Comentario a la STS (Sala 1ª) 243/2022, de 28 Mar. 2022, Rec. 7926/2021 en la que se analizan una cláusula penal de obligado cumplimiento establecida en un contrato de arrendamiento de local de negocio y sus efectos en caso de lanzamiento del arrendatario por impago de rentas.

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Autora: Carmen Barrón López, Profesora Asociada en la UNIR.

En la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 243/2022 de 28 marzo 2022 ECLI:ES:TS:2022:1172) en referencia a un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que las partes pactan un periodo de obligado cumplimiento en base al que el arrendatario deberá abonar, como mínimo, las rentas del arrendamiento hasta una determinada fecha. Se analiza el supuesto de que arrendatario deja de pagar las rentas y se produce su lanzamiento antes del periodo obligatorio de duración pactado en el contrato.

En la situación planteada surge como cuestión esencial si el arrendatario está obligado a abonar las rentas del periodo al que se ha obligado, aunque no disfrute del inmueble. La Sala concluye que al haber provocado el inquilino el lanzamiento, al dejar de abonar las rentas había incumplido el compromiso de permanencia, procede la imposición de la cláusula penal pactada, sin que se pueda obligar al arrendador a instar una acción de cumplimiento y, tras la finalización del plazo, de reclamación para obtener la cantidad pactada en la cláusula penal.

Esta causa versa sobre un contrato de arrendamiento de local de negocio, regido por la voluntad de las partes, en el que se pactó un plazo de duración determinado de obligado cumplimiento, con abono íntegro de las rentas correspondientes al tiempo pactado y se analiza los efectos de dicha cláusula, en el supuesto contemplado de que el contrato finaliza antes del plazo pactado por el desahucio del arrendatario motivado por su falta de pago de la renta.

Conviene destacar que los contratos de local de negocio, a diferencia de los contratos de arrendamiento de vivienda, prima la voluntad de las partes, siendo libres de determinar el plazo de duración que tengan por conveniente. En efecto, conforme señala el artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su apartado 3, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Sentado lo anterior, en el supuesto analizado, los integrantes de una comunidad de bienes celebran contrato de arrendamiento de un edificio destinado a hotel-restaurante y pactan un plazo de vigencia hasta una fecha determinada, el último día del mes de diciembre del año 2025, estableciendo un período de obligado cumplimiento en el que no podía resolverse el contrato, comprendido entre la fecha de formalización del contrato hasta el último día del mes de marzo de 2018, entendiéndose la obligación del arrendatario de abonar las mensualidades correspondientes a dicho período. Por último, ante el impago de las rentas del arrendatario se insta por el arrendador un procedimiento judicial de desahucio con reclamación de rentas y de indemnización consistente en las rentas correspondientes al periodo de obligado cumplimiento que restaba por cumplir.

En primera instancia, el arrendador obtiene una sentencia favorable en su integridad, estableciéndose en referencia a la penalización por abandono del local que: “aun cuando los arrendatarios cesaron en su posesión por el lanzamiento solicitado por la actora, ello fue debido al incumplimiento de estos en relación con el pago de las rentas, lo que entiende el juzgador como equivalente a un abandono por su parte”.

Siendo desalojado del local el arrendatario se interpone recurso de apelación resuelto por la Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1.ª que confirma lo resuelto en primera instancia. La referida sentencia declaró en su se declaró en el fundamento de derecho segundo, núm. 7: “Por lo tanto, el desahucio por falta de pago supone igualmente un incumplimiento del compromiso de permanencia asumido en el contrato de arrendamiento, resultando procedente la penalización prevista en el mismo para el caso de que se produjera tal situación; indemnización que, como correctamente matiza la juzgadora «a quo» tiene carácter mancomunado, ya que el contrato establecía que los tres codemandados personas físicas responderían en iguales partes, personalmente, del cumplimiento de las obligaciones asumidas a la firma del contrato, de modo que no procede aplicar la regla de la solidaridad al haberse pactado expresamente un régimen mancomunado (artículo 1137 CC)».”

Planteado el recurso de casación, la Sala procede a su desestimación, sobre la base de las dos cuestiones consideradas:

– Fijación de un plazo obligatorio de cumplimiento y posesión del arrendamiento del local de negocio.

– Si el arrendatario deja de pagar las rentas y es lanzado por desahucio la culpa si deberá pagar la indemnización por no cumplir la cláusula del contrato de duración mínima de la posesión del local.

La circunstancia de que el arrendatario haya sido desahuciado del local por impago de las rentas no traslada el tema a la nulidad del contrato o la cláusula de la permanencia mínima en el local. En efecto, la circunstancia de que el arrendador le haya demandado y conseguido el desahucio es independiente del plazo mínimo de duración pactado, tiempo en el que el inquilino podría haber seguido en la posesión del local si hubiera pagado las rentas.

En este sentido, considera la Sala que resulta correcta la actuación del arrendador de demandar e instar el desahucio por impago de rentas del arrendatario, reclamando tanto las rentas impagadas, así como, la indemnización fijada en el contrato correspondiente a las rentas que debía haber pagado hasta el mes pactado en el contrato.

Con ello, el TS señala al respecto a la voluntad de las partes al incluir esta cláusula en el contrato que:

“Esta sala debe declarar que la interpretación del contrato efectuada por la Audiencia Provincial se ajusta a la lógica y a los términos del contrato, tanto si se interpreta literalmente (art. 1281 C. Civil) como si se hace contextualmente (art. 1285 del C. Civil), dado que el desahucio del arrendatario por parte de la arrendadora, fue provocado por el inquilino al dejar de abonar las rentas, arrendatario que incumplió su compromiso de permanencia, lo que estaba sancionado por la cláusula antes transcrita que refería la obligación de abonar las rentas pendientes hasta el 3 de marzo de 2018.

En la tesis del recurrente se mantiene que al no haber abandonado el arrendatario el local, sino que fue desahuciado, no entraría en aplicación la cláusula, entendiendo el recurrente que para ello habría sido preciso exigir el cumplimiento del contrato.

Esta tesis ofrece un razonamiento ilógico, ya que obligaría al arrendador a instar una acción de cumplimiento y tras ello iniciar una acción de desahucio para obtener la cantidad pactada como cláusula.

El contrato no impide que el arrendador instase el desahucio en caso de impago, dado que no estaba obligado a ejercitar una acción de cumplimiento, la que conllevaría requerir al arrendatario a mantenerse en el local, lo cual no le era exigible ni quería el arrendador, cuando era el arrendatario el que sistemáticamente impagada las rentas (sentencia 183/2016, de 18 marzo).

Esta sala entiende que el incumplimiento reiterado del pago de las rentas provocó el desahucio, ya que el arrendatario incumplió el «período de obligado cumplimiento», lo que conlleva que la cláusula desarrollase sus efectos (sentencia 183/2016, de 18 marzo)”.

En consecuencia, respeto a las cuestiones planteadas en la sentencia analizada por el Alto Tribunal podemos extraer estas interesantes consideraciones:

– Ante el impago de las rentas del arrendatario, el arrendador está facultado para instar la acción de desahucio y reclamar no sólo las rentas impagadas, sino también las correspondientes al periodo de obligado cumplimiento pactado que reste por cumplir, periodo en el que el arrendatario debería seguir ocupando el local.

– El hecho de que no se siga ocupando el local por el arrendatario en dicho periodo, al haberse producido el lanzamiento por su impago de las rentas, no imposibilita la reclamación de la indemnización pactada cláusula penal estipulada consistente en el abono de las rentas correspondientes a dicho periodo, ya que, en caso contrario, se estaría obligando al arrendador a ejercitar una acción de cumplimiento del contrato.

– De la misma manera, el arrendador no puede ser obligado por la actitud del arrendatario a esperar a la finalización de dicho periodo para la reclamación de la totalidad de las rentas impagadas.

– En definitiva, el desahucio por impago de rentas instado por el arrendador no invalida el periodo de obligado cumplimiento pactado en el contrato de arrendamiento, ni cláusula penal derivada del mismo, en base a que el arrendador no es culpable de que el arrendatario no continúe en la posesión del local en el referido periodo, al haber generado la pérdida de su posesión el lanzamiento motivado por la falta de pago.

En consecuencia, se produce en esta sentencia una clara interpretación de los efectos y alcance de la cláusula penal pactada en un contrato de arrendamiento de local de negocio, de cumplimiento obligatorio de un determinado periodo temporal, con el consiguiente abono de las rentas, cuestionando si resulta de aplicación incluso en el supuesto que el inquilino no se encuentre en la posesión del inmueble durante dicho periodo. En definitiva, la sentencia clarifica que el incumplimiento del arrendatario que motiva su lanzamiento no puede determinar al arrendador a soportar dicha situación hasta la finalización del periodo de obligado cumplimiento para que pueda reclamar las rentas correspondientes al mismo u obligarle a ejercitar una acción de cumplimiento de contrato. En caso contrario, no encontraríamos en una situación perjudicial para el arrendador motivada únicamente por el incumplimiento del arrendatario.

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