Recientemente, el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, a través de las Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49 de 23 de enero de 2019, ha fijado doctrina sobre algunos extremos que no había resuelto hasta la fecha sobre gastos hipotecarios. En concreto, ha analizado la posible abusividad de la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios y ha establecido cuáles deben ser los efectos que se deriven de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario.
En cuanto al primer punto, el Tribunal Supremo ha considerado que habida cuenta que la comisión de apertura forma parte del precio del préstamo no es susceptible de control de contenido sino únicamente de control de transparencia. Es decir, tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura se constituyen como las dos retribuciones principales de recibe la entidad financiera de sus clientes. En consecuencia, solo cuando dicha comisión no fuere transparente podría ser abusiva. Ante esto, el Supremo señala que “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias”. Por tanto, la comisión se debe entender transparente.
Respecto al segundo punto, en primer lugar, la Sala indica que el efecto de la nulidad no puede ser que el cliente se libere de los gastos, pues los distintos operadores que intervienen en la consecución del préstamo hipotecario tienen derecho a percibir lo que legalmente les corresponde.
Así, sobre los gastos de notaría resuelve que deben distribuirse por mitad, pues ambas partes están interesadas en la documentación del préstamo. Ya sea la matriz o, en su caso, la escritura de modificación del préstamo. Otro caso sería la escritura de cancelación que le interesa al prestatario y debe ser él el obligado al pago. Las copias de las escrituras las deberá abonar quien las solicite.
Los gastos de inscripción de hipoteca corresponderán a la entidad prestamista, dado que es ella la interesada en la inscripción de la garantía hipotecaria. Por el contrario, puesto que la cancelación de la hipoteca le interesa al prestatario, este último deberá encargarse de los gastos de cancelación.
Los gastos de gestoría deben ser asumidos por mitad al igual que los de notaría.
Por último, en cuanto al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, el Supremo se limita a seguir la jurisprudencia de la Sala Tercera que, a pesar de las vacilaciones que ha tenido recientemente, ha acabado manteniendo la doctrina que había seguido mediante las Sentencias 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre. En ese sentido, el obligado sigue siendo el prestatario. Aunque el Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre, modificó el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, hay que tener presente que el cambio de normativa solo afecta a los préstamos celebrados con posterioridad a su entrada en vigor. Por consiguiente, los préstamos analizados no se ven afectados, ya que no se implementó ningún efecto retroactivo.
Gonzalo Muñoz Rodrigo. Graduado en Derecho. Colaborador del IDIBE.
Fuente: Comunicación Poder Judicial
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