Las comunidades de propietarios tienen la condición de consumidores en la medida en que actúen en el tráfico dentro del ámbito de las funciones que legalmente le corresponden, como destinatario final de los bienes o servicios contratados, funciones que, en sí mismas, son ajenas a cualquier actividad empresarial o comercial. Contrato de prestación de servicios de conserjería a través de la selección, formación y vigilancia del personal correspondiente a cargo de la prestadora. No es abusiva la cláusula que opera fuera del ámbito de la vigencia del contrato, estableciendo una prohibición de contratar, directa o indirectamente, al mismo personal seleccionado y formado por la actora (obligación de no hacer) después de la extinción del contrato de arrendamiento de servicios durante un año a partir de esa extinción y fija una cláusula penal para el caso de su incumplimiento: cláusula que no tiene por objeto la determinación negocial de la duración y finalización del contrato y, por lo tanto, no vulnera el art. 87.6 TRLGDCU).

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STS (Sala 1ª) de 13 de abril de 2021, rec. nº 2111/2018.
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“El contrato del que trae causa este procedimiento es un contrato de arrendamiento de servicios entre la empresa ASG10,S.L. y la comunidad de propietarios.

(…) este tribunal había venido reconociendo, bajo la vigencia de la LGDCU, la extensión del ámbito subjetivo de esta norma a las comunidades de propietarios, en relación con los contratos propios de su tráfico jurídico, respecto de diversas cláusulas contractuales, como las relativas a la sumisión a tribunales, duración de contratos de mantenimiento de ascensores, penalizaciones derivadas de su incumplimiento, etc.

(…) Esta doctrina jurisprudencial se vio confirmada al cobrar carta de naturaleza normativa a través de la modificación del TRLGDCU por el apartado uno del artículo único de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, que incluyó expresamente a las entidades sin personalidad jurídica en el ámbito subjetivo de los consumidores y usuarios cuando actúan sin ánimo de lucro y al margen de una actividad comercial o empresarial. Para ello introdujo un segundo párrafo en el art. 3 TRLGDCU del siguiente tenor:

(…) ‘Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial’.

(…) De esta forma, quedaron incluidas en el ámbito de aplicación del TRLGDCU, ahora ya de forma expresa, todas aquellas entidades que carezcan de personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, incluidas las comunidades de propietarios, en la medida en que actúen en el tráfico dentro del ámbito de las funciones que legalmente le corresponden, como destinatario final de los bienes o servicios contratados, funciones que, en sí mismas, son ajenas a cualquier actividad empresarial o comercial.

(…) Esta jurisprudencia nacional es plenamente compatible con la normativa comunitaria.

(…) La conclusión de lo anterior, a los efectos de la litis, es que la comunidad de propietarios demandada actuó bajo el estatuto propio de consumidora en la contratación del arrendamiento de servicios controvertido.

(…) Por otra parte, el hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se haya negociado individualmente (v.gr. las afectadas por los anexos al contrato u otras) no excluye la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato (art. 82.2 TRLGDCU).

(…) Sin embargo, el recurso no puede ser estimado, ya que los preceptos que se citan en los motivos no pueden haber sido infringidos por una cláusula (…) que no afecta a la regulación contractual del plazo de vigencia del contrato y a su finalización, a que se refieren esos preceptos, sino que opera una vez producida ya su extinción; y en las cláusulas que se refieren a esos extremos (duración y finalización del contrato) no se aprecia el desequilibrio prestacional que tipifica la abusividad.

(…) No puede imputarse a estas previsiones contractuales infracción del artículo duodécimo LGDCU, incorporado por el art. 1. Seis de la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, vigente a la fecha de celebración del contrato de 30 de septiembre de 2007, que, en su apartado 2, prohíbe en los contratos con consumidores las cláusulas ‘que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor en el contrato’, y en su apartado 3 concreta la prohibición, en particular, respecto de los contratos de prestación de servicios o suministros de bienes de tracto sucesivo o continuado en cuanto a las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato’.

(…) Norma que se corresponde con los arts. 85.6 y 87.6 del TRLGDCU, si bien este último texto legal, citado en el segundo motivo, no había entrado todavía en vigor a la fecha de celebración del contrato.

(…) En el caso objeto de recurso, como hemos visto, la duración del contrato no es excesiva, y la facultad de poner fin al contrato por parte de la comunidad de propietarios se puede materializar por medio de una simple comunicación a la prestadora del servicio con una antelación de un mes respecto de la fecha del vencimiento del primer periodo anual o de cualquiera de sus prórrogas. También podrá poner fin antes de la fecha de vencimiento (correspondiente al periodo inicial o de cualquiera de sus prórrogas) de forma unilateral en caso de incumplimiento o cumplimiento defectuoso del servicio contratado por parte de la empresa prestadora, mediante la comunicación fehaciente de tres quejas no subsanadas en un periodo de tres meses. Para cuyo caso el contrato no impone ninguna penalización o indemnización por los daños que ocasione esa resolución anticipada, sino que expresamente la empresa prestadora, como se ha dicho, renunciaba a cualquier derecho que le pudiera corresponder por el tiempo restante del plazo contratado.

(…) La cláusula penal debatida no afecta ni limita la facultad de poner término al contrato, sino que lo que limita es la posibilidad de que la comunidad de propietario retenga, por medio de su contratación directa o indirecta, por cuenta propia o ajena, a alguno de los trabajadores previamente seleccionados y formados por la demandante.

(…) Esa cláusula operaba fuera del ámbito de la vigencia del contrato. Establecía una prohibición de contratar, directa o indirectamente, al mismo personal seleccionado y formado por la actora (obligación de no hacer) después de la extinción del contrato de arrendamiento de servicios que vinculaba a las partes y durante un año a partir de esa extinción, y fijaba una cláusula penal para el caso de su incumplimiento. Esa cláusula, por tanto, no tenía por objeto la determinación negocial de la duración y finalización del contrato, que son los aspectos relacionados con la regulación contenida en los preceptos que la recurrente considera vulnerados por la sentencia impugnada. En consecuencia, la infracción denunciada en el recurso no se ha producido porque la norma legal que se considera infringida no era de aplicación a la cláusula contractual en que se apoyaba la acción (F.J.5º) [J.R.V.B].

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