STS (Sala 1ª) de 17 de noviembre de 2025, rec. n.º 9557/2024
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“(…) El motivo denuncia la infracción del art. 20.1 LAU y, para justificar el interés casacional, invoca la existencia de jurisprudencia contradictoria entre las distintas audiencias provinciales. Solicita del tribunal que siente como doctrina jurisprudencial que el IBI y la tasa de basuras no son susceptibles de individualización, de modo que para que sea válido el pacto que pretende repercutir los tributos al arrendatario, debe constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato. (…)
Es cierto (…) que en la interpretación de este artículo, que plantea dudas sobre otras cuestiones, existen dos posturas entre las audiencias provinciales acerca de la necesidad de fijar el importe del IBI y tasa de basuras en los contratos de arrendamiento como un requisito de validez y exigibilidad del pago por parte del arrendador. La sentencia recurrida entiende que no. Y ello porque considera que el IBI y la tasa de basuras son susceptibles de individualización y no están incluidos en el art. 20.1 LAU, es decir que cuando recaen de manera individualizada sobre la vivienda objeto del contrato, como es el caso, no precisan determinación posterior y quedan sometidos a las reglas de la autonomía negocial y por tanto a la libertad de pacto.
Esta interpretación, que (…) resulta ser la que de forma mayoritaria se sostiene, es la que consideramos correcta, y ello por las razones siguientes.
(…) los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada. Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización, que ni están individualizados en función del gasto o consumo hecho ni están asignados de modo preciso a la vivienda, pueden repercutirse, mediando pacto, con arreglo a otros factores, como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada.
El «inmueble» que menciona el art. 20.1 LAU no es la vivienda arrendada, sino el inmueble en el que se encuentra ubicada la vivienda. Y, por ello, los gastos generales a que se refiere el art. 20.1 LAU son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad. Para estos gastos, tributos, cargas y responsabilidades, que no se pueden medir mediante aparatos contadores ni asignar de manera precisa a cada vivienda, tiene sentido lo que se establece a continuación en los párrafos segundo y tercero del art. 20.1 LAU, que establecen criterios de reparto distinguiendo según que el edificio esté o no sometido al régimen de propiedad horizontal. Para el primer caso, atendiendo a la cuota de participación y, para el segundo, a la superficie de la vivienda arrendada.
La exigencia del párrafo cuarto del art. 20.1 LAU de que, en el pacto por el que el arrendatario asume el pago de gastos que no estén individualizados se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato, sino que además debe ponerse en relación con lo dispuesto en el art. 20.2 LAU. Este precepto responde a la preocupación del legislador por dotar de cierta estabilidad a los gastos asumidos por el arrendatario y trata de evitar que, de manera indirecta, el arrendador logre una subida de las cantidades que puede cobrar a través del incremento, por ejemplo, de los servicios de la finca. Si el importe anual de los gastos queda determinado en el contrato, será posible controlar que durante los cinco primeros años del contrato (o los siete, si el arrendador es una persona jurídica) el incremento anual no supera el porcentaje superior al doble del incremento autorizado para la renta.
La mención que se contiene a los tributos en el primer párrafo del art. 20.1 LAU debe entenderse referida únicamente a los tributos ‘no susceptibles de individualización’ que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal.
Por el contrario, cuando se trata de ‘tributos’ que están individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU. En consecuencia, no son de aplicación las exigencias que se establecen en el párrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso ‘determinar el importe anual’ a la fecha del contrato, exigencia que, por lo demás, literalmente, solo se establece para los ‘gastos’. (…)
En el caso (…), en el contrato se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando las cantidades correspondientes a tales conceptos. Tal pacto es válido y, puesto que, (…), los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato.
En consecuencia, al interpretarlo así, la sentencia recurrida no infringe el art. 20.1 LAU (…)” (F.D.2º) [Covadonga López Suárez].
