STS (Sala 1ª), de 30 de octubre de 2025, rec. nº 2455/2021
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“(…) Por lo que respeta al día final del devengo, conforme a la redacción originaria de la disposición adicional primera de la LOE, relativa a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, aplicable por razón del tiempo en que se concertó el contrato, tales intereses se abonan ‘hasta el momento en que se haga efectiva la devolución’.
Es cierto, que la disposición final tercera de Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, modificó el régimen de garantías de la disposición adicional primera de la LOE, en el sentido de precisar que el aval o seguro cubre la cuantía total de las cantidades anticipadas, impuestos incluidos, ‘incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor’; no obstante, la sala ha declarado la irretroactividad de la referida disposición normativa de manera que no se considera aplicable a los contratos anteriores a su vigencia ( SSTS 320/2019, de 5 de junio; 200/2021, de 13 de abril, 374/2021, de 31 de mayo y 797/2021, de 22 de noviembre).
4. Sin embargo , con respecto a la cuestión relativa al dies ad quem o día final del cómputo del plazo del devengo de los referidos intereses cuando la promotora se encuentra en situación de concurso de acreedores, esta sala no ha tenido oportunidad de pronunciarse dado que, en las escasas ocasiones en que se suscitó esta problemática, no procedía su examen por tratarse de una cuestión nueva que, como tal, no había integrado el debate en las instancias ( SSTS 237/2022, de 28 de marzo, 420/2023, de 18 de marzo, 649/2023, de 3 de mayo, 1564/2023, de 13 de noviembre, 1595/2023, de 20 de noviembre, 526/2025, de 1 de abril, y 747/2025,de 13 de mayo).
5. No obstante, en las sentencias 911/2025 y 912/2025, ambas de 9 de junio, en supuestos en que se declaró la responsabilidad de las entidades de crédito demandadas conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, se descartó la posibilidad de fijar el día final del devengo de los intereses en la fecha de declaración del concurso de la promotora, toda vez que, al ser la responsabilidad del art. 1-2.ª, legal y propia de la entidad financiera, señalamos que:
‘[n]o queda afecta a la circunstancia de que se hubiera declarado el concurso de la promotora y, por lo tanto, no es de aplicación al caso el art. 59 de la Ley Concursal de 2003, vigente a la fecha de la declaración del concurso de la promotora, actual art. 152 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que sea prueba el texto refundido de la LeyConcursal. Es la promotora y no la entidad financiera responsable la que está en concurso’.
6. En la STS 353/2019, de 25 de junio, señalamos, en un caso de concurso de la promotora y adhesión de los compradores al convenio, que:
‘Tampoco el argumento de la parte recurrida sobre el convenio aprobado en el concurso de la promotora-vendedora puede impedir que los intereses se devenguen desde la fecha de cada anticipo. En otros casos sobre viviendas de la misma promoción en que ha sido parte la misma promotora y el mismo banco, esta sala ha reiterado el criterio de la sentencia 434/2015, de 23 de julio , de que ‘de acuerdo con la normativa que rige la asunción de la obligación de garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, al amparo del art. 1 de la Ley 57/1968 y su carácter tuitivo, la adhesión de los compradores beneficiarios de esta garantía al convenio del concurso de acreedores de la promotora, no altera el derecho de dichos compradores a dirigirse contra la aseguradora para la restitución garantizada en caso de incumplimiento de la obligación de la promotora’, con la consecuencia de reconocer el derecho a la restitución de los anticipos no solo a los compradores que no hubieran votado a favor del convenio sino también a los que lo hubieran hecho a favor (sentencia 422/2018, de 4 de julio)’.
7. La sentencia del tribunal provincial, objeto de este recurso, considera que, conforme al citado art. 59.1 LC, el concurso de la promotora suspende el devengo de los intereses de la Ley 57/1968, tanto para la promotora como para el banco avalista, toda vez que, conforme al art. 1826 CC, el fiador puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones, y que, según el art. 59 LC, en su redacción vigente cuando se declaró el concurso de Aifos, desde la declaración de concurso quedará suspendido el devengo de los intereses legales o convencionales, salvo los correspondientes a los créditos con garantía real, que serán exigibles hasta donde alcance la respectiva garantía, que no es el caso.
La audiencia, en apoyo de su posición, cita sendas sentencias de esta sala, que no abordan la cuestión objeto del proceso, por ello, ante la falta de identidad de razón, no valen como antecedente resolutorio, puesto que, en una de ellas, se había alcanzado un acuerdo transaccional con la correlativa renuncia del acreedor a parte de lo pagado (STS 459/2017, de 18 de julio), y en la otra existía un pronunciamiento firme consentido (STS420/2017, de 4 julio).
8. Es cierto que, en la STS 262/2020, de 8 de junio, señalamos que:
‘El carácter accesorio de la fianza (art. 1826 CC) provoca que, si este efecto de suspensión del devengo de intereses en caso de concurso del deudor principal conlleva que no le sean exigibles los intereses remuneratorios posteriores a la declaración de concurso, y mientras esto sea así, tampoco resulten exigibles estos intereses al fiador.
‘Con el efecto reflejo de que si, por las razones que sean, como en el presente caso, el fiador hubiera pagado al acreedor estos intereses, no puede reclamarlos al deudor principal, salvo que se llegaran a cumplir los presupuestos del apartado 2 del art. 59 LC, que no es el caso’.
9. Ahora bien, la sentencia anterior no contemplan el escenario de un concurso de una promotora sometida al régimen de la Ley 57/1968, que ampara a los compradores de viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien de temporada, accidental o circunstancial, que hayan adelantado entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, mientras que el objeto del proceso, que ahora nos ocupa, es la demanda de los compradores contra la avalista que no ha sido declarada en concurso.
En la exposición de motivos de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, se exteriorizaba la finalidad tuitiva perseguida por la mentada disposición general en estos términos:
‘La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto’.
Esta sala, por su parte, siempre ha reconocido la finalidad tuitiva de la precitada norma, así como el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas (SSTS de Pleno de 16 de enero de 2015, recurso2336/2013 y 360/2016, de1 de junio, entre otras), lo que orientó a la jurisprudencia interpretadora de la ley.
10. A la hora de abordar la cuestión controvertida en el recurso, consideramos que concurren razones para no limitar los intereses de los que debe responder la avalista a los devengados hasta la fecha de declaración del concurso de la promotora.
En primer lugar, hemos reconocido la naturaleza autónoma del aval de la Ley 57/1968, como así se proclamó en la sentencia de pleno 218/2014, de 7 de mayo, en la que señalamos que:
‘El aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando.
‘Sentada la trascendencia del aval, a la luz de la Ley 57/1968, debemos determinar si se trata de un aval de naturaleza autónoma supeditado solo a los términos contenidos en el mismo, o, por el contrario, está subordinado a las circunstancias de la obligación de entrega que garantiza.
‘Examinado, por esta Sala, el tenor de los preceptos de la Ley 57/1968 se aprecia que, al exigir la misma la constitución del aval, refuerza su función garantizadora al dotar de naturaleza ejecutiva al mismo y no pudiendo olvidar que el hecho de que lo imponga una Ley, le aporta una especial trascendencia hasta el punto de que ello ha contribuido a que esta misma Sala considere, como obligación esencial, su constitución, como antes dijimos.
‘Por ese reforzamiento de la garantía establece el art. 1, regla primera de la Ley 57/1968:
‘Que el avalista responderá para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
‘Cuando el precepto establece que ‘por cualquier causa’ no llegue a buen fin, está estableciendo un claro criterio objetivo en torno a la exigencia del aval, por lo que el avalista no podrá oponer los motivos de oposición que pudieran corresponderle al avalado, en base al art. 1853 del C. Civil.
‘El art. 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma, por lo que una vez se acredita el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga, ya que, incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas.
‘No puede situarse el avalista bajo el amparo del art. 1853 del C. Civil, pues el art. 1 de la Ley 57/1968condiciona la exigencia del importe del aval al ‘caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido’, resultando indiferente para el legislador que el retraso haya sido más o menos breve’.
En segundo lugar, el alcance tuitivo de la ley y la finalidad pretendida con ella, antes destacada, ampara que los intereses se devenguen hasta la devolución de lo abonado, toda vez que el aval se constituye imperativamente para cumplir un concreto cometido exigido por el legislador, cuál es garantizar la devolución de los anticipos a cuenta del precio final realizados por los compradores que abarcan los intereses correspondientes, de manera que la entidad que asume la garantía como fiadora conoce los términos de su responsabilidad legal a los efectos de que el comprador no se vea defraudado ni perjudicado en su derecho de reintegro de las cantidades anticipadas.
Esta autonomía del aval, la circunstancia de que se trata de una garantía no ofertada o pactada contractualmente, sino impuesta por la ley con una extensión predeterminada que ha de figurar en los contratos suscritos ( art. 2 de la ley 57/1968), que permite reclamaciones directas contra la avalista y que cuenta con carácter ejecutivo ( art. 3), justifica que no opere, en la responsabilidad del avalista, lo dispuesto en el art.59 LC, relativo a la suspensión de los intereses de las deudas de la sociedad concursada con respecto a los compradores que anticiparon los pagos.
Como declaró la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, la Ley 57/1968 es una norma pionera en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, a los que reconoce unos derechos irrenunciables, entre ellos, el de recobrar los anticipos y sus intereses para el caso de que la construcción nol legue a buen fin, mediante reclamación dirigida únicamente contra la entidad garante, avalista o aseguradora, a la que cabe exigir el total de lo anticipado y los intereses sin respetar los límites cuantitativos de la garantía.
Por todo ello, la entidad recurrente puede saldar su obligación sin esperar a la terminación del concurso de la promotora normalmente abocado a la liquidación, y máxime cuando le constaba con creces la imposibilidad de que las viviendas fueran entregadas a los compradores.
Y es, precisamente, porque la Ley 57/1968 buscaba con estas garantías proteger al adquirente ante el riesgo de la insolvencia del promotor, que encuentre justificación que, en caso de concurso de la promotora, la entidad bancaria avalista o garante de las cantidades anticipadas responda de los intereses hasta el reintegro de su importe, de manera que no pueda ampararse en el concurso de la promotora insolvente, que no hizo honor a los compromisos asumidos pese a cobrar cantidades a cuenta del precio total pactado, para obviar el abono de unos intereses debidos.
11. En consecuencia, la estimación del recurso determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de segunda instancia, estimar el recurso de apelación de la parte demandante’. (F.D. 3º) [Pablo Girgado Perandones]
