La renuncia a la notificación de la cesión del crédito hipotecario, tras la reforma del artículo 149 LH: a propósito de la STS 581/2023, de 20 de abril (ECLI:ES:TS:2023:1546)

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Autora: Sandra Castellanos Cámara, Profesora Adjunta de Derecho Civil UPV/EHU. Correo electrónico: sandra.castellanos@ehu.eus

1. El contrato de cesión de crédito hipotecario es un negocio jurídico bilateral en virtud del cual el acreedor originario (cedente) transmite a un tercero (cesionario) la titularidad de su crédito y del derecho de garantía que le es accesorio. Esta posibilidad, que genéricamente se infiere del art. 1112 CC cuando admite la transmisibilidad de “[t]odos los derechos adquiridos en virtud de una obligación” y que se regula, respecto de los créditos en general, en los arts. 1526 y ss. del Código, se concreta en el ámbito hipotecario en el art. 1878 CC. Este último precepto enuncia la posibilidad de que el crédito hipotecario sea enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte “con las formalidades exigidas por la ley” y conecta, de este modo, con la regulación que contienen la Ley y el Reglamento Hipotecarios (arts. 149 a 152 LH y 176, 242 a 244 RH).

2. Como negocio bilateral, la cesión del crédito solo exige la concurrencia de cedente y cesionario, pero no la del deudor, de cuyo consentimiento, e incluso conocimiento, puede prescindirse, sin que ello reste validez al negocio. Cuestión distinta es que sea preciso notificárselo para que la cesión le sea oponible, de suerte que, entretanto, podrá liberarse de su obligación pagando al cedente (cfr. arts. 1527 CC) u oponiendo la compensación de los créditos que ostente frente a él (cfr. art. 1198 CC). En esos casos, la carta de pago del cedente es suficiente a los efectos de solicitar la cancelación de la inscripción de la cesión (art. 176 RH) si no consta inscrita la señalada notificación (art. 243 RH).

Esta consecuencia deriva, con carácter general, del principio de relatividad de los contratos (art. 1257 CC), pero también de la interpretación del art. 149 LH, en su redacción originaria, cuando establecía entre los requisitos para la enajenación o cesión del crédito hipotecario, “que se haga en escritura pública, ‘de la cual se dé conocimiento al deudor’ y se inscriba en el Registro”. Pues, en efecto, y dejando al margen la discusión en torno a cuándo se consuma la eficacia traslativa del crédito hipotecario entre cedente y cesionario y los efectos frente a terceros, la doctrina mayoritaria coincidía en apuntar que la notificación al deudor no determinaba la validez del negocio y, consiguientemente, la efectiva transmisión del crédito hipotecario “inter partes”, sino tan solo su oponibilidad frente al deudor cedido, como tercero ajeno al contrato de cesión. En otras palabras: la notificación al deudor sobre la identidad del nuevo acreedor hacía que solo los pagos dirigidos a este tuvieran carácter liberatorio (cfr. 1162 CC), de modo que reforzaba la cesión “en el sentido de vincular al deudor con el cesionario o nuevo acreedor” (ROCA SASTRE).

3. La carga de la notificación se hacía recaer, por lo demás, sobre el cedente, habida cuenta de que el art. 151 LH le hacía (y hace) responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario como consecuencia de la falta de notificación al deudor “en los casos en que deba hacerse”, de donde se infiere “sensu contrario” que, en ciertas hipótesis, el cedente queda liberado de responsabilidad pese a que omita dar conocimiento de la cesión al deudor. Es lo que acontece en el caso de la hipoteca en garantía de obligaciones transmisibles por endoso o al portador (cfr. 150 LH), así como en aquellos supuestos en los que el deudor “hubiera renunciado a este derecho en escritura pública”, a tenor del art. 242 RH.

Sin embargo, esta renuncia, según ha venido a establecer el Tribunal Supremo, no es válida porque contraría el art. 6.2 CC (renuncia en perjuicio de tercero) si con ella se exonera al cedente de la responsabilidad que le compete frente al cesionario cuando este sufre la pérdida del crédito hipotecario por razón de hechos extintivos realizados por el deudor no notificado y de buena fe (p. ej., el pago liberatorio al cedente), pues, en estos casos, los remedios con que cuenta el cesionario pasan por el ejercicio de una acción de cumplimiento del contrato de cesión o de enriquecimiento injusto frente al cedente. Pero, además, si se admitiera la dispensa de responsabilidad a la que hemos hecho referencia, solo podría hacerse a costa de entender que el deudor, al renunciar al derecho a ser notificado de la cesión, queda privado de la facultad de oponer los beneficios asociados a la falta de conocimiento, a saber, el pago liberatorio en favor del cedente (art. 1527 CC) y la compensación de los créditos anteriores a la cesión y de los posteriores en tanto no tenga conocimiento de la misma (art. 1198 CC), lo que, en el ámbito de los contratos con condiciones generales de la contratación con consumidores, se enfrenta a la nulidad de las renuncias de derechos, prohibidas por abusivas, como se explicará después.

4. La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria modificó el párrafo primero del art. 149 LH, que hoy prevé para la “cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo” (sic) la necesidad de que se haga en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad, omitiendo cualquier referencia en torno a la comunicación al deudor.

5. Pocos días después de la entrada en vigor de la reforma del art. 149.1 LH, en concreto, el 14 de diciembre de 2007, D. Jesús Manuel, como prestatario, y Caja de Ahorros de Galicia (después Abanca Corporación Bancaria, S.A.), como prestamista, suscribieron una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en la que se incorporaban ciertas cláusulas sobre comisiones, gastos a cargo del prestatario, intereses de demora, vencimiento anticipado y cesión del crédito hipotecario. Esta última cláusula, la undécima, era del siguiente tenor: “[l]a Caja podrá ceder el crédito hipotecario, en todo o en parte, sin necesidad de dar conocimiento al deudor, quien renuncia al derecho que al efecto le concede el artículo 149 de la Ley Hipotecaria”.

El 30 de diciembre de 2014 el prestatario, representado por Defuserfin Sociedad Cooperativa de Consumidores y Usuarios, interpuso demanda instando la declaración de nulidad por abusividad de las citadas cláusulas conforme a los arts. 1254 y ss. CC y 3 y 80 TRLGDCU, lo que se estimó por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Castellón (sentencia 64/2017, de 25 de abril) respecto de las cláusulas sobre comisiones, gastos, intereses de demora y resolución anticipada y se desestimó en lo referente a la cláusula undécima sobre cesión del crédito hipotecario, sobre la base de que: i) es regla general que el crédito puede cederse sin conocimiento ni consentimiento del deudor y sin que ello perjudique los derechos del cedido que desconozca o no haya consentido la cesión; y ii) el Tribunal Supremo solo había declarado nula por abusiva la posibilidad de eximir de la notificación en el ámbito de la cesión del contrato de préstamo hipotecario y no en el de la mera cesión del crédito.

Recurrida por ambas partes la sentencia de primera instancia, entró a conocer del asunto la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Castellón, que dictó sentencia nº 330/2019, de 3 de julio, confirmando la resolución de instancia. Defuserfin Sociedad Cooperativa de Consumidores y Usuarios interpuso entonces recurso de casación, que basaba en la infracción del art. 1124 CC “al tratarse de la transmisión de una obligación sinalagmática (cesión de contrato) y no de la transmisión de una obligación unilateral simple (cesión de crédito) infringiendo con ello la Sentencia 765/15, de 23 de diciembre del TS dictada en pleno (…) y oponiéndose frontalmente a la doctrina jurisprudencial fijada por la Sentencia 792/2009, de 16 de diciembre”. Dicho de otro modo: como recientemente la Sala Primera ha cambiado el criterio en cuanto a la naturaleza del contrato de préstamo (ss. 23 diciembre 2015 y 18 febrero 2016) al considerarlo sinalagmático, con obligaciones recíprocas, para darle cabida en el ámbito de aplicación del art. 1124 CC, debe entenderse, entonces, que la cláusula litigiosa se refiere a un supuesto de “cesión de contrato” y no de simple “cesión de crédito”; por ello, es aplicable la doctrina jurisprudencial de la sentencia 792/2009, de 16 de diciembre “y su corolario de considerar nula por abusiva la cláusula que contempla esa cesión con renuncia del derecho del deudor cedido a la notificación prevista en el art. 149 LH”.

6. La STS 581/2023, de 20 de abril (ECLI:ES:TS:2023:1546) resuelve el recurso planteado y, para ello, transita por las siguientes cuestiones: i) la distinción entre la cesión del crédito y la cesión del contrato; y ii) la notificación al deudor en la cesión de los créditos hipotecarios y las consecuencias de la renuncia a dicho derecho de notificación, antes y tras la reforma del art. 149 LH.

Por lo que hace a la primera cuestión, su transcendencia se sitúa en la aplicabilidad al caso de la doctrina contenida en la STS 792/2009, de 16 de diciembre, que declaró la nulidad por abusividad de la renuncia a la notificación al deudor en un supuesto de “cesión de un contrato”. Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia habían interpretado la cláusula enjuiciada como referida a un supuesto de “cesión de crédito” y por ello rechazaron aplicar la doctrina emanada de la referida resolución.

La misma conclusión alcanza el Tribunal Supremo respecto a la calificación como “cesión de crédito” del supuesto contemplado en la cláusula undécima controvertida. Y ello con fundamento en que, si bien es cierto que, conforme a la más reciente jurisprudencia, el préstamo con pacto de pago de intereses es un contrato con prestaciones recíprocas (al que puede aplicarse el remedio resolutorio del art. 1124 CC frente al incumplimiento), dicho reconocimiento no lleva de suyo que la cláusula discutida deba entenderse referida a un supuesto de cesión de contrato y no de cesión de crédito, lo que “solo es posible cuando las obligaciones recíprocas nacidas del contrato siguen vivas y pendientes de cumplimiento en el momento en que se perfecciona la cesión, incluidas las obligaciones a cargo del cedente”. De ahí que la cesión del contrato, que implica la transmisión a un tercero de la relación contractual en su conjunto, con el haz de derechos y obligaciones que dimanan del mismo, exija el consentimiento del contratante cedido; en cambio, cuando el cedente cumple sus obligaciones contractuales, desaparece el carácter sinalagmático del contrato y se produce la figura de la cesión de créditos, en virtud de la cual solo se transmite en favor de un tercero la posición acreedora del contratante vendedor, lo que no requiere el consentimiento por parte del cedido (SSTS 23 octubre 1984, 9 julio 2003, 19 febrero 2004, 25 febrero 2013).

En definitiva, comoquiera que en el supuesto enjuiciado no hay, en el momento de la cesión, obligaciones pendientes que incumban al cedente (entidad prestamista), que ya en el instante mismo de la formalización del contrato de préstamo hipotecario había cumplido su obligación de entrega del capital mutuado, lo cedido no es sino el crédito para exigir la satisfacción por el prestatario de su obligación de pago.

Sin embargo, la intelección anterior no permite descartar automáticamente el juicio sobre la abusividad de la cláusula de renuncia. Por lo que hace, en particular, a esta cuestión, el Tribunal Supremo parte de la premisa de que el deudor debe quedar inmune frente a cualquier efecto perjudicial de la cesión del crédito de su acreedor a un tercero, de ahí, p. ej., que le asista el derecho de oponer al cesionario las excepciones que tuviera frente al cedente (ss. 29 septiembre 1991, 24 septiembre 1993, 31 marzo 2002) o que no quede obligado por la cesión a más de lo que estuviere por el contrato cedido (cfr. 149.2 LH). Por lo demás, la notificación de la cesión no es requisito para la validez del negocio pero sí (al menos en la redacción originaria del art. 149.1 LH) para que la misma sea oponible al deudor, a quien se protege, en otro caso, cuando, por desconocer la cesión, paga a quien cree que es titular del crédito y, por ende, está legitimado para recibir el pago (arts. 1527 CC) aunque en realidad sea tan solo un acreedor aparente (1164 CC). En consecuencia, ese pago es para el deudor liberatorio de su obligación y puede hacerlo valer frente al cesionario, de la misma forma que cualquier otro hecho extintivo de la obligación, como la compensación (art. 1198 CC). En esa tesitura, al cesionario solo restaría la posibilidad de resarcirse por la pérdida del crédito hipotecario dirigiéndose frente al cedente mediante el ejercicio de una acción de cumplimiento del contrato de cesión o de enriquecimiento injusto. Sin embargo, la renuncia al derecho de notificación efectuada por el deudor vendría a suponer, en realidad, que el cedente queda eximido de responsabilidad en tales casos, pues el art. 151 LH solo le hace responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario, “[s]i en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario”; “ergo”, no debiendo notificarle al haber renunciado el deudor, no puede exigirse responsabilidad al cedente.

Pero hay más: esa dispensa de responsabilidad no puede suponer un perjuicio para el cesionario, en tanto que tercero que no ha intervenido en la formalización del préstamo hipotecario donde se incorpora la cláusula debatida (renuncia anticipada a la notificación).

Y esto solo puede salvarse si se interpreta que dicha cláusula priva al deudor del efecto liberatorio del pago realizado al cedente ignorando la cesión o de la facultad de compensar créditos que le reconocen los arts. 1527 CC y 1198 CC, es decir, si se hacen descansar sobre el deudor los perjuicios que para el cesionario supondría declarar extinta la obligación. Sin embargo, la clausula controvertida, con el alcance que acaba de señalarse, es abusiva, “por generar contra las exigencias de la buena fe, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato (art. 82.1 TRLGDCU) y, en particular, por privar al consumidor de facultades de compensación de créditos e imponerle la renuncia a los efectos liberatorios del pago hecho de buena fe al cedente (art. 86 nº 7 y 4 TRLGDCU)”. Frente a esta normativa de protección de los consumidores y usuarios no puede hacerse valer, por razón de su rango normativo y fecha, el art. 242 RH y las cláusulas de renuncia al derecho de notificación de la cesión que en él se amparan, si las mismas comprenden, como acabamos de mencionar, una renuncia a los derechos de liberación por pago al cedente de buena fe o de compensación de créditos anteriores a la fecha en que el deudor tenga efectivo conocimiento de la cesión.

No obstante, a decir del Tribunal Supremo, la situación es distinta tras la reforma del art. 149 LH pues, al haberse suprimido el requisito de la notificación al deudor, la cláusula de renuncia a la misma resulta irrelevante, ya que no hace desaparecer las consecuencias asociadas a la falta de notificación, esto es, el efecto liberatorio del pago hecho por el deudor al cedente o de la compensación del crédito que ostente frente a él. En otras palabras: el desconocimiento por el deudor de la cesión del crédito implica que queda liberado de su obligación si paga al cedente o compensa los créditos que tenga contra él. Por lo tanto, de acuerdo a la STS 581/2023, de 20 de abril, es válida (por irrelevante) la cláusula por la que el deudor hipotecario renuncia al derecho de que se le notifique la cesión del crédito hipotecario, tras la supresión de este requisito del art. 149.1 LH en la reforma operada por Ley 41/2007.

7. El Tribunal Supremo parece decantarse, entonces, por entender que, pese a la modificación del art. 149 LH, la notificación al deudor cedido continúa sirviendo a idéntico fin, a saber, el de vincular al deudor con el nuevo acreedor. Solo si se admite esto puede defenderse, como efectivamente lo hace, la aplicabilidad de los arts. 1527 CC y 1198 CC ante el desconocimiento del deudor sobre la cesión del crédito. Esta interpretación del art. 149 LH, continuista con el régimen anterior en cuanto a la necesidad (o, mejor, conveniencia) de notificar al deudor cedido, es la que mejor cohonesta con los datos legales, que siguen refiriéndose al requisito de la notificación al deudor y vinculan importantes consecuencias a la misma (arts. 1527 CC; 150 y 151 LH; 176, 242 y 243 RH).

Surge la duda, sin embargo, de cómo ha de descifrarse en adelante el art. 151 LH en la disyuntiva de quién padece las consecuencias de la falta de notificación: descartado que sea el deudor porque la cláusula de renuncia “no altera su posición contractual” ni le provoca “perjuicio alguno” (es, en palabras del Tribunal Supremo, “irrelevante”), solo resta imputar la responsabilidad al cedente que ha omitido la notificación, si es que algún remedio quiere reconocerse al cesionario frente a los perjuicios que pueda sufrir por la pérdida del crédito hipotecario.

Nota: Este trabajo se enmarca en el Proyecto de I+D+i 2020-119816GB-I00, financiado por MCIN/AEI /10.13039/501100011033 y en el Grupo Consolidado del Gobierno Vasco GIC IT1445-22, de los que es IP el Dr. Galicia Aizpurua.

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