La mercantil Monteye Properties & Loan –compradora– demandó a Marina Isla Valdecañas, S.A. –vendedora– y a su aseguradora, solicitando en dicha demanda la nulidad del contrato de compraventa alegando un vicio de consentimiento en tanto en cuanto afirma la parte demandante que el día de la firma del contrato no se le informó de la existencia de un litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el inmueble. Monteye Properties & Loan argumentaba que la vendedora le ocultó que había un procedimiento judicial en el que se solicitaba la anulación del decreto de la Junta de Extremadura que daba cobertura legal urbanística al complejo en que estaba situada dicha finca.
Un Juzgado de Sevilla declaró la nulidad del contrato y condenó a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas, 200.670,65 euros, y a pagar 52.143,55 euros reclamados por daños y perjuicios pero rechazó la responsabilidad de la aseguradora al entender que como en este caso existía licencia de primera ocupación se cancelaban las garantías otorgadas por la aseguradora o avalista, según el artículo 4 de la Ley 57/1968. Dice dicho artículo que “expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista”.
Por su parte, la Audiencia Provincial de Sevilla confirmó dicho fallo, razonando que la circunstancia de este caso no está prevista en la ley 57/1968, que sólo cubriría que no se iniciase o terminase la construcción, el retraso en la entrega o la falta de licencia de primera ocupación.
No obstante lo anterior, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación de la compradora.
La cuestión controvertida en este asunto es hasta dónde alcanza el riesgo cubierto por la garantía que establece la ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en los casos en los que se anule el contrato de compraventa, por causa no imputable al comprador.
Hay en este sentido, jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales. Hay Audiencias Provinciales que consideran que la garantía que se establece en dicha ley sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la vivienda y obtención de las licencias administrativas accesorias para ser entregada y utilizada como tal. En sentido contrario, otras sentencias a las que alude la recurrente, admiten otros supuestos de incumplimiento distintitos a los anteriores cuando se entrega la vivienda en condiciones distintas a las pactadas, con una carga hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono, cuando se entrega con un embargo a favor de una constructora, cuando no hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero. Otro supuesto, que se da en el caso concreto, es el que equipara la falta de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica, a los efectos de la ley 57/68, cuando concurre un problema urbanístico que conlleva la demolición de las viviendas.
En este sentido, señala el Tribunal Supremo que “la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador”.
La Sala de lo Civil afirma que lo relevante para el comprador es que la entrega se produzca cuando el inmueble cumpla las condiciones para ser disfrutado según su destino, siendo obligación del vendedor entregar la vivienda “en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos”.
Por consiguiente, “el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad”.
Esta sentencia parte del hecho de que a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura habría ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior por lo que existía un “peligro cierto y grave” de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía esquivar con la modificación del Plan General Municipal como consecuencia del PIR anulado.
“Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas”.
Respecto de la aseguradora, la Sala Primera afirma que en el caso de que hubiese cumplido con su obligación de entregar una vivienda hábil para su destino, “habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro”. Por esa falta de “diligencia”, condena a ASEFA S.A. SEGUROS Y REASEGUROS a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.
La sentencia de la Sala I del Tribunal Supremo ha fijado como doctrina que “las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanístico”.
Asimismo, indica que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse como algo que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, “pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato” [Carlos Peñalosa Torné].
Fuente: Comunicación Poder Judicial.
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