Resolución de opción de compra: imposibilidad de construir una nave por existir bajo la superficie de una de las fincas una tubería de una Mancomunidad: devolución por parte del concedente de la opción (que silenció la existencia de una servidumbre de acueducto) del precio percibido por la misma

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“1.- Los hechos que son básicos para resolver el presente asunto, hoy ante esta Sala en virtud de sendos recursos por infracción procesal y de casación, parten del precontrato de opción de compra de 16 julio 2007, por el que la parte concedente, propietaria de dos fincas registrales, DANOSA GESTIÓN INMOBILIARIA S.L. otorga opción de compra sobre estas fincas a THECAM INGENIER S.L., como optante, sociedad dedicada a la promoción y alquiler de naves industriales y que el fin de ello era la construcción de dos naves con el propósito ya comprometido de arrendarlas a una empresa determinada.

En este precontrato en documento privado se concreta el objeto: las dos fincas, «libres de cargas, gravámenes y servidumbres» y el precio, que se desglosa en la primera o precio de la opción, cuyo total, que comprende el IVA, es de 478.743,60€ que no tiene la consideración de pago a cuenta del precio de la compraventa, y el precio de ésta, con el IVA, asciende a 4.287.255,60€.

El plazo de ejercicio de la opción es de 180 días a contar de la fecha de este precontrato.
(…) 2.- La entidad optante THECAM INGENIER S.L. formuló demanda interesando que se declarara la resolución del precontrato por inhabilidad del objeto y se condenara a la demandada, concedente de la opción, a que le devolviera las cantidades que había percibido.
La demandada, concedente de la opción, DANOSA, se opuso a la demanda y formuló reconvención, interesando igualmente la resolución del precontrato de opción por incumplimiento de la optante, por no comparecer en las fechas fijadas y aplazadas y pagar el precio pactado para consumar la compraventa; en consecuencia pretende asimismo hacer suyas las cantidades que ha percibido de la optante.

3.- La sentencia dictada por la Audiencia Provincial, Sección 8ª, de Madrid, de 30 noviembre 2012 , revocó la dictada en primera instancia y estimó la demanda principal, esencialmente, y condenó a DANOSA a devolver a THECAM la casi totalidad de las cantidades percibidas.

Destaca que toda la cuestión que se plantea en el recurso de apelación no es la resolución del contrato en la que ambas partes están de acuerdo, sino en la decisión de que haga suya la vendedora demandada, la cantidad entregada por la actora de 1.436.230,80€, cantidad que cada parte reclama para sí, la actora THECAM por haber silenciado la demandada la existencia de la servidumbre de conducción de aguas por las tuberías pertenecientes a la Mancomunidad de Aguas del Sorbe, que atraviesan parte de la finca, y la demandada DANOSA, porque manifiesta que desconocía la existencia de la servidumbre, por no estar inscrita la misma.

La sentencia advierte que en el Registro de la Propiedad figuran las fincas libres de cargas y gravámenes y declara probado que la optante THECAM no tuvo conocimiento de su existencia hasta que al allanar el terreno comprobaron la realidad de las tuberías y que la concedente DANOSA sí conocía esta situación. En el contrato, tanto en el primer expositivo como en la primera estipulación, consta expresamente que las fincas se hallan libres de cargas, gravámenes y servidumbres.” (F.D. 1º)

“1.- El recurso de casación, como se ha apuntado anteriormente, contiene dos motivos y ambos se refieren al mismo tema, la inhabilidad del objeto del contrato de 16 julio 2007 que ha dado lugar a la resolución del mismo por incumplimiento de la concedente, vendedora de tal objeto, que le obliga a devolver las cantidades percibidas de la optante, compradora.

La resolución de este contrato ha sido pedida por ambas partes en sus respectivas demandas, principal y reconvencional, teniendo en cuenta que se ejercitó el mismo y al llegar a su ejecución la sociedad optante advierte la inidoneidad de objeto por razón del fin -construcción de naves industriales- y se niega a la consumación -precio y escritura- de la compraventa.

La resolución pedida por ambas partes y acordada por las sentencias de instancia, es del propio precontrato de opción, por el que una de las partes (DANOSA) atribuye a la otra (THECAM) el derecho a poner en vigor un determinado contrato (el de compraventa). Es una primera fase del iter contractus, en el que la relación obligacional nace en el mismo y, en el plazo fijado, se pone en vigor el contrato preparado (así, sentencia de 19 octubre 2012 ). De aquí que si lo pactado se incumple (por inhabilidad del objeto en el presente caso) debe dejarse sin efecto la consumación del contrato preparado (compraventa) y resolver el precontrato de opción.

2.- El primero de los motivos de este recurso se fundamenta en el artículo 1124 del Código civil por razón de que falta el presupuesto básico de incumplimiento de la obligación que le corresponde a esta parte, como concedente de la opción. Lo justifica porque para que el incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y en el presente caso, la sentencia recurrida no lo ha declarado. No es así. La sentencia de instancia ha declarado la esencialidad, tanto en general, como aplicándola al caso concreto, tanto en sentido físico, como en el sentido jurídico de estar previsto en el contrato que las fincas están libres de cargas, gravámenes y servidumbres; tanto por lo que expresa, como por su remisión al informe de la Mancomunidad que es contundente. Y, como se ha dicho al tratar del segundo motivo del recurso por infracción procesal, iura ipsa loquitur; realmente, aquí se repite lo alegado y resuelto en aquel motivo.

No se infringe, por tanto, el artículo 1124 del Código civil sino que se aplica plenamente y el motivo se desestima.” (F.D. 3º) [P.G.C.]

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