STS (Sala 1ª) de 9 de mayo de 2025, rec. n.º 547/2020
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“El recurso se fundamenta en la infracción del art. 20.1 de la LAU y, en su aplicación a las viviendas de protección oficial, sometidas a un régimen legal al que remite la disposición adicional primera de la ley arrendaticia apartados 4 y 7, y que plantea el problema jurídico concerniente a los requisitos para la repercusión del arrendador al arrendatario de los gastos generales no individualizables en los precitados arrendamientos protegidos (…)” (F.D.2º)
“(…) El art. 13.4 del Decreto 74/2009, de 30 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, [establece que]
‘El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable’. (…)
(…) en el contrato de arrendamiento litigioso, se pactó que la arrendataria asumiera el coste de los servicios (…). Tampoco, se cuestionó que el importe de las cuotas repercutidas (…) correspondía al importe real de los servicios recibidos (…).
La cuestión controvertida radica entonces en determinar si la legislación autonómica, que contempla la repercusión de tales servicios a los arrendatarios, debe ser integrada con lo dispuesto en la LAU de 1994 a modo de un requisito adicional, no contemplado específicamente en aquélla normativa de aplicación preferente (…).
Con respecto a dicha cuestión, la disposición adicional primera, en su apartado 8, proclama que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose la LAU de 1994, ‘en lo no regulado por ellas’. (…)
(…) las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, ‘[a]demás de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador’, lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.
En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994.
No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato (…), mediante la exigencia de un requisito adicional (art. 20.1 LAU), no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso.
En definitiva, la supletoriedad es una técnica para cubrir las lagunas del ordenamiento jurídico, que opera cuando un determinado supuesto no es objeto de regulación específica por la norma inicialmente aplicable; pero, en este caso, sí que existe dicha norma, que no exige que se determine el importe anual de los servicios repercutidos.
Por consiguiente, al no darse el supuesto de la supletoriedad legal, no cabe aplicar el art.
20.1 LAU y sus exigencias normativas, circunscritas a las viviendas del mercado libre y no intervenido, con respecto a las de protección oficial, con renta limitada y potestad de repercusión del coste real de los servicios prestados a los arrendatarios, sometidas a la legislación autonómica de aplicación normativa preferente y dictada en el marco de las competencias de la Comunidad de Madrid.
Por todo ello, tampoco es de aplicación el art. 6 de la LAU.
La propia LAU, en la disposición adicional primera, apartado séptimo, norma que se aplicarán las disposiciones particulares reguladoras de las viviendas de protección oficial, por lo que, con ello, se respeta la cláusula vigesimoprimera del contrato, que así lo establece. (…)” (F.D.4º) [Covadonga López Suárez].
