Usufructo sobre una caseta edificada en una finca rustica: Obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias de mantenimiento: no alcanza a las que sean legalmente imposibles por impedirlo la normativa urbanística.

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STS (Sala 1ª) de 25 de abril de 2018, rec. nº 3318/2015.
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“La obligación legal del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias impuesta por el art. 500 CC es configurada en nuestro ordenamiento como una auténtica obligación exigible durante toda la vida del usufructo, porque el nudo propietario tiene interés en que la cosa objeto de usufructo no se deteriore. Es una obligación que nace con el inicio del derecho del usufructo y no con la entrada en posesión de la cosa y su fundamento es el propio deber de conservar y cuidar diligentemente los bienes usufructuados (art. 497 CC).

El art. 500.2 CC define las reparaciones ordinarias como las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. El nudo propietario, por tanto, no podría pedir mejoras, obras que incrementen el valor de la cosa dada en usufructo, pero sí las reparaciones indispensables para su conservación, las que permitan continuar disfrutando de la cosa en el estado que se recibió para mantener su función y utilidad. El nudo propietario tampoco podría exigir la reparación de los deterioros naturales y consustanciales al uso adecuado de la cosa conforme a su destino (art. 481 CC).

En el caso, corrigiendo la valoración de la sentencia de primera instancia, que entendió que los materiales empleados en la construcción habían agotado su vida útil y que las reparaciones solicitadas pretendían transformar lo que en origen fue una caseta de labranza en una segunda residencia, la sentencia de la Audiencia Provincial considera probado que las reparaciones que exige el nudo propietario (con las excepciones que establece la propia sentencia en su fundamento quinto) son reparaciones exigibles al usufructuario porque el deterioro y los desperfectos de la casa proceden de la falta de mantenimiento durante un número prolongado de años.

La demandada ahora recurrida no impugna la calificación de las obras como de mantenimiento, por lo que debemos partir para la resolución del presente recurso de su consideración como tales. Lo que alega la recurrente es que se impone una obligación de hacer que es de imposible cumplimiento por disposición legal o reglamentaria.

Este fue el criterio del Juzgado, que consideró que la falta de reparaciones no era imputable a la demandada sino imperativo de las normas urbanísticas, por lo que la obligación de mantener con el objetivo final de restituir en el mismo estado en el que se recibió la cosa era de imposible cumplimiento, por lo que el deudor quedaba liberado, conforme al art. 1184 CC.

(…) En el supuesto objeto del presente recurso, a la vista de los hechos declarados probados por la sentencia recurrida, esta sala carece de datos para conocer qué obras, de las solicitadas por el demandante y a las que ha condenado la sentencia recurrida, pueden hacerse sin licencia, cuáles necesitarían licencia y cuáles, de necesitarla, cumplen los presupuestos legales y reglamentarios para que la administración competente las concediera.

Por todo ello esta sala considera que, partiendo de la obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias (arts. 500 y 497 CC) y de la calificación como de mantenimiento de las reparaciones a que condena la sentencia recurrida (lo que, como se ha dicho, no ha sido objeto de impugnación), solo procede la condena a realizar aquellas reparaciones que sean legalmente posibles.

En consecuencia, se estima parcialmente el recurso de casación y se estima parcialmente la demanda, condenando a la demandada a realizar, de entre las reparaciones ordinarias del bien usufructuado que se concretan en el Anexo III del informe pericial que acompañó a la demanda (excepto las que excluyó la sentencia de la Audiencia en su fundamento de derecho quinto), aquellas que no estén sujetas a licencia administrativa o que, estando sujetas a licencia, puedan obtenerla por concurrir los presupuestos necesarios para ello” (F.D.3) [O.P.B].

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