El retrayente cumplió escrupulosamente con su obligación de consignación de la totalidad del precio, no correspondiéndole a él darle el destino legal (art. 1521 C. Civil), por lo que no cabe exigirle más obligaciones que las legalmente impuestas en el procedimiento de retracto.

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STS (Sala 1ª) de 3 de diciembre de 2018, rec. nº 282/2016.
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“La demandante solicitó la elevación a público de un contrato privado de compraventa de un inmueble, en el que había asumido la posición de compradora, tras haberse subrogado en los derechos de la compradora originaria por haber ejercitado el retracto legal de condueños establecido en el art. 1522 CC.

La demandada, dueña y vendedora, se opuso porque el precio de compra no había sido satisfecho íntegramente y en consecuencia la actora no podría solicitar el cumplimiento del contrato. Se inadmitió a trámite la reconvención.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda, mantuvo que el derecho que concede el art. 1279 CC a la actora debe respetarse, sin perjuicio de la facultad resolutoria que tiene la demandada en caso de que la compradora no hubiese respetado las condiciones de pago del precio de compra.

Se interpuso recurso de apelación por la demandada y la Sección 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso de apelación, en consecuencia, dejó sin efecto la sentencia de primera instancia y desestimó la demanda, sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias por el carácter complejo y jurídicamente dudoso de la cuestión controvertida en el presente proceso.

Se interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación por la mercantil demandante contra la sentencia dictada por la Sección 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid. (…)” (F.D.1º).

“1.- Motivo primero.- Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia. Art. 469.1.2.º LEC. Se considera infringido el segundo inciso del art. 218.1 de la LEC, que preceptúa que el tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes. La sentencia recurrida utiliza una ratio decidendi ajena a la fundamentación jurídica de la demanda y de la contestación. En efecto, la causa petendi de la demanda es la facultad que concede el art. 1279 del Código Civil a los contratantes para que, desde que concurran el mutuo consentimiento, objeto y causa, compelerse recíprocamente a otorgar la escritura pública de un contrato de compraventa. A su vez, la causa petendi de la contestación es la excepción del cumplimiento del deber requerido por la actora, puesto que la vendedora no habría recibido la totalidad del precio del inmueble.
2.- Motivo segundo.- Infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción determinare la nulidad conforme a la ley o hubiere podido producir indefensión. Art. 469.1.3.º LEC.

La mutación argumental descrita en el motivo primero ha producido indefensión a la recurrente, puesto que no ha dispuesto de la oportunidad procesal de contradicción del argumento ex novo utilizado por la Audiencia Provincial. Se reproduce, a efectos de este motivo, la argumentación jurídica sostenida en el motivo primero, puesto que el quebrantamiento del art. 218.1 LEC provoca indefensión a la recurrente, toda vez que ha carecido de la oportunidad procesal de rebatir un argumento ex novo y ajeno a la discusión jurídica planteada en el inicio del procedimiento.

3.- Motivo tercero.- Vulneración, en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 de la Constitución. Art. 469.1.4.º LEC.

Se desestiman los tres motivos, que comparten argumentación.

Cabe rechazar la incongruencia pretendida (art. 218.1 LEC), en cuanto tanto en la sentencia de la Audiencia Provincial como en la contestación a la demanda, se parte de que el retrayente no puede instar la elevación a público del contrato de compraventa si antes no ha abonado la totalidad del precio del contrato, siendo éste el eje de la resolución.
Por el contrario el juzgado de primera instancia partía de aceptar la elevación a público, sin perjuicio de que el vendedor pudiese instar la resolución del contrato” (F.D.2º).

“1.- Motivo primero.- Infracción del art. 1521 del Código Civil y la jurisprudencia aplicable por considerarse que se ha celebrado un contrato nuevo. La norma infringida es el art. 1521 del Código Civil que establece que el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

2.- Motivo segundo.- Infracción de la doctrina jurisprudencial sobre cesión del contrato por ser una figura jurídica distinta a la subrogación. La sentencia recurrida en casación fundamenta su ratio decidendi en la teoría de la cesión del contrato, según la cual el cesionario -en este caso, la recurrente retrayente- recibiría los derechos y obligaciones que dimanaban de un contrato primitivo inicial, dando a entender con ello que nacería un nuevo contrato a la vida jurídica. Aunque el Código Civil únicamente recoge la cesión de los créditos en sus arts. 1209 y ss, la cesión del contrato ha quedado integrada en nuestro ordenamiento jurídico por conducto jurisprudencial, configurándose como una transmisión entre cedente y cesionario de la entera posición contractual que cedente poseía en una relación contractual, dando lugar consiguientemente a una sustitución íntegra en los derechos y obligaciones que dimanaban del contrato, con permanencia objetiva del contrato y sin que se produzca la aparición de un nuevo contrato entre el cesionario y la parte contractual cedida. No obstante, en virtud del retracto operado se produce una subrogación ope legis del retrayente en la posición contractual del retraído, siendo tal noción distinta de la cesión del contrato en cuyas circunstancias se requiere del consentimiento de las tres partes, cedente, cesionario y cedido, según ha declarado la jurisprudencia.

Se estiman ambos motivos.

En la sentencia recurrida con cierta imprecisión se refieren la subrogación y la cesión del contrato, pero todo relacionado con el tenor del art. 1521 del C. Civil.

En el presente supuesto, consta que la retrayente (en este procedimiento demandante) consignó a favor del retraído el importe de la venta, pero sin que ello repercutiese en el vendedor (art. 1157 del C. Civil), pues no consta que dicha cantidad se entregase a la entidad vendedora y acreedora (aquí demandada). Antes de dictar sentencia esta sala puso de manifiesto a las partes, las sentencias dictadas en el juicio ordinario 185/2015 del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Madrid, pendientes de otros recursos ante esta sala, sin que ninguna de las partes se opusiese a la continuación del presente recurso 282/2016.

En dichas sentencias se declara que no procede la resolución del contrato de compraventa de 12 de diciembre de 2001, en procedimiento instado entre Beril 22 y Promabo (retrayente), declarando que esta es acreedora de Beril (vendedora).

A la vista de lo expuesto debe estimarse el recurso de casación, en cuanto el retrayente cumplió escrupulosamente con su obligación de consignación de la totalidad del precio, no correspondiéndole a él darle el destino legal (art. 1521 C. Civil), por lo que no cabe exigirle más obligaciones que las legalmente impuestas en el procedimiento de retracto” (F.D. 3º) [P.M.R.].

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