- Régimen supletorio.
VI.- Conclusión.
Anexo.- La STS de 13 de septiembre de 2013.
Referencia: Ponencia presentada al Congreso Internacional de Seguros -“El contrato de seguros en la encrucijada”- que se celebrará los días 9 y 10 de noviembre de 2017 en la Universidad Rovira i Virgili (Tarragona, España).
Correo electrónico: josemaria.mayor@solunionseguros.com
Resumen: La Ley 20/2015, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras (LOSSEAR) derogó la Ley 57/1968, relativa al percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y, en este Trabajo, hemos intentado realizar un análisis comparativo de las principales diferencias entre uno y otro régimen, pero centrándonos de manera principal en el impacto, negativo, que dicha reforma pueda tener en la protección de los compradores (adquirentes de la vivienda), que disfrutan de la condición de consumidores y usuarios. En la ejecución del Trabajo se ha mantenido la sistemática impuesta por la LOSSEAR, pero se ha intentado empezar por las partes de la reforma más perjudiciales para el comprador y seguir por las de menor impacto en la protección de sus derechos. De las dos formas de garantía que autoriza dicha Ley, sólo hemos tratado el seguro de caución, sin casi hacer mención al aval bancario. En la última parte hemos hecho una brevísima referencia a los efectos que puede tener, para el adquirente de la vivienda, la declaración de concurso de acreedores del promotor. Al final del Trabajo hemos acompañado por su importancia, como Anexo I, la importante STS de 13 de septiembre de 2013.
La compra de una vivienda es uno de los actos más importantes que una persona puede realizar durante su vida y, habitualmente, en la mayoría de casos es el fruto de importantes esfuerzos y ahorro durante muchos años, tales esfuerzos y el ahorro conseguido, van unidos también a numerosas ilusiones personales y familiares.
Si la compra de la vivienda se hace “sobre plano”, es decir, cuando la vivienda que se desea adquirir no está aún construida, los riesgos de ver frustrada la adquisición son muy numerosos, por ello, en España, desde hace 50 años, este asunto es motivo de honda preocupación por parte del legislador, que deseaba no frustrar el fruto de tanto esfuerzo, del ahorro y de las ilusiones que los acompañan.
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Sumario:
I. Antecedentes legislativos y la protección de consumidores y usuarios.
II.- La razón de ser de la Ley 57/1968.
III.- Diferencias más relevantes del régimen legal de la Ley 57/1968 respecto al impuesto por la DAPLOE.
1.- La garantía DESDE la obtención de la licencia de la edificación.
A) La reforma impuesta por la LOSSEAR se opone a la doctrina sentada por la STS (de Pleno) de fecha 13.09.201 3.
B) La reforma impuesta por la LOSSEAR se opone, entre otras, a las SSTS de fechas 21.12.2015, 03.07.2013, 25.11.2014, 30/04/2015, 23/09/2015 y 09.03.2016.
C) Posibilidad de aceptar anticipos, por parte del promotor, antes de haber obtenido la licencia de edificación. La LOE y la legislación autonómica.
D) Posible solución a la menor protección del comprador.
2.- Los intereses que deberá abonar el asegurador serán los “legales”, no los de demora.
IV.- Omisiones relevantes que padece la nueva legislación respecto a la preconstitucional. 1.- Renuncia de derechos. 2.- Falta de carácter ejecutivo del contrato de seguro de caución. 3.- Publicidad.
V.- Cambios menos relevantes o similitudes entre ambas legislaciones: la de la Ley 57/1968 y el régimen impuesto por la LOSSEAR.
1.- Derecho a percibir las cantidades anticipadas.
2.- Requisitos de las garantías. La suma asegurada.
3.- Las figuras de tomador y asegurado.
4.- El régimen de excepciones y el impago de primas.
5.- La duración del contrato.
6.- El régimen de las prórrogas.
7.- La información contractual.
8.- La comprobación de datos y documentos.
9.- El incumplimiento del tomador/ promotor.
10.- Importe de la indemnización del asegurador. 1
1.- Derecho de subrogación frente a la cesión y al derecho de reembolso.
12.- Prohibición de venta de la vivienda.
13.- La cancelación de la garantía.
14.- Infracciones y sanciones.
15.- Régimen supletorio.
VI.- Conclusión.
Anexo.- La STS de 13 de septiembre de 2013.
Referencia: Ponencia presentada al Congreso Internacional de Seguros -“El contrato de seguros en la encrucijada”- que se celebrará los días 9 y 10 de noviembre de 2017 en la Universidad Rovira i Virgili (Tarragona, España).
