Anulación por error de contrato de compraventa de chalet en construcción que no tenía vistas al mar, tal y como se anunciaba en la publicidad.

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La STS núm. 88/2020, de 26 de febrero, rec. nº 3285/2017, ha realizado interesantes precisiones sobre los requisitos de la esencialidad y excusabilidad del error, a los que, como es sabido, la jurisprudencia supedita su relevancia invalidante del contrato. Concretamente, ha anulado el contrato de compraventa de un chalet en construcción, que, según la oferta publicitaría, tendría amplias vistas al mar, lo que no sucedió.

Hace, así, suyas las consideraciones de la sentencia recurrida (que confirma), según la cual, si bien existía “un resto de vistas sobre el mar desde algún punto de la vivienda y finca”, las mismas no eran equiparables a las vistas publicitadas, ni a las que se disfrutaban desde la casa muestra, por lo que, en modo alguno, era posible se cumplía la afirmado en la publicidad de que “las vistas al mar son increíbles desde cualquier punto de la vivienda”, ni respondían a la idea de “vivir en un mirador privado”.

a) Sobre la esencialidad afirma que “Ha de evitarse cualquier planteamiento meramente subjetivista que tienda a hacer recaer la esencialidad del error en la percepción íntima y personal del que lo sufre” [excluye, pues, la relevancia de un mero error sobre motivos no exteriorizados y compartidas por la otra parte contratante]. Propugna, así, una concepción objetivizadora, “que vincula la esencialidad al hecho de que las circunstancias que han impulsado a una de las partes (o a ambas) a contratar estén presentes en el contrato”, si bien “no exige necesariamente que se expresen materialmente en el mismo cuando de las circunstancias de toda índole que concurran en el negocio deba entenderse que fueron tenidas en cuenta como determinantes en la formación de la voluntad que da lugar al consentimiento” [requiere, pues, que los concretos propósitos prácticos perseguidas por quien alega el error hayan sido elevadas a la categoría de causa impulsiva de la celebración del contrato, expresa o implícitamente, por ambas partes contratantes].

En el caso por ella resuelto entiende que “los compradores no habrían celebrado el contrato de haber conocido la notoria privación de vistas al mar que se podía producir con posterioridad o, al menos, no lo habrían celebrado en los términos en que lo hicieron, por lo que ha de estimarse concurrente el requisito de la esencialidad del error”; y reitera: “En todo caso, el carácter esencial del error resulta evidente si se tiene en cuenta el lugar en que se encuentra la vivienda -frente al mar- y la expectativa fundada de que las vistas iniciales se mantendrían en el tiempo, pudiéndose disfrutar ‘desde cualquier punto de la vivienda’. Se trata de un elemento fundamental a tener en cuenta a la hora de adquirir la vivienda, cuya consideración en el momento de la compra resultó errónea para los adquirentes lo que, sin duda, fue determinante para la celebración del contrato”.

b) Respecto de la excusabilidad, subraya que dicho requisito “no depende únicamente del hecho de que el que lo sufrió actuara diligentemente, puesto que también hay que tener en cuenta la actuación de la otra parte al objeto de determinar si su comportamiento negligente o contrario a la buena fe negocial llegó a provocar tal error”. Dice, así, que “El error será jurídicamente relevante cuando haya sido provocado por la otra parte en base a la transmisión de una información incorrecta que dio lugar a un estado de confianza que posteriormente resulta defraudado”.

Subraya que la vendedora ha incumplido el art. 3 del RD 515/1989, de 21 de abril, cuyo tener es el siguiente: “1. La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma. 2. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado”.

Acceder a la STS núm. 88/2020, de 26 de febrero, rec. nº 3285/2017.

Doctrina asociada: El error, causa de invalidez contractual, José Ramón de Verda y Beamonte, Tribuna IDIBE.

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