Opción de compra con obligación de levantar la hipoteca que grava el bien: devolución por duplicado del precio de la opción, al no haberse podido levantar la hipoteca y no poder tener lugar la transmisión de la propiedad libre de cargas.

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La STS núm. 67/2020, de 3 de febrero, rec. nº 2680/2017, ha conocido de un caso litigioso, que nace de la pretensión del concesionario de un contrato de opción de compra de que el concedente le devolviera por duplicado el precio de la opción, tal y como había sido pactado para el supuesto de incumplimiento. En el caso por ella resuelto, la finca objeto del contrato estaba grabada con una hipoteca, a cuyo levantamiento se había obligado el concedente en el caso de que el concesionario ejercitara la opción, con el fin de que pudiera transmitirse la propiedad del inmueble libre de cargas. El demandado se opuso argumentando que no se había negado a otorgar escritura pública de compraventa, mientras que el demandante argumentaba que no lo había convocado a tal otorgamiento, porque el Banco se había mostrado en contra del levantamiento de la hipoteca y, por lo tanto, no podía adquirir la propiedad libre de cargas, de manera que decidió reclamar la devolución por duplicado de la cantidad pagada.

El TS distingue muy claramente las tres fases a las que da lugar la celebración de un contrato de opción: “a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC)”.

Concretamente, afirma que “En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas (incluyendo la previa cancelación de las cargas, pago de contribuciones y gastos de comunidad, etc., según lo pactado)”. Añade: “En el presente caso, corresponde a esta segunda fase del desenvolvimiento contractual la obligación del concedente de proceder a la cancelación de la hipoteca que gravaba el inmueble objeto de la opción, pues se pactó la entrega de la finca libre de cargas. Por tanto, la obligación de cancelar el citado gravamen (cuyo incumplimiento declara la Audiencia Provincial) debía ser cumplido, conforme a la regulación contractual rectora de la relación, después de ejercitado el derecho de opción, pero antes de la celebración y formalización documental pública del contrato de compraventa”.

Esto dicho, la cuestión estribaba, pues, en determinar si el concesionario había, o no, ejercitado el derecho a la opción, a lo que el TS responde afirmativamente, señalando que no es necesario que dicho ejercicio se haga de manera expresa, sino que también puede hacerse tácitamente. En el este supuesto, observa que se hicieron gestiones por parte de una inmobiliaria (no se pudo demostrar si por cuenta del concedente o del concesionario) para levantar la hipoteca, lo que no pudo realizarse, por oponerse el Banco. Considera que de los hechos probados “resulta con nitidez que las gestiones ordenadas a obtener la cancelación (bancaria y/o registral) de la hipoteca que estaban siendo realizadas eran conocidas por la concedente; que igualmente conocía el fracaso de tales gestiones; y que, en su consecuencia, la reclamación de la devolución de la prima pagada por la opción”; y añade que “tales hechos denotaban una nítida voluntad de ejercicio de la opción cuyo conocimiento por la concedente o promitente si no se produjo en virtud de una comunicación recepticia directa por parte del representante de las optantes (de nacionalidad italiana y residente en Italia), sí llegó de manera cierta y efectiva a la promitente en términos suficientes para constituirla en las obligaciones que para tal caso se previeron en el contrato. Sin que este último hubiera previsto para la comunicación de dicha declaración de voluntad formalidad o solemnidad alguna, la cual en consecuencia ha de ser eficaz, en tanto que generadora de los efectos antes señalados, una vez que ha quedado acreditada en sede judicial”.

Concluye que, “ante tal incumplimiento el optante pueda elegir entre exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios (cfr. art. 1124 CC), y en esta última con arreglo a lo acordado en el propio contrato (devolución doblada de las arras), observando que “el incumplimiento de la obligación del concedente de entregar la finca libre de cargas tiene suficiente relevancia para provocar los citados efectos” [J.R.V.B.]

Acceder a la STS núm. 67/2020, de 3 de febrero, rec. nº 2680/2017

Jurisprudencia asociada:

STS (Sala 1ª) de 21 de diciembre de 2016, rec. nº 3302/2014. Derecho de opción: la comunicación de su ejercicio es de carácter recepticio: comunicación mediante acta notarial entregada el último día de plazo a un empleado de la concedente residente en el mismo inmueble en el que se encuentra el domicilio de la misma, al no encontrarse nade en este: imposibilidad de desconocer los efectos de la comunicación sin faltar a la buena fe.

STS (Sala 1ª) de 22 de septiembre de 2015, rec. nº 1915/2013. Derecho de opción: concesión sobre una finca rústica que se preveía pudiera ser calificada como urbana: posterior cesión de 80% del derecho de opción a terceros: demanda presentada, exclusivamente, por los cesionarios, pidiendo la devolución del 80% del precio de la prima, al no ser posible obtener la licencia de obra: desestimación: indivisibilidad del derecho de opción e imposibilidad de resolución parcial.

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