El art. 1504 CC, que establece ciertos requisitos para la resolución de los contratos de compraventa de inmuebles, solo es aplicable a estos, pero no a otros contratos, como la promesa de venta objeto de la litis, aunque presenten ciertas analogías con aquellos.

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STS (Sala 1ª) de 20 de noviembre de 2018, rec. nº 1208/2016.
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“(…) El 27 de octubre de 2014 don Maximiliano, de una parte, y doña Adela e Marcelino, por otra, perfeccionaron un contrato que denominaron como de ‘arras penitenciales’. El objeto era una vivienda propiedad de doña Adela y don Marcelino, para su venta a don Maximiliano por el precio total de 112.000 €. D. Maximiliano entregó una señal de 4.000 € (en tres partes), comenzó a buscar financiación para la adquisición de la vivienda, sin resultado exitoso. El 16 de enero de 2015 doña Adela y don Marcelino enviaron un burofax a don Maximiliano rescindiendo el contrato.

2.- Demanda.

Don Maximiliano interpuso una demanda en ejercicio de la acción de incumplimiento de contrato de compraventa con mediación de arras confirmatorias, por cuanto D.ª Adela y D. Marcelino no requirieron al demandante a fin de que pagara el precio, dando por resuelto el contrato de manera unilateral. El demandante califica el contrato incumplido como contrato de compraventa, y de aplicación, por tanto, del art. 1504 CC.

3.- Contestación a la demanda.

Doña Adela e Marcelino en el escrito de contestación a la demanda se opusieron a la misma alegando que el contrato firmado el 27 de octubre de 2014, titulado ‘contrato de arras penitenciales’, es un precontrato o promesa de compraventa con fecha de vencimiento el 15 de enero de 2015, llegado el cual los demandados se limitaron a accionar la condición resolutoria recogida en el contrato (punto cuarto del contrato) que establecía:

‘Si llegado el 31 de diciembre, por causa no imputable al comprador, este no dispusiera de la financiación suficiente, este contrato quedará aplazado hasta el 15 de enero de 2015, momento en el que si el comprador no ha pagado el precio al vendedor dará por resuelto este contrato, haciendo suyas las cantidades de arras recibidas y quedando liberada para vender a quien quiera’.

4.- Sentencia de primera instancia.

El juzgado de primera instancia dictó sentencia en la que, en primer lugar, califica el contrato litigioso como precontrato de venta o promesa de venta, en el que medió entrega de arras; y en segundo lugar declara que no ha habido incumplimiento de los vendedores, que se limitaron a dar por resuelto el contrato llegada la fecha límite, sin que el comprador hubiera abonado el precio pactado.

La parte demandante recurrió en apelación.

5.- Sentencia de apelación.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación, revocó la sentencia de primera instancia y estimó la demanda. El tribunal de apelación calificó el contrato litigioso como contrato de promesa de venta con respaldo en el art. 1451 CC, y consideró que le eran aplicables las normas previstas para el contrato de compraventa, entre ellas el art. 1504 CC, precepto que considera infringido por los vendedores demandados quienes resolvieron el contrato sin requerimiento formal previo al comprador, según lo exigido en el citado art. 6.- Recurso de casación.

Los demandados-apelados interponen recurso de casación al amparo del art. 477.2.3.º LEC, invocando como interés casacional la oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

En el motivo primero se denuncia la infracción por incorrecta interpretación del art. 1451 CC, ya que la sentencia recurrida entra en oposición con la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo que determina que a los precontratos o promesas de venta les resultan de aplicación las normas previstas para obligaciones y contratos en general del Código Civil, y no las específicas del contrato de compraventa. Doctrina contenida en las sentencias de esta sala 391/2001 de 20 de abril y 175/2012 de 21 de marzo. Se alega en el desarrollo del motivo que la ratio decidendi de la sentencia recurrida la constituye la aplicación al caso del art. 1504 CC, al amparo del cual imputa el incumplimiento contractual a los vendedores demandados por la inexistencia de requerimiento resolutorio en los términos recogidos en dicho precepto. Considera el recurrente que partiendo de la calificación del contrato que unía a las partes litigantes, realizada tanto en la sentencia de primera como de segunda instancia, al precontrato o promesa de venta con arras, no le es de aplicación el art. 1504 CC.

En el motivo segundo se denuncia la infracción del art. 1504 CC ya que la sentencia impugnada entra en oposición con la jurisprudencia de la Sala primera del Tribunal Supremo que determina que el art. 1504 CC solo es aplicable al contrato de compraventa y no al precontrato o promesa de venta, tal como se recoge en las sentencias de esta sala 1130/2000, de 13 de diciembre, 607/2009 de 22 de septiembre y 168/2013 de 6 de marzo.

En el motivo tercero se denuncia la infracción por inaplicación de los arts. 1091, 1281, 1255 CC y el principio general del derecho pacta sunt servanda, ya que la sentencia recurrida entra en contradicción con la jurisprudencia de la Sala primera del Tribunal Supremo que determina que la libre voluntad de pactos de las partes recogida expresamente en los contratos, tal y como se contiene en las sentencias de esta sala 175/2012, de 21 de marzo, 364/2015 de 28 de junio. (…)” (F.D. 1º)

“Hemos expuesto como todo el recurso gira alrededor de una única cuestión, a saber, si el art. 1504 CC, propio del contrato de compraventa de inmuebles, es de aplicación a los precontratos o promesas de venta, previstos en el art. 1451 CC, que es el contrato que concertaron las partes.

Siendo ello así, y según autoriza la doctrina de la sala, cabe enjuiciar conjuntamente todos los motivos.

1.- Ya en fechas lejanas la sala se venía pronunciando en el sentido que interesa la parte recurrente, respecto de las promesas de venta.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de octubre de 1931 declaró:’…que no es de aplicación el artículo 1504 del Código civil, en el sentido que se pretende porque aquí no se trata de compraventa perfecta, que es a la que se refiere el artículo, sino sólo de promesa de venta…’ y la sentencia de 30 de diciembre de 1955 que ‘el artículo 1504 del Código civil expresivo de una particularidad especialmente establecida para el contrato de compraventa de inmuebles y, por ello, solamente aplicable a ésta y no a las modalidades de opción o promesa de venta…’ Idéntica doctrina sientan las sentencias de 7 de octubre de 1896, de 26 de enero de 1942, de 11 de noviembre de 1943, de 6 de marzo de 1954, de 10 de marzo de 1966, de 13 de abril de 1970. Respecto del incumplimiento de los contratos de promesa de venta, conforme establece el segundo párrafo del art. 1451, hay que estar a los principios generales que para las obligaciones contiene el Código civil y fundamentalmente el artículo 1124 CC.

2.- En fechas más cercanas, y hasta la actualidad, la doctrina de la sala ha sido firme y sólida en el sentido antes expuesto.

La sentencia 607/2009, de 22 de septiembre, tras exponer la existencia entre las partes de un contrato de opción de compra, que jurisprudencialmente se asimila a promesa unilateral de vender, así como que tanto la promesa unilateral como la bilateral se comprenden en el art. 1451 CC, declara que el art. 1504 CC .’resulta de aplicación a las compraventas de bienes inmuebles ya perfeccionadas, pero no a la promesa unilateral de venta o derecho de opción en que dicha perfección queda pendiente de la decisión del comprador expresada en un plazo determinado, por lo que no existe en tal caso compraventa ni obligación alguna de pago del precio pactado hasta que dicha perfección se produzca y, en definitiva, no opera la previsión excepcional de dicha norma en el sentido de permitir al comprador pagar el precio -en las compraventas de bienes inmuebles- aún después de expirado el término fijado para ello mientras no haya sido requerido de resolución por el vendedor’.

La sentencia 620/2012, de 10 de octubre, niega en un contrato de opción de compra la aplicación del art. 1504 CC, ya que la compraventa no llegó a la fase de consumación.

3.- No siendo objeto de debate en el recurso la naturaleza del contrato de la litis, se ha de concluir, conforme a la jurisprudencia citada, que el art. 1504 CC, que establece ciertos requisitos para la resolución de los contratos de compraventa de inmuebles, solo es aplicable a estos, pero no a otros contratos, aunque presenten ciertas analogías con aquellos.

Por tanto, en contra de lo sostenido por la sentencia recurrida, el art. 1504 CC no es aplicable al contrato de la litis, suscrito el 27 de octubre de 2014 (sentencia 1130/2000, de 13 de diciembre).

4.- Procede, pues, estimar el motivo, casar la sentencia y confirmar la de primera instancia. (…)” (F.D. 3º) [P.M.R.].

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