Resolución de un contrato de arrendamiento por impago de las cantidades relativas a la repercusión de IBI. Requisitos procedentes del requerimiento previo de pago a los efectos de evitar la enervación de la acción

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STS (Sala 1ª) de 12 de abril de 2021, rec. nº 2584/2018.
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(…) No ofrece duda que el impago del IBI constituye motivo legítimo del ejercicio de la acción resolutoria por impago de la renta y cantidades asimiladas. Ahora bien, ello no significa que no proceda la enervación de la acción por cumplimiento de los requisitos del art. 22.4 LEC.

En la sentencia 508/2015, de 22 de septiembre, nos hemos pronunciado sobre la interpretación del art. 22.4 LEC y sobre los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, con reproducción de la doctrina de la sentencia 302/2014, de 28 de mayo, en los términos siguientes:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

En la sentencia 335/2014, de 23 de junio, resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, se casó la sentencia recurrida y fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: «el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo”. (F.D. 3º)

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