STS (Sala 1ª) de 3 de febrero de 2020 rec. nº 2680/2017.
Accede al documento
“(…) d) Según afirma la parte vendedora de la referente finca se halla gravada con un préstamo hipotecario. (…) Ambas partes estipulan que en el momento de elevarse el referido contrato de compraventa a escritura pública el vendedor deberá haber cancelado el préstamo hipotecario descrito, con lo cual los compradores adquirirán el inmueble libre de cargas o gravámenes. (…) f) Si no se eleva a escritura pública por causa de la parte vendedora esta devolverá la misma cantidad por duplicado. […].’ 2.- Los Sres. Prudencio Hortensia Inocencia interpusieron demanda contra la Sra. Gabriela, interesando sentencia por la que se condene a la demandada a pagar la cantidad de doce mil euros, más el interés legal desde la fecha de la demanda, con expresa imposición de las costas. 3.- La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda por considerar, en síntesis, que la actora no había acreditado los hechos en que se fundaba su demanda, y concluía que ni el Sr. Prudencio, en nombre de sus hijas, ni el intermediario a quien había encomendado la gestión de la compra, en nombre de su cliente, ‘han comunicado su voluntad de una manera fehaciente o tácita a la demandada de querer ejercitar dicha opción de compra que tampoco consta prorrogada, por lo que, llegado el día 30/11/2014 sin que dicha opción de compra fuera ejercitada, ésta ha caducado y, por tanto, las optantes pierden su derecho a la devolución de la prima, siendo indiferente si en ese momento estaba o no cancelada la carga existente sobre la vivienda, puesto lo verdaderamente importante es que la parte actora no ejercitó dicha opción de compra y, por tanto, la dejó caducar’. 4.- Recurrida la sentencia de primera instancia por los Sres. Prudencio Hortensia Inocencia , la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación al considerar que la demandada había incurrido en incumplimiento contractual pues, aun admitiendo que ‘no está probado que la vendedora fuese expresamente convocada a la notaría el 30 de noviembre de 2014, y que por tanto no se ha demostrado que la demandada incumpliese su obligación de comparecer para otorgar la escritura de compraventa, sí ha quedado plenamente acreditado, por haberlo reconocido la demandada al ser interrogada, en coincidencia con todos los testigos […], que en la fecha fijada la hipoteca no se había cancelado’. De tales hechos concluía la Audiencia que ‘la demandada se hallaba incursa en ese momento en incumplimiento, por lo que la firma de la escritura, aunque hubiese sido requerida la compradora (sic) a tal efecto, no hubiese sido posible» (F.D.1º).
“(…) En el desarrollo del motivo se aduce que el tenor literal del contrato de opción es claro, pues no se estableció en el mismo en ningún momento que la demandada debía cancelar la carga de la hipoteca, en cualquier caso, sino que dicha obligación se limitaba al caso de que el optante ejercitare el derecho de opción, entendiendo que no hay motivo alguno para apartarse de la interpretación del contrato que resulta de su propia literalidad, y que en el caso de la Litis no se ha acreditado que la parte optante ejercitara el derecho de opción.(…) Hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC). En la primera etapa (la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de disposición serán inoponibles al optante ex art. 32 LH) y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato ( art. 1258 CC), así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iter negocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas (incluyendo la previa cancelación de las cargas, pago de contribuciones y gastos de comunidad, etc., según lo pactado). En el presente caso, corresponde a esta segunda fase del desenvolvimiento contractual la obligación del concedente de proceder a la cancelación de la hipoteca que gravaba el inmueble objeto de la opción, pues se pactó la entrega de la finca libre de cargas. Por tanto, la obligación de cancelar el citado gravamen (cuyo incumplimiento declara la Audiencia Provincial) debía ser cumplido, conforme a la regulación contractual rectora de la relación, después de ejercitado el derecho de opción, pero antes de la celebración y formalización documental pública del contrato de compraventa. En este sentido no es correcta la alegación del recurrente cuando vincula la citada obligación de cancelación a la perfección del contrato de compraventa, como si fuera una obligación más derivada de este contrato para el concedente-vendedor, pues dicha obligación nace con el ejercicio de la opción por el optante y no por la posterior consumación del precontrato en virtud de la celebración de la compraventa en los términos pactados. (…) Si se tiene en cuenta que la obligación de la cancelación de la hipoteca recaía sobre el concedente, con independencia de que las gestiones para llevarla a cabo se realizasen directamente por la obligada o por un profesional intermediario; que sin prejuzgar si este último actuó en virtud de encargo de la obligada, por encargo del optante o de ambos, lo cierto es que de los hechos probados resulta con nitidez que las gestiones ordenadas a obtener la cancelación (bancaria y/o registral) de la hipoteca que estaban siendo realizadas eran conocidas por la concedente; que igualmente conocía el fracaso de tales gestiones; y que, en su consecuencia, la reclamación de la devolución de la prima pagada por la opción. Todo ello no podía ni ser desconocido por la promitente ni ser interpretado de forma desconectada de su contexto (obligación de cancelación asumida contractualmente, como elemento condicionante del buen fin de la compraventa), y en consecuencia tales hechos denotaban una nítida voluntad de ejercicio de la opción cuyo conocimiento por la concedente o promitente si no se produjo en virtud de una comunicación recepticia directa por parte del representante de las optantes (de nacionalidad italiana y residente en Italia), sí llegó de manera cierta y efectiva a la promitente en términos suficientes para constituirla en las obligaciones que para tal caso se previeron en el contrato. Sin que este último hubiera previsto para la comunicación de dicha declaración de voluntad formalidad o solemnidad alguna, la cual en consecuencia ha de ser eficaz, en tanto que generadora de los efectos antes señalados, una vez que ha quedado acreditada en sede judicial. (…) ante tal incumplimiento el optante pueda elegir entre exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios (cfr. art. 1124 CC), y en esta última con arreglo a lo acordado en el propio contrato (devolución doblada de las arras). Que el incumplimiento de la obligación del concedente de entregar la finca libre de cargas tiene suficiente relevancia para provocar los citados efectos (F.D.2º) [R.P.H.].
