SAP de La Coruña (Sección 3ª) de 18 de julio de 2014, nº rec. 245/2014.
“(…)la cuestión jurídica a despejar radica en si debe considerarse que existió un incumplimiento previo por parte de ‘Domínguez y Otro, S.L.’, de tal forma que si se considera que la licencia de primera ocupación es un requisito esencial, la consecuencia sería que la concedente de la opción impidió a los apelantes la posibilidad real de optar por la vivienda terminada y legalizada, (…) lo que conllevaría que debe devolverse el importe de una prima abonada para ejercitar una opción que fue impedida por el concedente. Por el contrario, si no se considerase como tal requisito esencial, habría que concluir que la opción no se ejercitó en tiempo y forma, por lo que la demanda debe ser desestimada, y ahora el recurso” (F.D. 3º).
“(…) A la hora de analizar la posible relevancia de la no obtención de la licencia de primera ocupación a los efectos de resolver un contrato de compraventa de vivienda, (…),su falta de expedición no implicaba que la vivienda no sirviera para su fin de servir de morada humana, así como que era obligación de la promotora vendedora obtenerla, se resaltaba que para que su carencia pudiera justificar la resolución del contrato tenía que ponderarse la relevancia de la causa de dicha ausencia;
(…) Es la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 (…) la que establece la actual doctrina jurisprudencial sobre la cuestión jurídica planteada, en el sentido:
(i) (…) no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.
(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística.
(iii) (…) corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (…)probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
(…) Progresivamente se ha ido dando cada vez más importancia a la obligación de obtener la licencia de primera ocupación, y facilitársela al comprador, como parte esencial del adecuado cumplimiento del contrato.
(…) Aplicando dicha doctrina jurisprudencial al presente caso, es cierto que en el contrato de opción de compra no se contempla expresamente que el otorgamiento de la licencia de primera ocupación sea un elemento esencial para poder ejercitar la opción y así perfeccionar la compraventa de la vivienda. (…). El hecho cierto es que a 27 de febrero de 2011, que es cuando finalizaba el plazo de la opción, el edificio carecía de licencia de primera ocupación, con un problema grave que sigue persistiendo a febrero de 2013. Por lo que se concluye que hubo un incumplimiento previo por parte de ‘Domínguez y Otro, S.L.’, al no poder ofrecer la vivienda totalmente terminada y correctamente legalizada para que don Bruno y doña Victoria pudieran ejercitar la opción. Lo que conlleva que ‘Domínguez y Otro, S.L.’ deba devolver el importe de la prima o precio de una opción que no se concedió en condiciones adecuadas para su ejercicio” (F.D. 4º).
“Intereses.- Entre los principales efectos de derecho material de la demanda se encuentra la constitución en mora del deudor, conforme a lo establecido en el artículo 1100 del Código Civil, por lo que el inicio de la mora debe situarse a la presentación de la demanda (…)Por lo que la cantidad reclamada devengará el interés legal a contar desde la presentación de la demanda, con aplicación del interés procesal previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a contar desde la presente resolución” (F.D. 5º).
