El precontrato, cuyos elementos esenciales están perfectamente determinados, tiene efectos sustancialmente idénticos a los del contrato definitivo.

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SAP de Palma de Mallorca (Sección 4ª) de 3 de junio de 2013, rec.  nº 642/2012.

El artículo 1451 del Código civil y la vasta jurisprudencia que lo ha desarrollado establece que: ‘La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.’ La jurisprudencia lo ha calificado como un precontrato que ‘es ya en sí mismo un auténtico contrato que tiene por objeto celebrar otro en el futuro, conteniendo el proyecto o ley de bases del siguiente’ (…) ‘Se trata, pues, de un precontrato o promesa de venta que no se llegó a perfeccionar, pero si existió un pacto; en supuestos en que las partes dejan para el futuro la celebración del contrato definitivo, pero habiendo señalado los elementos y circunstancias del contrato, pues mostraron una decidida voluntad de celebrar un auténtico contrato de compraventa que de momento no pudieron actuar, sino para cuando se venza el término que señalaron, momento a partir del cual si uno no cumple lo prometido, el otro estará facultado para exigir el cumplimiento o la resolución del contrato’.

La Jurisprudencia dominante atribuye al precontrato efectos substancialmente idénticos a los del contrato definitivo, obligando directamente a las partes al igual que éste (…) de manera que, en caso de negativa de una de las partes, el Juez pueda suplir el consentimiento del obligado, puesto que la consumación del contrato no requiere una nueva y específica declaración de voluntad.

(…) consideramos con la sentencia recurrida que lo que las partes suscribieron fue un precontrato de compraventa.

Así, en el mismo consta (…) la intención de los contratantes; la futura compraventa, el objeto del contrato una vivienda o inmueble en fase de reforma, y el precio cierto, y en cualquier caso determinable en función del resultado de la medición de las obras.

(…) En definitiva, ya sea vía resolución contractual ex art 1124 CC, ya vía nulidad contractual ex 1303 CC, ya aplicando art. 1289 CC, las consecuencias económicas que proclama la sentencia con cargo al señor Raimundo son correctas y deben ser mantenidas” (F.D. 3º) [C.R.].

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