Venta de local de negocio sujeto al CC: principio “venta quita renta”, al no haberse pactado lo contrario en el contrato de arrendamiento, ni estar inscrito el mismo en el Registro de la Propiedad (art. 1571 CC). Inexistencia de tácita reconducción, por haberse excluida la posibilidad de la misma en el contrato: la circunstancia de haber permanecido varios meses el arrendatario ocupando el local después de la finalización del arriendo no es una tácita reconducción del contrato originario, sino, en su caso, un contrato renovado por meses, al pagarse la renta mensualmente (art. 1581 CC).

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STS (Sala 1ª) de 10 de noviembre de 2020, rec. nº 6118/2019.
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“El art. 1571 del CC es expresión de la regla general recogida en el aforismo ‘venta quita renta’, que expresa el art. 1571 del CC, según el cual ‘[…] el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta…’.

“(…) Por lo tanto, producida la adquisición del inmueble arrendado, tratándose de un contrato regido por el Código Civil, y habiendo exteriorizado la entidad compradora mediante comunicación dirigida a la parte demandada, el mismo día de la compra del inmueble, la intención de dar por finalizada la ocupación del local arrendado por la parte demandada, dándole un plazo para dejarlo libre y expedito a su disposición, es evidente que no puede operar una supuesta tácita reconducción, siendo la demandada una tenedora de la cosa sin título para seguir usando y disfrutando de la cosa.

“(…) En definitiva, consta la voluntad expresa de dar por finalizado el arrendamiento por la parte demandante, no ha sido excluida esta facultad «por pacto en contrario», como establece el art. 1571 del CC, no nos hallamos ante un arriendo inscrito en el registro merecedor de protección jurídica, ni existe una disposición legal que exija respetar el vínculo arrendaticio anterior.

“(…) No se dan, por lo tanto, las circunstancias para dar por justificada una tácita reconducción que no concurre. Además, en cualquier caso, existen otras connotaciones. En efecto, en el contrato de arrendamiento se había renunciado expresamente a la tácita reconducción, considerándose a partir de los ocho años incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada (cláusulas 2.2 y 2.3 del contrato), por lo que incluso la continuidad en la posesión del local por la demandada no podría estimarse como manifestación de la continuidad tácita del contrato primitivo sino, en su caso, de un contrato renovado, cuya renta se abonaba mensualmente con una vigencia, por lo tanto, por periodos mensuales ( art. 1581 del CC) y no anuales como se pretende en el recurso. Independientemente, por supuesto, de lo establecido en el art. 1571 del CC.” (F.D.3º) [J.R.V.B].

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