Préstamos hipotecarios y la crisis del covid-19

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Autora: Adela Serra Rodríguez, Catedrática de Derecho civil, Universitat de València. Correo electrónico: adela.Serra@uv.es

1. El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 y el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, afrontan algunas medidas para paliar la situación en que pueden encontrarse aquellos deudores hipotecarios que se han visto afectados por las consecuencias económicas que ha traído consigo la crisis ocasionada por el COVID-19.

La experiencia tras la crisis económica del 2008 pone en evidencia que existe una parte del colectivo de deudores hipotecarios que puede quedar en situación de vulnerabilidad al ver disminuidos sus ingresos o rendimientos como consecuencia del impacto económico que la pandemia del COVID-19 ha tenido y tendrá en la sociedad española.

2. El art. 8 del Real Decreto-ley 8/2020 (en su versión original) prevé que “se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda hipotecaria para ‘la adquisición de la vivienda habitual’ de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender como consecuencia de la crisis del COVID-19 desde este artículo hasta el artículo 16 de este real decreto-ley, ambos incluidos”.

2.1. Las medidas previstas para la moratoria se aplican, en la versión original de los arts. 7 y 8 Real Decreto-ley 8/2020, a los contratos de préstamo o crédito “garantizados con hipoteca inmobiliaria cuya finalidad sea la adquisición de vivienda habitual y cuyo deudor se encuentre en algunos de los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9 y que estén vigentes a la entrada en vigor de la norma”. En rigor, no se exige que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual, sino que el préstamo esté destinado a adquisición de vivienda habitual, si bien lo habitual será que el objeto hipotecado sea precisamente dicha vivienda.

Luego, en este primer Real Decreto-ley 8/2020, quedan fuera los deudores que hubieran constituido hipoteca sobre segunda residencia, inmueble destinado a alquiler, local de negocio o cualquier inmueble afecto a su actividad profesionales si el préstamo no estaba destinado a la adquisición de la vivienda habitual, además de los deudores hipotecarios personas jurídicas ya que no tienen, por definición, “vivienda habitual”. Tampoco alcanzaba la norma a las personas físicas que, en su condición de empresario o profesional, hubieran solicitado un préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual para financiar su actividad profesional o empresarial (cfr. art. 2 Ley 5/2019, de 15 de marzo, de contratos de crédito inmobiliario), ya que el préstamo garantizado con hipoteca sobre vivienda habitual había que tener como finalidad precisamente su adquisición, según el art. 7 Real Decreto-ley 8/2020.

Esta exclusión ha venido salvada, en parte, por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que amplía el ámbito de aplicación de la moratoria prevista inicialmente en el Real Decreto-ley 8/2020 a dos colectivos: el de los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los préstamos para adquirir inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado, y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo (art. 19). El mismo Real Decreto-ley 11/2020 amplía su aplicación a los préstamos no hipotecarios concedidos a personas físicas en situación de vulnerabilidad.

Los nuevos arts. 7 y 8 Real Decreto-ley 8/2020 ampararían al empresario que contrae un préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, si la finalidad de aquel es la financiación de la actividad empresarial o profesional. Sigue sin exigir la norma que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual.

El art. 8.2 del Real Decreto-ley 8/2020 establece que las medidas previstas para el deudor hipotecario se aplican a los fiadores y avalistas, respecto de su vivienda habitual, en las mismas condiciones, lo que no se comprende bien, en tanto que aquellos no son garantes reales, sino personales (v. AGÜERO ORTIZ, A.: “Guía sobre la moratoria en el pago de determinadas hipotecas sobre vivienda habitual sobre COVID-19 y sanciones para los deudores que falseen datos. Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarios para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19”, “Publicaciones Jurídicas, Centro de Estudios de Consumo”, 18 de marzo de 2020.)

Sin embargo, pese a la rotunda afirmación del art. 8.2, lo cierto es que el art. 12 del Real Decreto-ley 8/2020 sólo permite a los deudores en situación de vulnerabilidad solicitar la moratoria de la deuda hipotecaria, pudiendo únicamente los fiadores y avalistas en situación de vulnerabilidad acogerse al beneficio de excusión, exigiendo a la entidad acreedora que agote el patrimonio del deudor antes de exigirles la deuda y, ello, aunque hubieran renunciado expresamente a aquel beneficio, tal como se dispone en el art. 10 del Real Decreto-ley 8/2020, o si se hubiera pactado una fianza con carácter solidario.

No contempla expresamente el art. 8 Real Decreto-ley 8/2020 a los hipotecantes no deudores, que estén en situación de vulnerabilidad económica. Sin embargo, sí lo hace el art. 10 Real Decreto-ley 8/2020 permitiéndoles oponer, si se encuentran en situación de vulnerabilidad, el beneficio de excusión ante la reclamación de la entidad acreedora, al igual que se prevé para fiadores y avalistas.

La medida del art. 10 adquirirá todo su sentido cuando el deudor no haya obtenido la moratoria, por no hallarse en situación de vulnerabilidad, ya que, en otro caso, en tanto que la deuda está suspendida durante dicho período de moratoria no podrá dirigirse el acreedor contra fiadores, avalistas o hipotecantes no deudores durante ese mismo período, dado el carácter accesorio de las garantías respecto de la obligación principal.

2.2. El art. 9 Real Decreto-ley 8/2020 y el art. 16 del Real Decreto-ley 11/2020 definen la situación de vulnerabilidad económica por la concurrencia de determinados requisitos que reproducen los que se preveían en el art. 3 del Real Decreto-ley 6/2012, referido a los prestatarios en umbral de exclusión y, posteriormente, en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, para los deudores en situación de especial vulnerabilidad, normas estas previstas para paliar los efectos de la crisis económica de 2008 en deudores hipotecarios y dirigidas sobre todo a evitar los lanzamientos derivados de la ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual.

Estos requisitos son:

a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas. El art. 16 del Real Decreto-ley 11/2020 ha precisado que la caída de la facturación ha de ser de al menos el 40%. Se entiende por profesional o empresario las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el art. 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Ante la incertidumbre de qué había que entender por “gastos y suministros básicos” el art. 16 del Real Decreto-ley 11/2020 clarifica que hay que incluir los gatos de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente y servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios.

d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Según el art. 16.1 d) del Real Decreto-ley 11/2020 se entenderá que concurre dicho requisito “cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3”.

Por unidad familiar se entiende “la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.”

Todas estas circunstancias que justifican la situación de especial vulnerabilidad para acogerse a las medidas previstas en el Real Decreto-ley 8/2020 deben acreditarse mediante la presentación de la documentación prevista en el art. 17.1 del Real Decreto-ley 11/2020. Ante la dificultad de obtener algunos de estos documentos durante el estado de alarma el art. 17.2 del Real Decreto-ley 11/2020 establece que podrán ser sustituidos por una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma dispondrá de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

3. La principal medida prevista en el Real Decreto-ley 8/2020 consiste en reconocimiento al deudor hipotecario del derecho a solicitar una moratoria del pago del préstamo con garantía hipotecaria (arts. 7 a 16).

Una vez realizada la solicitud —que se podrá realizar hasta un máximo de un mes y quince días después del fin del estado de alarma—, a la que deberá acompañarse la documentación prevista en el art. 17 del Real Decreto-ley 11/2020, la entidad acreedora tiene que implementarla en el plazo máximo de quince días.

El principal efecto de esta medida es la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses, que podrá ser ampliado por Acuerdo del Consejo de Ministros. Esta suspensión implica la ampliación del plazo de duración del préstamo durante el tiempo en que éste ha estado suspendido.

El Real Decreto-ley 11/2020 ha modificado en este punto el art. 14.1, que se refería a la suspensión durante el “plazo estipulado” para la misma, con lo que dejaba a las partes (entidad y deudor vulnerable) la fijación de su duración, con los inconvenientes que ello podía suponer para el deudor.

Es importante destacar que la aplicación de la suspensión no requiere acuerdo de las partes, ni novación contractual alguna, por lo que, cumplidos los requisitos previstos en la norma, su reconocimiento por la entidad financiera es automático. No hay, pese al empleo de dicho término en el art. 13.2 Real Decreto-ley 8/2020, “concesión” por parte de la entidad acreedora. Así se desprende del art. 14.1 que establece que la “solicitud” de la moratoria, según el art. 12, conllevará la suspensión durante el plazo de tres meses. En todo caso, queda intacta la libertad de las partes para acordar una novación contractual del préstamo que incluya otros aspectos distintos de los de la mera moratoria, pero en tal supuesto se incorporará a la modificación convencional la suspensión de las obligaciones contractuales impuesta por dicho Real Decreto-ley así como el no devengo de intereses durante dicho plazo (art. 13.4).

El art. 13.3 del Real Decreto-ley 8/2020 exige para que la moratoria surta efectos, en tanto que afecta a un préstamo garantizado con hipoteca, su formalización en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad, especificando el art. 16 ter del Real Decreto-ley 8/2020 que su coste lo asumirá el acreedor, bonificándose un 50% en los términos previstos en dicho precepto.

El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en su DA 15ª, ha especificado que será “obligación unilateral de la entidad acreedora la elevación a escritura pública del reconocimiento de la suspensión prevista en el art. 13.3 del Real Decreto-ley 8/2020, a los efectos de que pueda inscribirse la ampliación del plazo inicial en el Registro de la Propiedad”. Por tanto, la escritura en que se formalice moratoria legal, y no para el resto de los acuerdos novatorios que puedan alcanzar las partes, se otorgará sin la concurrencia del deudor hipotecario.

Además, esta disposición aclara que este reconocimiento de la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses no estará sujeto a las disposiciones de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de contratos de crédito inmobiliario, por lo que se excluye que se aplique el control de transparencia y se extienda el acta previa notarial (art. 15), lo que parece lógico al no ser precisa la presencia del deudor hipotecario, pero que, en cambio, sí que tendría que garantizarse para los otros acuerdos novatorios que formalicen las partes (en tal sentido, ALBIEZ DORHMANN, K. J.: “¿Adiós a la información y transparencia en la escritura de suspensión de la deuda hipotecaria?”, “Publicaciones Jurídicas, Centro de Estudios de Consumo”, 28 de mayo de 2020).

Ahora bien, atendiendo a las circunstancias actuales del estado de alarma, no será sino hasta un mes después del cese del estado de alarma y cuando se haya recuperado totalmente la libertad deambulatoria cuando sea exigible la formalización de la escritura pública, lo que no impedirá la aplicación de la suspensión de la deuda hipotecaria que implica la moratoria. Se prevé, además, que la inscripción de la ampliación del plazo inicial del préstamo afectará a acreedores intermedios, aunque no hayan prestado su consentimiento.

Esta necesidad de que la moratoria conste en escritura pública y sea inscrita en el Registro de la Propiedad ha sido criticada, al no entenderse su exigencia dada la eficacia automática de la moratoria y la irrelevancia de la conformidad del acreedor. Se ha dicho que es excesivo exigir que conste en escritura pública y que no puede darse carácter constitutivo a la inscripción como requisito de eficacia de la suspensión entre las partes. Además, frente a terceros la mera solicitud de moratoria por un deudor que cumple los requisitos sería eficaz, sin necesidad de inscripción (CORDERO LOBATO, E.: “Moratoria hipotecaria: ¿es eficaz la suspensión del art. 14 del RDL 8/2020 que no haya sido escritura ni inscrita?”, “Publicaciones Jurídicas, Centro de Estudios de Consumo”, 18 de marzo de 2020, 28 de mayo de 2020).

Otra consecuencia de la moratoria es la inaplicación durante su período de vigencia de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo (art. 14.1 Real Decreto-ley 8/2020). Aunque no lo diga la norma, ha de entenderse que esta no aplicación temporal de la facultad de dar por vencido anticipadamente el préstamo vencimiento también operará para el vencimiento anticipado por impago de cuotas que pueda producirse al amparo de los arts. 24 LCCI y 129 bis LH, esto es, aunque no existiera —cosa altamente improbable— en el contrato la cláusula de vencimiento anticipado. En consecuencia, las cuotas que deberían satisfacerse durante la duración de la moratoria no se computarán a los efectos de dar por vencido el préstamo, por impago de doce o quince plazos mensuales o número de cuotas que suponga un incumplimiento de doce o quince meses, según el impago se produzca dentro de la primera mitad o segunda mitad del préstamo [art. 24. 1 b) LCCI y art. 129 bis. b) LH].

Durante este período de moratoria la acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de sus componentes, ni un porcentaje y tampoco se devengarán intereses (art. 14.2 Real Decreto-ley 8/2020). Insiste en este último aspecto el art. 13.2 Real Decreto-ley 8/2020, al prever que durante el período de suspensión “no se devengará interés alguno”. Por tanto, durante el tiempo en que está suspendido el préstamo el capital no devengará intereses remuneratorios.

Por último, el art. 15 prevé que tampoco se aplicarán intereses moratorios durante el período de moratoria, lo que es resulta coherente en tanto que el pago de las cuotas hipotecarias está suspendiendo, no habiendo mora.

Respecto de los fiadores o avalistas de un deudor hipotecario que se encuentre en situación de vulnerabilidad, podrán oponer al acreedor la moratoria obtenida por el deudor, por lo que no podrá serles exigida la deuda principal durante dicho plazo. De otra parte, se mantiene que la ampliación de la duración del préstamo, como consecuencia de la moratoria, no les afectará sin su consentimiento (cfr. art. 1826 CC).

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